界面楼市：今年是疫情之后全面复工复产的一年，我们看到地产在内的很多行业，都已经逐渐步入正轨。每到年初行业都有小阳春的说法，也是政策集中公布的时间，比如北京不久前就发布了331新政。那么对于今年整个的行业的形势和政策导向，您是如何判断的？

陈志：从市场的整体趋势来看，在去年平稳快速发展的基调上，今年会略有所调整。我们从去年全国经济的走势和表现上看，应该是有一个共识，叫做两个超预期。一个预期就是我们的出口创汇和原来的预期相比是超出预期的。因为在全球化遇到挑战的背景下，我们全产业链的工业体系受惠于我们对疫情的控制，使复工复产达到了全行业都初具规模的水平。

第二是很多的经济学家都有共识的话题，去年的房地产行业超出了疫情初对市场的预期。疫情对于购房，特别是改善的需求，包括我们说有一些货币性因素的存在，导致房地产出现了一些超预期的表现。在去年的四季度，国家已经明确的强调不能够出现过热的这种迹象，直接针对一些城市的市场过热现象，甚至出现了新房和二手房之间价格倒挂等等。

界面楼市：那么针对这些现象，政府是否也出台了相应的调控政策？

陈志：去年10月份，对于我们企业的资金，特别是对于负债和加杠杆的控制，有关部门出台了“三条红线”的政策。已经开始收紧了对房地产过热的阀门，包括我们已经开启了这样的一种调控调整。到了年底，对于房地产金融层面的融资手段，对银行规模的管理又做了2条红线的设置。这样加起来一共是5条红线，这就使得整个的行业处在了一个相对紧缩的状态。

那么从市场表现上看，作为北京来说一直是相对稳定的。没有出现像深圳和杭州那样大热的迹象，但是由于货币的因素也使得我们二手房市场有了一个明显快速上涨的过程。

比如说在西城区出现的学区房因素，导致了西城二手房交易的快速攀升，我这里仅仅指的是数量上的，但价格并没有特别明显的呈现出一个快速上涨的过程，主要是数量。

我们的去年的11月份、12月份乃至整个四季度，二手房交易一直是相对偏热一点的。我们所谓的“偏热一点”，是基于我们对北京市场长期的规律性观察，得到一个叫做“快速”的指标。二手房的荣枯线，我们认为在相对比较偏冷的地区表现是1万套甚至是1万套以下。我们认为1万到1万八左右是一个合理值，到2万就有一点点偏热了，到25,000以上，就有接近“过热”的迹象。去年的一些表现上看，都是在15,000甚至19,000以下，今年的1月份也是在19,000，我们看今年的3月份，由于惯性因素导致才达到2万。

从这些情形上看，说明我们的二手市场是因为百姓个体作为主导，对于货币因素做出了一个快速的反应。货币因素其实无外乎就是说现在货币流动性相对宽松，另外出现了一定的通胀预期压力，以及现在市场多见的所谓“经营贷”的影响等等，无外乎就这么几个因素。学区因素、货币因素、“经营贷”因素，市场预期的通胀压力的因素等等，这些导致了二手房市场是超预期的发展。

界面楼市：那么从新房市场来看，今年有哪些预期？

陈志：新房市场价格依然是在北京调控的预期范围内，因此北京有一些不限价的房地产项目出来。但是更多的表现还是像限竞房的政策惯性一样，存在价格管控的产品。对于北京市的新房市场，不论从交易量上，还是价格上都是非常正常的，也是趋于理性的。特别是住建部按照国家“房住不炒”的定位，以及住建部明确提出来继续坚持的，必须要实现的——“稳地价稳房价稳预期”的这样一个目标。所以就又推出了关于“两集中”供地的这样一些要求。

北京市也充分的响应了国土部的要求，在“331通气会”上已经公布了第一批的集中供地的30个地块，已经向社会作出了正式的公告。对于今年的土地的竞争的方式，北京市政府为了实现房住不炒的目标和三稳目标，也作出了“10个政策的工具箱”。我们就“一地一策”房地联动的这样的一个原则，作出了具体的目标设置。那么在这样的一个目标指引下，我个人认为今年从二手市场来说，上半年会延续去年的一个惯性走势，下半年会比较趋于理性和平稳。作为新房市场来说，我认为一直是比较平稳的。今年因为土地政策，金融货币政策以及需求的变化，我想我们的市场除了平稳之外，我觉得竞争会更加激烈，一个是在土地上，一个是在资金上，更核心的表现应该是在产品的内生力上。特别是我们看到对高品质住房的要求，已经在我们的土地招拍的竞争内容当中有了非常明确和具体的表述。

我们的市场总体上还是平稳的。作为北京来说，从需求上看，我认为我们现在是到了一个必须进行调整的阶段，特别是我们的小户型，特别是核心区的“老破小”等等需要改造的一些户型，包括我们还有很多人口需要向外疏解的一些调整，要改善他们的住房问题。

那么在这种新的高品质住房的供给上，从供给侧这个角度来说，我觉得2021年开启了高品质供给的时代。所以我想未来北京的市场是理性的，是平稳的。这是我个人的对2021年市场综合情况的一个判断。