文 | 张力

重庆第一次土地集中拍卖即将在4月28日开拍，各大开发商早已摩拳擦掌、跃跃欲试。

铭腾机构数据显示，重庆销售排名前10的房企几乎全都土储告急。同时，以龙湖、金科为代表的房企今年定下了千亿级销售目标，势必会全力出击本次土拍。

可以预见，重庆集中土拍首次亮相将会非常火爆！

土储不足  再不拿地将 “无米下锅”

土地供应“两集中”之后，土地储备不足，是目前开发商面临的最大问题。

铭腾机构数据显示，恒大住宅土地储备最多，达到243.93万方，但近12个月住宅成交量达到128.44万方。照此计算，土地储备只能支撑其两年的销售。

金科、万科住宅土地储备分别为168.03万方和158.16万方，近12个月住宅成交量分别为149.16万方和144.22万方，其土地储备只能支撑其一年的销售。

而融创、龙湖近12个月住宅成交量都超过了土地储备量，其手中的土地几乎撑不过一年。

由此可见，开发商再不拿地，将“无米下锅”。

业绩目标  刺激开发商全力出击

另一方面，从部分开发商公布的2021年销售目标来看，也必将尽力拿地。

今年3月，在龙湖集团召开的2020年度业绩说明会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，2021年全年龙湖的销售目标为3100亿元，增幅15%，预计全年推盘项目271个，全新项目65个，为了实现销售目标，公司准备了4700亿的可售货源。其94%的货源集中在一二线城市；从地区来看，长三角和西部占比分别为22%和20%。

金科股份总裁杨程钧在4月7日举行的2020年度业绩说明会上表示，公司及所投资公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米。

从这两家重庆本地房企年度目标来看，在4月28日的土拍上全力以赴，应该是意料之中。

此外，一向“三年不拿地，拿地管三年”的中海地产，在2020年业绩会上也表示，2021年在规模方面要实现双位数的增长，同时，新增土地权益投资预算1650亿元，较2020年的1318亿元增长25%，未来五年每年的销售规模目标都达到两位数增长。

在今年高销售目标的刺激下，各大开发商在4月28日土拍中强势出击同样可以预见。

资金压力  中小房企业或联手拿地

面对即将开始的激烈土拍，开发商的资金是否充裕？

据此前公开报道显示，如果中心城区46宗地都要参拍，至少需要准备100亿左右的资金，大部分中小企业没有这个实力，因此本次集中土拍，很可能会出现中小房企业联手拿地。

不过对于部分龙头企业来说，从年报中可以看出，其资金还是“无压力”。

龙湖在2020年度业绩说明会上透露，2020年营业收入1845亿，同比增长22%，5年复合增长率35%。此外，截至2020年末，龙湖的净负债率下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后资产负债率为67%，稳居“绿档”房企之列。截至2020年末，在手现金778亿，同比增长28%。

金科2020年年报显示，截至报告期末，公司资产总额超3800亿元，较上年末增长18.52%；货币资金余额约435亿元，同比增长20.86%。

地块优质  吸引开发商激烈争夺

开发商土储不足、目标明确，同时也有资金在手，那么，在首次集中土拍中，哪些地块有可能成为开发商激烈争夺的目标？

从此前公布的供地情况看，北区是本次供地最大的区域，北碚区、渝北区、两江新区共供地23宗，占比50%。铭腾机构数据显示，今年3月商品住宅销量第一是渝北区，可见北区的吸引力一直未减。

另外，高新区西永组团也一直被业界关注，其中高新区西永组团L分区地块编号：L55-1/06、L55-2/06地块位于地铁一号线北侧，铁路襄渝线西侧。周边地势平坦，是西永开发较早的区域，配套成熟，所以热度很高。

大渡口出让面积达到了约48万平米，其中，位于大渡口区大渡口组团H分区地块，起拍总价达到23.4亿元，是此次重庆全市挂牌起始价最高的地块。坊间一直传言，龙湖将进驻大渡口。是否真是如此，本次土拍或将揭开答案。