记者 | 实习记者 牛钰

5月17日，顺丰房托正式在港交所挂牌上市，发行定价4.98港元（合计人民币4.12元）。

据Wind数据，上市首日，顺丰房托低开9.84%，报4.49港元；跌破4.98港元的发行价。截至今日收盘，顺丰房托下跌16.47%至每股4.16港元，一手账面亏损820港币（合计人民币679.8元）。全日成交额3.615亿港元（合计人民币2.99亿元），最新总市值33.28亿港元（合计人民币27.58亿元）。

顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，工商信息显示，其管理人为顺丰房托资产管理有限公司，由顺丰控股100%持有，于2020年10月23日在香港注册成立，并由顺丰控股的董事长王卫担任董事会主席。

作为首个以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰房托投资组合初步以香港、佛山、芜湖三处物流地产物业为底层资产。据招股书显示，截至2021年3月31日，物业的可出租总面积约为30.76万平方米，评估价值为60.99亿港元（约合人民币52.85亿），物业平均出租率约为94.9%。

顺丰房托的收入来源主要以租金收入为主，管理服务收入为辅。截至2018、2019年及2020年12月31日止年度，产生的收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元（约合人民币2.21亿、2.33亿及2.41亿）。收益呈稳定增长趋势主要由于芜湖物业2019年全面投入运营和香港物业的租用率稍微上升。

营收虽好，但其年内溢利连年下滑。2020年归母净利润同比降幅为84.6%，归属于拥有人应占年内盈利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。下滑主要由于投资物业公允价值变动，截至2018年及2019年12月31日止年度产生收益2.27亿港元及0.8亿港元，而2020年12月31日止年度产生亏损5380万港元。

实际上，由于疫情影响，物业公允价值下滑较为普遍，据港股及A股215家上市房企披露数据显示，2020年上半年，仅有90家房企公允价值为正增长，而负增长房企占比达约68%。

与同行业内诸多通过分拆集团业务实现新公司主体上市的企业类似，公司对母公司顺丰控股依赖很强，主要收益来源仍为顺丰控股股份的核心快递物流及供应链业务，占2020年度总收益的98.54%。

这种依赖也被视为影响顺丰房托上市首日股价表现的重要因素。此前，顺丰控股（股票代码：002352）于4月22日公布，顺丰今年一季度营业收入为426.2亿元，同比增长27%，业务量同比增长44%。利润大幅下滑，归属于上市公司股东的净利润为亏损9.89亿元。

值得注意的是，此前招股书也显露出融资成本在连年增长。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，融资成本分别为6.27 千万港元、7.22千万港元及1.18亿港元。此次顺丰房托的上市，也被业内视为顺丰控股盘活资产进行融资的一大手段。

在融资趋紧的大环境下，房企拆分旗下业务赴港IPO或者REITs（即房地产投资信托基金）成了重要的盘活存量资产、扩大融资规模的较好解决方案。

除了香港市场，内地REITs也正在破土而出，从首批公募项目来看，偏向于推进基础设施的公募REITs试点项目落地。据界面新闻此前报道，截至5月14日，上交所审核通过首批5单基础设施公募REITs项目，深交所审议通过首批四单基础设施公募REITs项目。

对投资物业来说，赴境外REITs实现资产盘活还是主流，而绝大多数的上市地点主要关注香港、新加坡两地。

截至目前，于港交所上市的REITs共有15只，发起人主要有三类：一是香港房屋委员会分拆自有商场及停车场设施，例如亚洲市值规模最大的REIT——领展房地产投资信托基金，当前市值规模约在1500亿港币；二是港资地产企业，例如长江实业发起的泓富产业信托基金和恒基地产发起的阳光房地产基金；三是在香港上市的内地红筹股公司，如越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）和招商局商业房托基金（简称“招商房托”）。

从数据表现来看，越秀房托和招商房托均尝到了甜头。据克而瑞地产数据显示，自2005年REITs上市后，越秀REITs成功完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。

而招商局REITs于2019年12月上市，刚上市时旗下共有5个位于深圳蛇口项目，后续尚未收购其他资产。截至2020上半年，招商局REITs共持有物业的产权面积26.24万平方米，可租赁面积25万平方米，整体估值较上市初期提升0.46%至66.09亿元。

知名地产分析师严跃进指出，影响顺丰房托股价下跌的因素还有很多，包括近期股票市场处于一个比较波动的时期，受国际市场的影响较大。但就顺丰房托基金整体业务及成长性来看，其实还是有很多优势的，包括背后的物流产业和物业地产发展机会等，都会对此类企业的业务发展形成影响。