近日，居民住宅的土地使用权到期终于不再是“未来”问题，而是切切实实地摆在了一些人面前。

据温州日报报道，今年3月份，温州一位姓王的市民买了一套二手房，办理房产证和契证后，4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。该市民到温州市鹿城区行政审批窗口咨询，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。这并非个别情况，经温州国土部门初步摸排，单市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗（套）。

物权法+土地管理法：自动续期无需补缴费用

住宅70年使用权的法律依据是1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第12条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年。”

目前，在国家立法层面，有关土地使用权到期后如何处理的问题，只有2004年经全国人大常委会修改后的《土地管理法》和2007年经由全国人大立法通过的《物权法》有相关法条。

《土地管理法》第58条规定，“有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。”其中只有第三种情形跟土地使用期到期相关：“土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。”

《物权法》第149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

如何理解这两个法条呢？值得注意的是，物权法对“住宅建设用地”和“非住宅建设用地”的规定是不同的：一个是自动续期，一个是依照法律法规办理。后者是为续费再完善法律细则留下了空间，而前者没有为续费留下空间。显然，立法者是有意照顾住宅。自动，应理解为“自己主动”的意思，这里的“自己”，应是指住宅建设用地使用权而非房主。也就是说，自动续期，应理解为“土地使用权期限届满瞬间即延长70年，不需要居民与任何机构办理手续。”而不需要办理手续，也就等同于“不需要额外的费用”。因此，从物权法和土地管理法的层面说，任何机构都无权对法律并未规定的事做有偿续期的理解。

有专家说，不缴纳续期费用，虽然可以继续居住，但无法做房地产买卖、抵押等以拥有使用权为前提的房产处置行为。融360不能认同该专家观点。理由是：

1、土地使用权到期即刻自动续期

2、若自动续期，则国家不能收回土地使用权

基于以上两个原因，我们可以推理出：土地使用权如果不还给原房屋所有人，还能给谁呢？难道土地使用权可以凭空消失吗？融360经查资料得知，“使用权”是“产权”的一种，“产权”是经济所有制关系的法律表现形式。我们可以这样理解：如果经济所有制关系依然存在，有关法律依然存在，那么它的法律表现形式没有理由凭空消失，原所有人应继续所有该权利。所以，自动续期后，土地使用权理应继续属于原房屋所有人。

国有土地使用权出让收支管理办法：缴费需要有中央解释作依据

退一步说，即使地方政府要收取土地使用权续期费用，也应先在国家立法层面上取得依据。目前，地方政府尚无收取续期费用的法律依据。地方政府收取土地出让金的法律依据是根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）制定的《国有土地使用权出让收支管理办法》（下称“《办法》”）。

该《办法》第5条规定，“土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。”第36条、37条规定，“各省、自治区、直辖市及计划单列市财政部门应当会同国土资源管理部门、人民银行机构根据本办法，结合各地实际，制定实施细则，并报财政部、国土资源部、中国人民银行备案。本《办法》由财政部会同国土资源部、中国人民银行负责解释。”

也就是说，《办法》赋予了各级地方政府收取土地出让金的权力、制定实施细则的权利，但解释权仍在财政部、国土部和央行。融360认为，地方政府现在没有收取续期费的权力。理由是：

1、物权法、土地管理法和国有土地使用权出让收支管理办法都没有做出“续期需要缴费的法律规定”。而地方政府制定的“实施细则”，必须以立法机构或国务院中央机构已有“收费”规定为前提。比如说，假设物权法写有“到期后如何收费，由各级政府根据实际情况制定实施细则”，那么地方政府就有权力收费。但现在并没有，地方政府无权走在法律之前。

2、国土资源部和中国人民银行尚未对《办法》是否已包含了地方政府的续期收费权做出解释，地方政府就尚不能做出行动。4月18日，据中国青年报披露，温州部分房屋20年土地使用证到期情况，已引起国土资源部的重视；国土资源部要求，浙江省温州市及时上报情况。这也表示，处理土地使用权届满续期问题，需要国务院国土资源部的解释。在解释未出台之前，地方政府无权收费。

虽然政府暂时无权收取续期费用，但咱们也别以为就能省钱了。国家有可能立法出台房产税，将来房屋所有人或许要每年缴纳房产税了呢。比如，在美国，你购买了房子，产权包括土地和房屋的产权，但你必须按时缴纳地产税，如果抗拒不缴或逾期欠缴，则收归政府所有并公开拍卖。所以，土地使用权不收费，对国家财政收入也没有多少影响。期待国土资源部做出有利于社会的解释！

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