不出所料，今年全国“两会”政府工作报告和“十四五”规划再提“房住不炒”。

无论是曾在业内激起千层浪的“三道红线”，还是行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的出台，都是以往“房住不炒”基调的注脚，而经历过房地产泡沫阵痛的海南在此方面显然要比其他地方感触更深，行动也更迅速：现房销售为全国之首，惜地如金国内罕见，“两个暂停”、限购、限售。

“断臂”不是关键，“求生”才是重点，需要明确的一点是，“房住不炒”并不是对房地产业进行打压，而是引导房地产业向上发展、积极转型，海南的房地产转型之路，远远比其他省市走得要快得多，步伐也迫切得多。一颗冉冉上升的新星，在发展趋势、政策导向、需求爆发的共同助推下，逐渐成为海南楼市发展主要方向，那就是商业地产。

海南商业地产成“新蓝海”

商业地产的崛起并非一朝一夕之功。

传统地产和商业地产之间“继往开来”的关系早有证明：据统计，2010年开始，针对住宅地产的房地产紧缩型调控拉开序幕，商业地产成为这场楼市调控中的直接受益者。自2010年起，我国商业地产呈爆发式增长，当年商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.84、1806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。此后的十年间，随着楼市政策愈发紧缩，商业地产的“业绩”更是屡创历史新高，成为新的利润增长点，诸如万达、龙湖、华润、绿地、恒大、保利等行业巨头争相涌入，开启寻求转型之路，在各个城市掀起一轮又一轮的新潮。

热度首先从一、二线热门城市开始，热门城市发展快、需求大、商业氛围浓厚，商业地产在这些地方如鱼得水。

然而，近些年局势逐渐产生变化。一、二线城市高度发达的互联网产业深刻塑造了城市空间面貌与商业业态，线上与线下之争从未停息且愈演愈烈，就商业地产内部而言竞争也是空前激烈，无论是写字楼，还是商场物业等形式，商业地产市场均呈现饱和特征，因此屡屡传出“写字楼空置率创新高”、“商场受冷”等新闻；对于投资者来说，一、二线城市商业地产入局门槛极高且能力要求极强，远非普通投资者所能操控；且由于土地稀缺、市政规划等原因，一、二线城市商业地产早已迈入后发展阶段，腾笼换鸟、并购改造成为新热潮，此阶段以有实力的开发商为主，个体投资者身影罕见。

当此之际，乘自贸港东风，作为后起之秀的海南成了备受开发商与投资者瞩目的新蓝海，一个有趣的现象是：一、二线热门城市首先打响商业地产第一枪，而当其下沉至海南市场，商业业态较为落后的地方，比如东方等海南西线沿海城市反倒成了“香饽饽”。业内人士认为，这是因为海南西线的商业业态相对落后，但对于商业地产来说这并非缺点，业态落后意味着这也是一块尚未被瓜分完毕的市场，一个闪闪发光的有待开发的金矿。由此也不难理解为何众多知名房企争相涌入，抓住海南西线自然地理环境、自贸港的优势迅速发展商业地产。阳光、海浪、沙滩、超高的空气质量等自然条件是海南不可替代之处，叠加离岛免税、跨境电商等政策红利以及自贸港低廉便捷的营商环境，商业地产作为旅游业、现代服务业、高新技术产业等行业的空间载体，将是海南自贸港发展红利的直接受益者。

今年全国“两会”政府工作报告着重强调“解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，不少城市的“十四五”规划中，也将“住有所居”作为主要工作导向，而海南则独树一帜，在“房住不炒”的基调下，在本省“十四五”规划中给商业地产留下了笔墨：推动商务地产、旅游地产、商业地产、工业地产等鼓励类地产转型发展；创新发展房地产投资信托基金（REITs）。

自贸风起正当时，海南商业地产必将迎来一轮新增长。

“新闯海潮”助推商业地产发展

走西口、下南洋，不少次人口的大规模迁徙都与财富相关，上个世纪八十年代海南“掘金热”成现象，“闯海人”三个字也因此成为中国人口迁移史上浓墨重彩的注脚。

中国南部门户、面向南太平洋的桥头堡……地理位置的优越性让海南注定不平凡，时代变迁，从建设海南经济特区切换到建设海南自贸港，关于“闯海人”的故事依然在这片投资兴业热土上延续。

“来海南工作是种完全不同的体验，阳光、大海、沙滩、洁净的空气……当你领略过北方冬天的寒冷和萧瑟，就能知道这对一个北方人来说意味着什么，这是两个不同的世界。”经过周全的思考，一位来自北方的“打工人”终于还是收拾行李，踏上了前来海南工作的旅途，而万千人海中，他只是这场声势浩大的“闯海潮”中一个缩影。

