Part.1

新年新气象，贵阳地铁上盖楼盘（TOD盘）又添丁啦！

近日，贵阳市公共资源交易中心发布了关于贵阳市轨道交通2号线一期三桥站（改茶路站）城市综合体施工项目招标公告。招标人为贵阳市城市轨道交通集团有限公司，项目总投资额约为25489.02万元。

此次招标范围：贵阳市轨道交通2号线一期三桥站城市综合体项目的基础及地下室、1#-4#楼建筑安装工程施工及室外附属工程施工，以及与轨道2号线改茶路站的接驳施工。

这是好消息，预示着地铁2号线改茶路站上的城市综合体即将启动。据了解，该项目的操盘手是贵阳地铁置业，之前它曾开发过清水湾和湖山郡两个TOD盘，是本项目的“兄弟盘”。

项目地处三桥北路与贵遵路交叉口，总用地10650㎡，总建面约43850㎡。其中：住宅建面21180㎡、loft公寓建面3710㎡、底商建面1690㎡、人防设施建面1400㎡、停车场建面15870㎡（以政府部门最终的批复为准），建筑最高高度79.6米。

按2019年贵阳地铁置业公示的效果图及指标来看，项目主要由3栋高层建筑、地上商业及地下商业组成，绿地率约30%，容积率2.5，共计232套住宅，269个停车位。体量比较mini，配套设施客与周边共享。

众所周知，三马是贵阳最火热的板块之一。三桥车水马龙，是一个超级枢纽：离二桥、紫林庵、喷水池很近，老房子密密麻麻，人口基数庞大。

所以按常理推断，改茶路站TOD盘这200多套房子，待到开盘，应该是可以一次性清盘的那种。毕竟，正儿八经的TOD盘，在贵阳是稀缺品。

那么，这个盘会和前两个“兄弟盘”不一样吗？

Part.2

在这里，有必要先解释一下，什么叫地铁上盖楼盘。

简单说，这是3.0版本TOD盘，下了住宅楼（公寓）就能直接进地铁站，外面刮风下雨跟你没半毛钱关系，可愉快上班、愉快逛吃、休闲娱乐的超级复合型空间。

可以说，这简直是为都市达人和夜猫子年轻人量身定制的超级城市综合体。而在贵阳楼市上能买得到的地铁上盖住宅盘，只有清水江路站上的清水湾，没有之一。

如果再算上商住楼，下麦西站上的湖山郡Y+公寓，算一个，湖山郡的住宅只能算近地铁盘。

前面提过，这两个“兄弟盘”都属于贵阳地铁置业。

此外，在2号线上的项目还有2018年报建的浣纱路站城市综合体、2019年报建的金朱西路站城市轨道交通综合体项目，以及曾被提及的茶园站地铁上盖项目、紫延区间地下商业项目、油榨街站地铁上盖项目。

