文|李锐

近日，金辉控股（9993.HK）发布了上市后的首份业绩报告。

年报显示，截至2020年12月31日，金辉控股净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%。根据“三道红线”来看，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。显然，金辉控股实现了“三道红线”政策绿档要求。

年报显示2020年金辉权益销售额786亿元，但是公司账面仅690.87亿元的合同负债，账面合同负债及343.81亿元的结转收入之和略高于2020年的合同销售，显示出过往较快的发展速度。

与此同时，虽然2020年金辉控股毛利率较2019年微升至22.1%，净利率约10.9%，但仍处于行业较低水平。这一净利水平，与金辉控股以刚需刚改类住宅产品为主的战略选择相关，在加快销售速度的同时，利润率也因此偏低，低于产品更为多元化，有豪宅等高利润产品加持的同行。据华泰证券数据，2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。

金辉控股董事长林定强在报告中提及公司将聚焦资金使用效率和效益，以“现金流和利润”为管理导向。

年报显示，2020年金辉控股的负债总额飙到1495.49亿元，相较于2019年增加了215.84亿元。但这其中也有合约负债（预收房款）快速增长的因素，剔除合约负债后，金辉控股的净负债总额仅为271.84亿元，甚至低于2017年的279.24亿元。2021年2月初，上交所披露，金辉控股2021年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，该笔小公募债拟发行83.49亿元小公募债，创下该房企在该平台发债规模纪录，全部用来“借新还旧”，涉及多只存量债券。

过去一年，金辉控股加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。从财务成本指标看，期内金辉利息开支总额约44.72亿元，其中有约39.47亿元均做了资本化处理，占比高达88.26%，显示了较高的财务管控水平。

克而瑞表示，对房企来说，对借款利息进行资本化处理，可减少当期财务费用，在一定程度上调节利润表现、提高存货的账面价值。

近两年，金辉控股经营活动现金流呈现盈负交替的情况。此前的招股书显示，2017-2019年金辉集团经营活动现金流量净额分别约为-77.56亿元、14.34亿元、-56.97亿元。显示出公司在上市前将更多的现金投入到经营活动中去，以加快企业发展。而在2020年10月完成上市后，金辉控股加大了对现金安全的管理，截止2020年12月31日，公司期末现金及银行结余达265.9亿元，同比大增98.4%。

与此同时，招股书显示2017-2019年，金辉控股净资产负债比率（净资产负债比率是按总借款减现金及银行结余，除以总权益计算得出。借款总额包括有关年度的计息银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券）分别达到190%、170%、170%，根据2020年业绩公告显示，这一数据也因净负债总额的降低及净资产的增加而快速降低至75.3%。

成功登陆资本市场之后，金辉如何提高公司的业绩及盈利能力仍是最主要的工作。