文|RET睿意德商业地产

企业的本质即是发起组织运营以平衡市场供需的存在，作为市场活动的经营主体，时刻无不在接受着市场潮汐的影响，因为往往伟大的企业都具备共同的能力——穿越周期。今天的文章来自睿意德的一位顾问同学的分享，探讨建成长达60年，经历过两次“经济萧条期”和“全球金融危机”的法国巴黎新区拉德芳斯商圈，来一窥究竟它是如何坚守长期主义穿越周期的。

拉德芳斯，一块穿越了60年经济周期的宝地

拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，在1870至1871年的普法战争中法军败北巴黎沦陷，一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝，全部以身殉国。后人在高地上竖起一组雕像，题名《拉德芳斯》（法语：La Defense，译为“巴黎的防御”），以纪念阵亡将士，此地也因此得名。

▲ 二战后，作为主战场的欧洲大陆遭受重创，遍体鳞伤。各国都在努力地恢复元气。其中经历耻辱战败和反动政权带来的噩梦的曾经不可一世的法兰西共和国的首要任务便是制定恢复经济发展的政策，夺回欧洲大陆的话语权。在美国马歇尔计划的大环境下，法国率先提出欧洲一体化，与德国联手。随着欧共体逐步确立，法国积极地开辟了一个庞大而自由的贸易市场。拉德芳斯区在巴黎应运而生。

20世纪50年代末，在法国经济高速发展的背景下，市场所需的商业、办公用地严重不足。为保留市中心的卢浮宫，圣母院等地标建筑，政府决定在市区的中轴线上，进行20世纪后半期最大的都市更新计划，以满足首都巴黎的商务办公空间的迫切需求。今天的拉德芳斯区已经成为世界上最具代表性的城市综合体和集现代艺术、商业、生活、办公完美结合为一体的经典之作。

经过60年的岁月打磨，拉德芳斯建成了欧洲第一、世界第三的中央商务区。但在如此光环之下，拉德芳斯的成长过程也经历过数次下行周期，而每逢困境都能逆势而上，才有今日佳绩。

六个对拉德芳斯产生巨大影响的关键节点

以拉德芳斯的诞生，二战结束作为起点，时至今日拉德芳斯经历了六个重要的时间节点：

1.1946-20世纪70年代初：快速发展期

二战时，法德战争中，因为历史因素，法国工业基础和设施保留较为完整。二战后，欧洲人不再坚信美国式的资本主义能带来可靠的经济增长和体面的生活，而政府开始充当着经济的“守夜人”，国有经济空前发展。法国动用政府干预手段，成立了国家经济计划署，开始了十年国家经济计划。50年代末，法国已经顺利实现两个国民经济计划，工业生产迅速恢复，一跃成为当时欧洲发展最快的国家。而1958年开始建造的拉德芳斯中心商务区正是巴黎政府对染指“欧洲金融中心”的一次尝试。

除此以外，当时法国地产业更是迅猛发展：一是住宅恢复再造，战争的赔偿款提供了必要的支持;二是城市化的持续快速发展和人口的高增长，银行向消费者提供了大量贷款，这都助推了整个地产行业发展，刺激了新区的造城运动。

2.1973-1974：经济萧条期

1973年，第一次石油危机爆发，长期依赖石油进口的法国经济开始严重倒退。社会对于高楼办公室需求大幅下降，整个大巴黎地区就有超过200万平方公尺的空置。祸不单行的是，而政府赋权的拉德芳斯区域开发公司（以下简称EPAD）因为没有出售任何建筑的权利，导致现金流吃紧，发展一度陷入停滞。以商办物业为主的拉德芳斯，险些陷入了尴尬的“空城”境地。

此阶段的拉德芳斯仍旧以商办物业为主，在下行的经济周期之下，地区的入住率、收益能力很快滑落。在整个宏观经济面下行的背景之下，作为全国最顶级的商区，拉德芳斯自然无法避免受到影响。造城运动嘎然而止，拉德芳斯开始缩小了开发规模，转而将中心放到了资源引入与形象建设。