近水楼台，显然贵阳地铁置业拥有着开发TOD盘的最好资源。

Part.3

回到“兄弟盘”的故事线。

这两年，地铁盘贵阳购房者眼里的香饽饽，就连不太了解贵阳的地州人民，开口第一句都是要买地铁盘。

地铁是界定一个城市的边界，它有拉伸城市骨架的作用。可以让那些预算有限的年轻人，只需多坐几个站就可以轻松冲进贵阳城市中心，享受这座城市最浓稠的资源。

想想那些已成为万科翡翠公园业主的购房者，在周边配套还不够成熟的条件下，依旧勇敢地选择了这里，主要原因还是地铁。

但是离万科翡翠公园后面一两个地铁站的湖山郡，却截然不同，似乎一直不温不火。

还有贵阳首个血统纯正的地铁上盖盘清水湾，从2019年11月开盘至今，在市面上的存在感似乎也不是很强。

这是为什么？

Part.4

据界面楼市实地踩盘和对地铁上盖项目的理解，大概有以下一些原因：

首先是这两个项目的住宅产品，没有完全get到当下购房者的痛点需求。

总体量11万方的清水湾，只有5栋住宅楼，周围的大星兴城等小区业主基本上是厂区职工，大部分家庭是有改善需求的。

但是清水湾的户型集中在两房、三房，户型设计细节也不够贴心，显然很难达到改善目的。

湖山郡对于年轻人来说，到观山湖CBD中心也就几个站的距离，价格8字头，看上去是一个不错的选择。

但殊不知，湖山郡目前在售的二期高层，清一色地做成了两居室，面积段集中在71-90㎡，这就有点不可思议了。

现在市面上的刚需房都主打小三房，不论是否追求一次性到位，第三个房间再小也是一个可以腾挪的灵活空间。

而从湖山郡环境氛围来看，其实它对于养老人群很有吸引力。项目一期的西面是连绵的山林，据说这是百花湖森林公园的范围，再继续往西不到3km就是百花湖风景区了。

而且，1号线还会有朱昌镇站、百花湖站，也就是说将来坐上1号线就可直达百花湖风景区了。

一期对面的窦关村已经大面积拆迁，将被打造成占地1万亩的百花数谷产业小镇，这里将成为数博会的永久会址。

而后期，百花湖一带还有体育小镇、康养小镇等项目。湖山郡很有养老盘的潜质，未来开发一些别墅类产品未尝不可。

目前湖山郡在售高层看上去老人住两个房间也足够了，但是碰上节假日，年轻人带孩子过来，想多住几天就有点局促了。

Part.5

除了住宅产品的客群定位不够准确之外，更致命的是这两个项目的商业运营。

清水湾1.5万方时尚商业街被拆分成散铺推售，这就意味着这个商业综合体的招商管理都将会是一个未知数。一个没有统一良好业态规划的商业综合体，存活性、发展性，都需要打个问号。

而下麦西站湖山郡Y+公寓楼下的3层商业区，现状也不容乐观。目前可以看到一楼除了地铁站入口，有一家职校和一家幼儿园进驻。

相关知情人士透露，这个地铁上盖定位为教育综合体，由于周围还处于改造建设初期，人气暂时还没聚集，招商存在一定局限性。

目前三楼的职校主要是针对中考高考的学生进行封闭培训，想引进低龄儿童类的培训班或兴趣班，不太现实，因为小孩需要接送。幼儿园的存在，是因为周围确实有这个需求。

年前有几家餐饮本来都要签了，因为内部策略的原因给搁置了。

包揽下麦西站和窦关站的湖山郡，其实总体量高达150万方，项目分为6期开发。商业部分，除了下麦西站的地铁上盖商业，靠近窦关地铁站一带还有商业街和酒店规划，但目前都还处于未动工状态。具体业态和规划，尚不明朗。

就目前种种趋势来看，这两个贵阳地铁上盖项目，未来的商业运营面临着巨大的挑战。

贵阳地铁来之不易，每公里耗资7个小目标，更是耗时费力。地铁盘可选的不少，但地铁上盖，目前确实是屈指可数的稀缺品。

贵阳地铁2号线正式运营在即，贵阳地铁时代的大旗在不断舒展开来，希望作为城市优质资源占有者的贵阳地铁置业，可以怀着一颗敬畏的心，去珍惜这份稀缺的新兴城市资源。

Part.6

纵观地产界，TOD开发上有丰富经验的，莫过于万科与龙湖。

万科在上海大虹桥和杭州的天空之城项目，把住宅产品、商业、地铁的联动性设计得更加和谐亲密，卢俊、裘维维、刘德科等地产大V多次提及，并期待这些项目成为独一无二的城市地标。

而龙湖，2020年年底可以说是其地铁上盖项目的最新高光时刻，龙湖金沙天街一开业，就成了重庆的新晋城市网红打卡地标。

这个龙湖天街不仅有龙湖最拿手的天街商业，还是一个连接了沙坪坝地铁、沙坪坝高铁、多路公交等交通资源的超级交通枢纽，而且地铁站与高铁站上盖的公寓——龙湖光年，每次开出来都不够抢、现在想买都买不到的产品。

开业前后，不仅重庆各大地产媒体、地产人赞誉有加，就连杭州地产大V刘德科都不吝嘉奖，还做了系统剖析，称之为中国TOD项目的最新标杆。

或许，贵阳地铁置业可以多借鉴国内这些经典的地铁上盖项目，或者落落大方地选择与万科、龙湖这类TOD项目开发经验丰富的房企强强联手。

Part.7

地铁上盖项目本身很有机会成为城市地标。更何况，贵阳的城市地标建筑也还没多到眼花缭乱的程度。

所以，无论是从稀缺程度还是城市形象的角度，正处于萌芽期的贵阳地铁上盖项目，都值得被更精致地开发建设。

地铁能让城市生活更美好，期待贵阳所有的地铁上盖项目，不仅仅发挥着城市交通枢纽的作用，还会成为让人强烈想去拥有的城市新地标。