文 | Dana

“最近我们在版纳做了一件事，开始养奶牛，在社区里的湖里养大白鹅、养鱼，还给每一个动物起了名字……”提起今年的文旅新玩法，雅居乐集团文旅大区营销负责人齐志辉侃侃而谈。

为什么呢？

“那片地太冷清太浪费，所以我们开始养了一头奶牛，又开了一家叫《随心所欲咖啡馆》。这家咖啡馆，想几点开门几点开门，想卖多少卖多少，但店长却要经过业主竞选后才能上岗，盈利归业主，材料由我们负责；这家咖啡馆关门的原因，可能是今天的奶牛生气了，没奶；这家咖啡馆就开在社区巴士旁边，在等车的时候可以去喂喂牛，喂喂羊驼，喝个咖啡……”

他说，“传统文旅是做一件事，而我们做的文旅是多件事情一起做，做一些有意思的事情。让生活在这的人，非常情感的共鸣。由我们制造场地，制作场景，制造更多美好的可能。”

这才是真文旅地产项目，有温度，有意思，有场景。

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云南文旅即是风口，也是浪尖

在置业顾问H小姐的回忆中，上一次版纳售楼部门庭若市的热闹还要追溯到两年前。海南突如其来的限购政策，让这个北纬21°的西南边陲避寒胜地，成为众多投资客和旅居爱好者的“心头好”。

一张机票，简单的行李，即刻落地的迫切，让来到版纳机场的脚步过于匆匆。

然而，疫情的爆发，却让这个贩卖温暖生活的文旅城市陷入寒冬。房价急转直下，甚至出现“被打骨折”的最低价格，楼市寒冬来势汹汹。

事实上，笼罩在城市上空最大的阴霾却是楼市的成交量惨淡：因为看不到买房人。城市地产之外的文旅地产项目，也受其影响，出现价格的波动。

季节性分化明显的版纳，让文旅地产的销售也存在着明显的时节，尤其是秋冬季。这也是往年版纳文旅地产最火热的传统销售旺季，“避寒”的特性让这里备受青睐。

云南，从不缺文旅地产，版纳、大理、丽江、腾冲、昆明等城市都是文旅的热土。

但是，季节分明的气候特征，同时也是一把双刃剑，注定了云南文旅的淡旺季分明，年平均30%的入住率则让文旅项目的房屋，在大部分时间里处于空置的状态，唯一不变的是定额的房屋维护费和随时间增长的房屋自然耗损。

可以说，在云南，文旅地产昔日是风口，今日是浪尖。

不得不提的是，在2021年刚开年，版纳的雅居乐西双林语项目，只因为做好了这一件事，就缔造了逆势劲销的销售传奇，仅春节假期就劲销了80多套。

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“如何让房子更有意义？”

不再是一个伪命题，而是一个急需解决的现实问题。

与一般地产相比，文旅地产的特点和优势在于它是文化旅游业和房地产业的无缝衔接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。尤其是在文旅地产开发愈发完整、系统、全面的当下，能够称之为文旅地产的项目，必有一个A级景区、一个主题游乐园在侧，有山有水有玩场成最基本的配置。

作为一种资源性很强的项目，文旅地产如果没有很好的自然景观资源，突出的人文资源，便丧失了其文化和旅游的功能性，其文旅意义将荡然无存。

事实上，绝大多数的中国文旅地产项目，更多是卖房子。能做到配套先行，先有风景和人文再有住宅的文旅项目，屈指可数。

不常住，便成为了绝大多数文旅地产的另一大痛点。

在业主疲于忙碌的工作和生活，无时间度假，无精力打理，购买的文旅地产房子每年的使用次数十分有限，闲置、空置的物业也随之产生。除了房产本身的保值增值价值，看到的更多的是浪费，辜负了这一片山水和风情。

但这并不是文旅地产存在的价值和意义所在，也违背了购买文旅地产的初衷！

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那么，中国文旅地产除了卖房子，还能干吗？

在齐志辉的介绍中，除了上述在版纳文旅项目的大胆尝鲜，雅居乐还计划在腾冲的云南原乡项目中，开一家《不卖咖啡的咖啡馆》，就选址在栖花领风景区的悬崖边，想喝咖啡就呐喊，根据不同的呐喊分贝值，送上不同口味的咖啡。

一听，就知道生活在这样的文旅项目里，生活必定是十分有意思和多彩的。

而想要同时拥有这样的生活，其实很简单——“来，交换！”不需要花钱就能交换不同的城市生活方式，给你更多的选择。

简而言之，以物易物，在云南购买一套房子，就可以置换版纳、腾冲、海南、三亚的房屋居住权，且是任意时间、任意城市。

在齐志辉看来，雅居乐换住计划最大的精髓，就是把你原来看似没用的闲置的空间，给到那些需要的人，交换度假，让文旅地产更有价值和意义。引入专业的第三方服务团队搭建规范的星级服务机制，提供标准化的服务。甚至提供周边游、早午餐、租车等附加功能，让文旅物业拥有者“玩起来”，学会“享受文旅价值”。

“交换度假，是云南文旅里程碑节点。雅居乐做的就是给文旅物业更多的赋能，一方面让闲置的房屋动起来，另一方面解决人和人之间的信任。以房屋物业居住权益，搭建一个在相对信任空间里的物物交换。”

在雅居乐“第二人生换住计划”中，购买房屋的业主，通过专业管理平台将其房屋变成虚拟居住权益，就能将房屋空置的时间灵活“动”起来，置换本地、异地多个城市的闲置物业居住权，实现“买一套房，炫富多地旅居生活”。

冬天在海南，或者版纳避寒，夏天在腾冲避暑。最重要的是，换了城市，依然有自己的“圈子”。在雅居乐，栖云会里十余个社团，每天每月都有不同的活动，美好生活分城不分圈。

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文旅物业还能干什么？

有多少人，买了文旅地产，不仅去的时间少，去玩的时候却发现“不会玩”？

“我们有一个50个人的团队，他们每天的工作就是想法设法的带着业主去玩。”齐志辉说。

最近，雅居乐云南区域同时也在计划“大干一票”。与以往的快循环、高周转都不一样，这一次雅居乐要做的是“把业主带起来玩，教业主去玩。”

在云南区域范围的项目里，结合不同项目的资源和特色，关联不同类型，并与之相匹配的联名定制文创，业主在体验的同时，可以带走自己做的文创产品，可以当作副业创造财富，还可以通过专属的雅居乐联名文创，传递给更多的人。“带得走的是文创，带不走的是房子和生活。”

齐志辉还透露到，未来雅居乐云南区域还计划把云南好物介绍给更多的人，如云南的茶、三七、石斛等，把美好的东西分享传播出去，振兴云南文旅圈。

文旅地产的意义，不是房子，也不是风景，而是一种生活态度和生活方式。

早于2009年就开始践行的“第二人生”概念，是雅居乐对文旅地产的思考和实践。换住计划，则是雅居乐“第二人生”的再次进阶和升级。只为表达一种在雅居乐开启的“第二人生”，应该是“有闲、有钱、再有钱。”

据介绍，北海、厦门将于近期加入该计划中，未来一年内还有更多项目纳入其中。

如果说，星星之火可以燎原。那么，雅居乐提出的换住计划，用物业剩余价值的交换，撬动和盘活70%的闲置文旅资产，将会在未来几年里成为文旅地产的新风尚，让文旅物业的价值得到更饱满的释放和平衡。