3.1979-1992：建设热潮期

经历了数年时间，法国经济逐渐走出了低谷，而巴黎与拉德芳斯也迎来了机会，在政府的助推之下，IBM，ELF等国际公司的欧洲总部在拉德芳斯落户。日后闻名遐迩的新凯旋门和四季购物中心相继建成，1号线地铁延伸至拉德芳斯。各种优势因素被迅速消化落地，拉德芳斯在整个欧洲各商区之中率先实现了扭转局势并实现增长。

▲ 新凯旋门，位在卢浮宫经香榭丽舍大街通往戴高乐广场上凯旋门的延长线上，长宽各为105米。令人惊奇的是，它与卢浮宫正中的方形广场同大。

拉德芳斯于此阶段成就了世界第一座综合体，并彻底地贯彻综合体的理念，旅馆，会议中心，公园等新功能建筑相继出现，拉德芳斯由此成为了承载巴黎重要的城市功能组团，成了法国经济繁荣的象征。

4.1993-1997：房地产危机期

随着时间的推移，拉德芳斯的建筑设施日趋陈旧，交通运载能力严重饱和，CBD竞争力受到挑战；另一方面，巴黎市内的其他商务区凭借着更人性化的设计和优越的区位条件吸引了大批法国企业。而拉德芳斯办公区空置率达到顶峰，重演了70年代的黑色历史。

面对这种情况，EPAD重新审视设计理念，了解当地工作者、市民的建议，还组织了针对拉德芳斯“城市性”研究的国际招标。最终总结出了三大问题：

1｜与周边地区的关系被割裂；

2｜内部交通系统过于混乱；

3｜功能太单一，抗风险性差。

基于此三大问题，拉德芳斯开始了一轮积极的调改，不再局限于商务领域，而是将工作、居住和休闲三者融合，打造成了以商务为基础的城市综合功能区域。此阶段，法国政府积极开展振兴计划，对拉德芳斯加大投入，尽管空置率高企，商业区形象反而得到了改善。而在服务和运输方面，巴黎政府在拉德芳斯开设了特定的分拣中心，引入了新的简化标牌，开放了电车线路，并积极引入资源促成了具有高新技术含量的新行业的出现。这让深陷泥潭的拉德芳斯又活了过来。

5.1998-2004：旧改翻新期

在度过了新一轮的危机之后，拉德芳斯迎来了又一波城市更新浪潮。巴黎旧建筑的装修兴起，包括Europlaza欧洲大厦和历史悠久的诺贝尔塔，甚至新的建筑物也正在兴建：Guynemer ArchTriangle、Palatine ......。而拉德芳斯则被允许建造两座具有创新建筑的新建筑：CBX和Exaltis。善于抓住机会的拉德芳斯也赶上了这班城市再生的机会，开始了一轮积极调整，在法国经济蒸蒸日上之际开展投拓。在世纪交替期间的几年，相比拉德芳斯，许多同时代的商圈与建筑难以抑制的走向了衰落。

尊重老建筑，并将其文化价值沉淀，终于使拉德芳斯有了问鼎商务区世界第一梯队的本钱。

6.2004年至今：发展转型期

法国政府于2015年宣布在拉德芳斯重建拉德芳斯商务区，提升其国际吸引力；在此期间，国际风云突变，世界格局也发生了重大变化，与之相对的是法国国内经济结构开始了新的一轮调整转型。

2018年，Paris La Defense成立，吸取了上世纪90年代末的教训与经验，一开始就将核心目标锁定在将拉芳德斯建设成多元而全面的商务生活与购物旅游区。从而使得本世纪初开始拉德芳斯延续了上世纪末的辉煌。