海南自贸港战略定位之高、规模之大，绝无仅有，其政策红利、产业发展潜力和营商环境吸引了不少名企、创业者的关注与投资，也吸引了不少“打工人”背井离乡主动融入成为“新海南人”。

2019年，海南全面放宽落户限制，过去短短几年时间里，全省人才总量达到190.23万人，人才资源总量占人口总量的比率提升到 19.97%，“百万人才进海南”第一阶段目标圆满实现；全省市场主体增速迅猛，截至今年1月底，全省实有市场主体达120.65万户，阿里巴巴、腾讯、京东集团、中国旅游集团、招商局集团、大唐贸易、大唐海控等世界500强名企、全球行业领军企业、知名国企央企已在海南设立总部或区域性总部。

自贸港的企业能享受什么？拿近日出台的“负面清单”来说，海南自贸港负面清单种类极少，不予免税的企业进口自用生产设备（负面清单）仅包括国家规定禁止进口的货物（设备）和附件中10类不予免税的商品。以主题公园进口游乐设备为例：若一家落户海南的大型主题公园从国外进口售价1亿元的游乐设备，可以节省1300万元税费。

但是，种种便利和低成本经营有一个前提：必须是“实质性运营”企业。

为贯彻落实好海南自由贸易港鼓励类产业企业所得税优惠政策，防范税收风险，近日，海南发布《关于海南自由贸易港鼓励类产业企业实质性运营有关问题的公告》，明确“对于仅在自贸港注册登记，其生产经营、人员、账务、资产等任一项不在自贸港的居民企业，不属于在自贸港实质性运营，不得享受自贸港企业所得税优惠政策。”

自贸港企业想要享受海南“零关税、低税率、简税制”的优越营商环境，必须要有实质性的付出，这些落地海南的企业将为海南的发展带来实实在在的益处，随之而来的资金、人才、物流的自由流动也将直接助力海南商业地产的发展。

第一太平戴维斯大湾区及海南自贸区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆表示，海南的产业将迎来一轮快速发展，以第三产业的发展为指标，将对商业地产产生直接的利好作用。新型高效的商业地产项目入市也为第三产业的发展提供载体和空间，直接与总部经济发展、优质企业入驻、人才引进等产生直接关联。

从主角变成幕后推手

2021年春节，在多地“就地过年”的倡导下，海南依旧是不少旅客出行目的地，全国39座千万级机场，仅有3座机场执飞率在50%以上，三亚凤凰、海口美兰双双榜上有名。

自贸港吸引来的不仅仅是名企、人才，59国人员入境旅游免签政策、国际旅游消费中心的战略定位还吸引了来自全球各地的游客，“消费”成为拉动海南经济增长的关键词之一。

据统计，2020年，海南社会消费品零售总额1974.63亿元，同比增长1.2%，比全国平均水平高5.1个百分点；共接待国内外游客6500万人次，实现旅游总收入860亿元。疫情影响下的消费回流现象让海南离岛免税“火”了一把，热度持续不断，全年免税店总销售额（含有税销售）327.4亿元，同比增长127%，占全省社零总额比重达16%以上。而无论是消费拉动经济增长还是旅游业发展迅猛，作为各类商业活动主要承载空间的商业地产都将迎来井喷式增长的契机。

在这些旅客中，有专程来海南旅游的，也有专程来海南看房的。

今年春节期间，多个商业地产项目打出“春节不打烊”的旗号，陆陆续续有不少意向客户登门拜访，参观开放样板间。海南西线城市一商业地产营销中心门前，一名女士身着毛线衫，手腕夹着羽绒外套，从车上下来时还举起手遮挡阳光，“飞过来就是大太阳，海南没有冬天。”

以上情况并非个例，“没有冬天的海南”叠加自贸港政策红利，吸引了千万级别的游客，吸引了来自世界各地的名企和人才，同样也吸引了不少前来投资入局的购房者。

只拿省会海口来说，至理数据显示，2020年海口商业、办公产品预售13292套，占市场预售总量约18.2%，同比增加3.3个百分点，商办类物业异军突起，日趋受捧，供应明显加速入市。而这样的盛况遍布全省各地，诸如海口、三亚、东方等沿海交通便捷城市，都是备受投资者青睐的市县。

海南房地产业发展至今，从“壮士扼腕”开始，逐渐由传统地产转型到商业地产，“断臂”之后，商业地产将跟随着海南自贸港的崛起迎来新生。