​文|地产深度报道

奥克斯地产2013年立下的“五年销售500亿”目标，至今没有实现。

1月27日，宁波市北仑区滨江新城出让一商住用地。经178轮报价，甬储出2020-153号地块为奥克斯以顶价203002.3万元摘下，需配建人才安居专用房900平方米，成交楼面价为9370.97元/平方米。该地块新房限价为毛坯房销售均价不高于19500元/平方米。

宁波之于奥克斯，不仅是在其十大制造基地中独占3家的“大本营”，更是旗下地产业务深耕的区域。浙报传媒地产研究院副院长罗兰告诉《国际金融报》记者，今年预计宁波房地产市场竞争依旧会非常激烈。

据中指研究院数据，2020上半年，奥克斯地产以35.81亿元的权益金额排名宁波市房企权益销售第九位。不过，到了年底，奥克斯地产已经消失在了宁波全年的销售业绩榜单上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，奥克斯这类电器起家的企业在地产行业总体比较边缘。本次在宁波顶价拿地，成本不算低，对于企业较有压力。

需自持商业六万方

据出让文件，本次出让商住地的体量较大。总出让面积为82660平方米，规划建筑面积为21.66万平方米。虽然楼面价并未过万，但成交总价依然超过20亿。

该地块由三宗子地块组成，分别为一块商地和两块宅地。商务用地的容积率3.0，规划建筑面积59874平方米。而住宅部分的容积率为2.5，总规划建筑面积约15.7万平方米。据规划图，该地块商务部分将设计为“TOD高层办公”，其中的商务办公物业需自持10年。

在地块出让之前，曾有预测称，该地块需自持大体量商业，可能会影响房企方面预期。不过在正式竞价中，战况仍非常激烈，最终以顶价成交，并进入竞人才安居专用房面积。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析，这正体现了小房企的无奈，在接近30%的溢价率下仍要拿地，是为保证能够有项目。同时地块体量较大，可以供奥克斯地产开发一段时间，可能是希望用时间换空间。

这也是奥克斯首次布局北仑区。

严跃进告诉记者，北仑的地铁概念使得地块的性价比升高，吸引了企业拿地。据了解，该地块位于滨江新城板块，周围分布有较多工业，周围有万科未来广场、尚购购物广场等商业配套，已在规划中的地铁六号线将便利居民的出行，同时距离在建二号线站点不远。

从限价情况来看，该板块属于整个宁波的“价值洼地”，有一定潜力。据地图，该地块西南侧分别有奥园项目和荣安项目，其中，奥园礼悦东湾已于日前结束认购。预计项目未来去化情况良好。

生存空间堪忧

奥克斯地产上一次在宁波拿地，是在2020年的7月30日。

当日，经161轮竞价，奥克斯地产以21.3亿元的总价竞下一宅地，折合楼面价1.43万元/平方米，溢价率为14.08%。该地块规划建筑面积为14.96万平方米。值得注意的是，该地块须配建地上建筑面积不低于2万平方米的酒店。

据浙江省土地库，这是奥克斯地产去年在宁波拿下的唯一一宗地块。2019年全年，奥克斯在宁波拿下了三宗地块，分别位于鄞州区和奉化区。

从奥克斯地产去年及今年在宁波拿地的情况来看，不仅拿地越来越“偏”，两宗地块还皆有较多的配建要求，拿地数量也在下降。

近年来，宁波的房地产市场温度逐渐走高。卢文曦向记者表示，去年年底出台的二套房首付比例政策，正说明了宁波房市质地不错，而多家全国性房企，例如龙光、招商、中海、万科、中南等房企的入局使得拿地的竞争更为激烈。

宁波之外，全国范围内，奥克斯地产同样正被“边缘化”。据克而瑞数据，在《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，奥克斯地产以35.7亿元的操盘金额位列第165位。到了年底发布的全年榜单中，则不见奥克斯地产的身影。

据奥克斯地产2020年公司债券半年报，期内实现营收17.31亿元，同比下降22.34%，其中地产销售营收15.98亿元，同比降23.69%；归母净利润为1.79亿元，同比下滑33.82%。

8年前，奥克斯集团董事长郑坚江就曾喊话奥克斯地产年销售额要在5年内实现500亿。据克而瑞数据，奥克斯地产在2020年所跌出的房企销售200强榜单，排在最后的邦泰控股全口径销售金额为71.5亿元。