诚如是，法国宏观经济与行业周期几经延宕，然而拉德芳斯区却始终保持着活力至今，拉德芳斯穿越周期倚仗的是什么？

从拉德芳斯来看长期主义应具备哪些特点

1.紧随潮流，适度超前

与以名品零售而著称的巴黎第八区不同，拉德芳斯的商业覆盖更加多元化，著名的拉德芳斯老牌购物中心四季商业中心（Quatre Temps）既有LV等名品旗舰店，也有以欧尚（Auchen）超市和H&M,优衣库,Zara等为代表的大众品牌，对游客与本地居民同时展开服务。历经两大翻新，实时调改，适应市场需要，让这座修建于30年前的购物中心仍旧是拉德芳斯商圈中名片一般的存在。

相比法国商业常见的寻求与艺术的耦合，四季走了一条显得过于务实的路，消费品牌中被大量大众、生活刚需的品牌占据了绝大多数面积。这使得四季，成了游客与本地居民的重要生活服务场所，彻底融入了当地生活，赋予了四季强大的活力。

▲ 拉德芳斯老牌购物中心四季商业中心，兴建于1981年，经历两次重大调改，如今以其多元化业态与品牌而著称，日均接待客流仍保持10万以上的高位。

2.属地文化融合，激活旅游潜力

从凯旋门一路向西北而行，与之遥遥相对的正是拉德芳斯的地标建筑——新凯旋门。从卢浮宫-协和广场-凯旋门-拉德芳斯新凯旋门，这条道路映射的是熠熠生辉的巴黎历史之路。巴黎从不轻易地终结某一建筑的生命。虽然全区规划用地达到了750公顷，但是完全拆除的很少，大部分是在利用闲置土地或是改造旧楼，所以减少了很多因为拆迁而引起的矛盾和纠纷。例如，AXA安盛大楼即为一个旧楼改造项目，通过KPF公司的方案实施，增加了建筑面积，提高了建筑高度，机电、电梯、幕墙等全部重新设计，让停留在时光中的建筑重返社会生活。

▲ Tour AXA经过改造，变成了今天Tour First两栋之一；另一栋则属于1995年入驻的法国银行巨头兴业银行，办公面积达到12万平方米；KPMG法国审计组则于1997年入驻Tour Eqho，其占据了其中最多的楼层。

保留和翻新旧建筑，使得拉德芳斯的历史与现在的联系从割裂走向了融合。相比浅薄式的商业开发思路，精神层面的价值使得拉德芳斯与当地生活的链接自然在深处而非表层流量，更为当地带来大量旅客。这为拉德芳斯灌入了大量的客流，滋润着地区的商业，而繁荣的商业令其商圈功能具备了更强的吸引力。

3.笃定初衷，长期坚守

相比于西方新一届内阁总是惯于推翻上一届作为的风气，拉德芳斯获得的政府支持其持续性在欧洲是极为罕见的。其今日所获得的地位，首功当归于60年以来历届政府源源不断的持续重注。

在前文所述的第二次经济周期，即第一次石油危机时，总理Raymond Barre首先批准EPAD兴建35万平方公尺的办公空间，继续兴建A14号公路，信贷被释放以改善环境，并将国家环境部，设备部迁到拉德芳斯办公以示支持。

到了1983年，此区内4个购物中心开张，使得拉德芳斯购物商店的面积比过去增加了一倍，区内的工作者增加了近8000人，是全欧洲最大的商业中心之一。

如今，随着英国脱欧的完成，伦敦的各大公司和金融机构都在对拉德芳斯展开反复的考察，使得拉德芳斯具备了“欧洲金融中心”的又一次竞争机会。在拉德芳斯区11公里以内，有着全法最好的商科公立大学-巴黎九大，索邦大学和全球顶尖的ESCP商学院，充足的人才供给也在逐渐加码巴黎的底牌。

