文 | 丸子君

3月31日上午，万科举行了2020年线上业绩推介会。

“我相信，虽然我们不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱。”在会上，董事会主席郁亮表示。

话虽如此，万科在2020年的业绩并不逊色，房地产业务实现销售金额破7000亿大关，营业收入也超过 4000亿元，均同比增长超过10%。现金流方面依然充裕，持有货币资金近2000亿元，足以覆盖一年内到期的有息负债的2倍有余。

每天卖房收入约19亿，仍坚持跨界发展

从年报来看，万科的业绩算是稳健上升：房地产业务实现销售金额7041.5 亿元，同比增长11.6%；销售均价1.51万元/平方米，同比微降200元/平方米；营业收入4191.1 亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2 亿元，同比增长6.8%；集团房地产及相关业务的毛利率为22.6%，同比下降4.6%；截至报告期末，持有货币资金1952.3亿元，净负债率18.1%。

在占营收95.5%的房地产开发业务方面，万科在全国的市占率为4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二，带来4004.5亿元的营收。

2020年，万科新增项目168个，总建面3366.5万平方米，权益面积2058.8 万平方米，权益地价总额1381.5亿元，平均地价6710元/平方米。

但也由于拿地成本的增加，万科的毛利率有所下降。在2019年，万科拿地的均价为6252元/平方米，今年同比上升7.3%。

现金流和负债率方面，截至报告期末，持有货币资金1952.3亿元，净负债率18.1%——连续20年低于40%。而根据易居研究院数据，2020年国内500强房企的净负债率均值为85.1%。

以“三道红线”的标准来看，万科仅剔除预收账款资产负债率“超标”4个百分点，为70.4%。

对此，万科方面也轻松地表示，2021年一季度内预计能全部达标。

连续20年都压低负债率，导致业绩会上有投资者提出：是否考虑放宽净负债率要求，以满足新业务发展的需要。

而万科的财务负责人韩慧华和郁亮均谢绝了这一提议。

“如果有时候净负债率低一点，那是万科为了等待机会。”郁亮表示，今年土地集中供应对企业的资金链提出较高的要求，而对于低负债率的万科而言，这是个机会。

值得注意的是，万科在业绩推介会上重点提及了多种“副业”，如物业、长租公寓、物流、教育等多领域业务。并且，万科还于2020年收购了利津华育养猪有限公司，正式开启养猪业务。

外界分析认为，万科在积极跨界发展，以应对房地产行业存在的不确定性和毛利率不断下降的问题。

深圳多点开花，今年或入市网红项目

作为深圳起家的房企，万科在深圳扎根38年，是本地人熟知的房企品牌。

在2020年，万科在为深圳人带来了万科星城、万科启城、万科北宸之光、万科瑧山海、深国际万科和颂轩五个居住项目。

其中，3月开盘的万科星城，虽然主推的是公寓房源，推售288套，均价3.9万元/平方米，却也能在线上开盘后的8分钟内被一抢而空。

万科启城、万科北宸之光都位于龙华观澜，前者备案均价5.7万元/平方米，后者4.8万元/平方米；深国际万科和颂轩则在龙华民治街道，主推公寓产品，均价5.2万元/平方米，也同样热卖。

万科瑧山海位于南山前海，备案260套，均价10.6万元/平方米，拥有一定的倒挂空间，受到深圳人的热捧。

项目优先无房人士，按房源数量的三倍，选取社保时长较长的客户入围，共入围773人，最终项目成功日光。

而在2021年1月底，万科还推出了万科光年四季，均价5.1万元/平方米，房源777套，吸引2022批客户认筹，顺利日光。

目前，从万科的官网来看，今年或入市位于宝安新安片区的万科大都会。

项目位于5号线灵芝站旁，周边有中洲6万平方米商业、在建的16万平方米大悦城Mall，还有宝安中医院、宝安艺术城（在建）、灵芝公园，配套较好，预计将非常受市场欢迎。

并且，2月日光的万科光年四季或将加推新品。

项目在光明大街站旁，除了拥有地铁便利外，项目周边有星河天地的集中商业，还将配建幼儿园和小学，配套较好，加上光明的热度居高不下，也因此非常受欢迎。

此外，万科在2020年还拍下了一宗宅地。

在去年11月，万科以59.98亿元、配建6.6万平方米只租不售人才房的条件，拿下这宗尖岗山宗地，用于建设住宅和教育配套，预计将成为又一豪宅。

除此之外，万科在深圳还有位于龙岗坂田的自行车旧改项目、罗湖食品大厦项目、南头古城项目等，存货不少，将助力万科继续在深圳持续发展。

 

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