记者 | 张子怡

不是在深圳奋斗几十年的无房老“刚需”，即便手握重金，也没有摇号买房的资格。

2月6日，深圳“七选一”的新盘中，其中四个新盘同天开盘，4418人抢1709套房源。万丰海岸城是四个盘中最火的网红盘，721套房源用时两个小时便实现售罄。

万丰海岸城此前公布认筹诚意名单时，其中无房类入围客户2114批，最低社保/个税月数为278个月。也就是说，至少要有23年的社保才有摇号机会，哪怕是夫妻双方，每人也要11.5年。

万丰海岸城距离地铁站400多米，名校加持，大体量商业综合体等优势，成为七个新盘中最受关注的新盘盘。

此外，一二手价格倒挂也是万丰海岸城的另一火爆因素。

万丰海岸城备案均价5.75万元/平方米，贝壳找房数据显示，项目周边最近的楼盘博林君瑞近期成交均价达已经高达7.6万元/平方米。初步换算，每平方米倒挂近两万元，哪怕以万丰海岸城最小户型75平方米两房计算，一旦“打新”成功，初步估算账面浮盈即刻超140万元。

23年的社保时长仅仅能入围摇号海岸城，却不代表着“打新”一定成功。在深圳购房，社保时长在购买网红盘中的重要性持续加大。

自深圳去年实行“715”新政后，深圳市住房和建设局房地产业处吕增学谈到加强热点楼盘销售管理时，明确表示“积分摇号将成为导向”，借以调节热点楼盘热度。

第一个利用社保时长规则筛选购房人群的楼盘为华强城市花园，此后深圳每个入市的新盘都沿用相似规则：家庭客户以夫妻双方均在深缴纳社保（或个人所得税）总月数之和排序，“单身/丧偶”客户仅计算本人在深缴纳社保（或个人所得税）总月数。

资料显示，宝安热盘松风明月入围人选中，社保最高缴纳时长为510个月，即42.5年，最低缴纳时长为135个月，即11.25年。前海网红盘天健悦桂府入围人选中，社保最低缴纳时长为437个月，即36年。

越来越长的社保年限也引发不少人对于“刚需是否是真正刚需”的猜测，有网友认为：“社保超过20年以上的人，他们可能根本不是‘刚需’，或许是当地土著，又或许将房产证买在子女名下，自己出马买房。”

值得注意的是，万丰海岸城位沙井旧改项目。根据万丰海岸城公示的诚意登记名册，在2114批购房群体中，身份证号以4403开头的深圳原籍购房者有524人，其中原籍宝安区购房者最多，达256人；原籍深圳市辖区购房者153人；原籍龙岗区购房者24人。

也就是说，入围万丰海岸城的购房者之中，深圳原籍占比将高达25%。

跟万丰海岸城位于同一区域的华强城市花园，也为旧改项目，此前受到过同样的质疑。在华强城公布的诚意登记名单中，积分较高的客户身份证前六位数字多为440301和440306，多为深圳本地出生及宝安当地居民认筹。

除了用“社保年限”调节网红楼热度外，“多选一”的政策也是让深圳楼市“打新热”冷静的另一办法。

1月23日，深圳市住房和建设局在楼市调控新政中要求，房地产开发企业必须统一启用“购房意向登记系统”。前海的豪宅盘龙光前海天境和天健悦桂府率先“二选一”，

跟万丰海岸城通天拿到预售证的7个新盘，也被要求“7选1”。根据“i深圳”APP的提示，申请人只能选择其中一个楼盘进行登记，且选定后不可以登记其他楼盘，更换登记楼盘也不被允许。

7个新盘位于宝安、南山以及龙华片区，备案均价从5.14万元/平方米-11.19万元/平方米不等，供应量达2974套。根据要求，7个项目的房源全部摆上了官方认筹系统“i深圳”APP上。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“调控初衷是为了控房价，但由于新房限备案价，二手房价格上涨，一二手价格倒挂，打新自然活跃，为了分散市场热度，政府只能采取‘7选1’的措施，这种做法对‘打新热’能起到一定的扬汤止沸效果。

从公布的结果看，“7选1”结果出现分化。最热门的楼盘万丰海岸城中签率仅为34%，万科光年四季为38.9%，香山道公馆中签率高达94%，中泰印邸和尚誉红山里分别为65.71%和58%。

深圳西部持续火热，万丰海岸城和万科光年四季均位于西部，开盘均价在5万元-4万元/平方米左右，与周边二手房的价格倒挂在1万元到2万元左右。

中签率高的香山道公馆和中泰印邸均位于发展比较完备的南山区，均价都在10万元/平方米左右，只有香山道公馆跟周边的二手房价格倒挂有1-4万元的价格差。而尚誉红山里则位于深圳东部的龙华区，均价在均价约7.2万元/平方米。

李宇嘉告诉界面新闻：“深圳人买房一直是比较看重规划利好的因素。过去几年，深圳西部的规划都比较好，包括广深科技走廊、大空港和前海扩容等等。中签率高的楼盘，一是一二手房价格倒挂不明显，二是大家对其未来不那么看好，或者楼盘本身也有不如人意的地方。”