2019年法国总统马克龙决定把从伦敦搬迁至巴黎的欧洲银行管理局安排在拉德芳斯商务区，对于“欧洲金融中心”的愿景，让拉德芳斯极尽法国国内资源之滋养。

▲20家法国顶尖企业中有14家汇聚在拉德芳斯区，在这里设置总部的法企有兴业银行，道达尔，赛诺菲，安塞乐等。

在资金、人才、土地、技术各项优势资源下，才得以优种培优，成就了如今的拉德芳斯。

4.重视交通网络建设

拉德芳斯交通的建设，一直是法国政府工作的重点，即使是在几乎无人问津的经济危机期，也从未放弃过对拉德芳斯地区交通的完善。当危机褪去，市场需求上升，区域的交通便利优势自然显现。

在CNIT（National Center of Industrial & Technology，国家工业与科技中心）举行贸易展览时，参观者只能坐巴士前来。而如今没有任何一个拉德芳斯一样拥有如此密集和多样化的公共运输系统，向西连接Cergy-Promtise开发区，向东连接着Marne La Vallee，并且在两地设有卫星公司支援办公室。

1970年起，区域快速铁路（RER，Regional Express Train）完成连接拉德芳斯与凯旋门地区，车程只需5分钟，使得大巴黎地区的运输服务有着革命性的改变，而此时正是我们前文所述的战后法国第一次经济下行周期。

拉德芳斯区共有18线公车，两条铁路，1号地下铁的终点站，电车连接着 Val de Seine和Hauts de Seibe商务中心。这样多样的运输服务使得每天运输35万人次的通勤者既方便又满意。此外，对于驾车者的规划也丝毫未减。其设置了临近个别目的地的2万6000个地下停车位和道路指标，从外环道开始清晰地引导驾驶人出入有数字标号的停车场，区内的道路网规划有A14及A86号道路。

发达的路网能把人流带来，也能把人带走，但强大的政府支持与行业丰富度，将交通因素的势能彻底融入与发挥，从而形成了人流停留时间的保证。智能交通网络的逐年完善不仅使游客能够从容抵达，节省换乘时间；也能跨区域地达成人口交汇和商业融合，累积商务、购物与休闲场景，为繁荣奠定了基础。

5.结构多元化，打造抗周期性

2009年以来，拉德芳斯积极向国际企业招商，其中42%是国际投资人，主要遍布金融和保险、能源、IT、通讯、资讯和服务五类产业。其显著特点是“以投资促发展”的独特发展模式和抵抗金融危机的稳定性。行业多样性与高密集度的拉德芳斯与其他产业单一的金融中心相比更强的抗危机能力。

行业多样化可以促进了区域内同行业和跨行业公司之间的商业合作，也可以也迅速地对行业周期性问题补足，防止出现一损皆损的情况。这使得在不确定的未来，拉德芳斯仍然具备更强的韧性。

小结

商业地产行业在进入存量时代之后，已经发生很多的变化，这导致市场竞争与行业格局都随着发生了变化。而如果想成就一家伟大的企业，找到长期主义和穿越周期的要素就显得额外的重要。坚守长期主义的前提是洞悉行业规律与市场潮流，土地开发作为人类对自然的基础改造工作，始终都会受到国家经济的基本面影响，然而这对企业而言，是不可控的外部因素。与此相对的，策略与运营作为内部因素，正是长期主义和穿越周期的关键。

随着我国经济发展，我国商业地产规模已逐渐缩小了与欧美日各国之间的差距，但如何应对国家宏观与行业层面的经济周期，对国内而言仍旧是个新问题。基于现时市场环境，对业主而言商业物业也越来越倾向自持，而长期持有就必然面临经济周期的考验。通过对拉德芳斯的简单探究，这个巴黎的成熟商区答案也显而易见：紧随潮流变化，尊重市场规律；挖掘属地文化，增进人地关系；放眼未来发展，笃定长期主义；打造科学交通，促进城市功能，打造多元结构，成就周期抗性。