文 | 荷荷

当前，提到西安的“高端项目+高楼价+高精尖产业”聚集地，定是高新软件新城区域。

从2019年初，高新地产率先以楼面地价最高为13482元/㎡竞得软件新城2宗土地，且容积率2.8拉开了软件新城持续土拍“破万”的序幕，后续，招商蛇口、中国铁建、隆基泰和、高科地产等开发商同样以高于万元的楼面地价，进驻区域。并且，许多项目容积率均不超过3.0，进一步奠定了西安下一个“高端盘”聚集区基因，让一个大家关注度平平且较偏远的新区逐渐成为西安人眼里不可小觑的“新贵”区域。

同时，短短几年时间，一线产业和一线品牌房企纷纷落子软件新城，与此相对应的是配套的逐一建设落地，据悉，这里有包括阿里巴巴、华为、三星、中软、英特尔、IBM、富士通、西门子等众多世界500强企业纷等优质产业投入运营，从业人员超过21万人，大量高端高收入人才汇聚如此并在未来还将不断涌入，区域“高精尖”特质十分明显。

而高端人才们较在意的子女教育资源也是配备丰富。据悉，软件新城有大约23所学校分布，教育资源非常密集，强劲的“高新系”教学质量为区域发展助力满满。还有规划中的西安高新儿童医院，总投资12亿，以及云水公园、苏宁广场陕西省图书馆新馆等配套，全面丰富区域内的人文娱乐生活。

通过软件新城土拍可以发现，几乎所有项目的容积率都在3.0左右或以下，比如2020年房企拍下的项目容积率大都在2.8左右，近日，软件新城GX3-37-1地块亮相，为商住用地，容积率同样需小于等于3.1。

作为区域面积约14平方公里的软件新城，内部可供的土地本就不多，要在有限的土地上做高端盘，那么“大平层”是主要选项。因此，该区域内的“大平层”如何做出差异性、体现产品优势，就是开发商们关注的重点。那么，让我们一起来看看项目在配套差异不大的情况下，目前区域内的明星项目落地到产品细节方面，有何差异。

招商臻观府

目前，整个软件新城范围内大部分项目处于待售中，板块内首个入市的高端项目也是唯一在售的项目，招商臻观府也已经进入收官阶段。均价约2.5万/㎡+的的项目约半年时间基本被市场消化，也足以证明高新的购买力和市场的接受度均较高，项目预计2022年6月全小区统一交付。

项目容积率2.8，绿地率35%，舒适度较高，房源为140-160㎡高层，以及约180㎡的小高。其中的186㎡的四室两厅三卫，南北采光俱佳，约3.2米的层高，保障了充足的采光和通风效果。大面宽，全揽景的设计理念，拥有约9.9米的进深及约17.2米五面南向宽境，整体大空间感十足。室内配有智能魔镜系统带来智能光线、智能窗帘、远程操控等9大智能语境，在3#和6#楼一层均设置架空层泛会所空间，全面保证业主的日常娱乐休闲。

项目外部配套除却软件新城共有的配套福利外，项目自带品牌幼儿园，旁边就是高新第十八小区，距离地铁3号线鱼化寨站直线距离约500米，距离“高新云轨”天谷二路站约150米。

中铁西派国樾

位于软件新城天谷二路与云水二路交汇处，该地块是中国铁建以楼面价10729元/㎡拿的地，容积率2.8，同样只能开发高端产品。社区规划为14-26层，面积区间约172-360㎡，妥妥的大平层。预计首开172㎡三房或四房，192㎡四房，而后期将推出的360㎡大两室户型，实属当前西安市场上罕见的产品设计，因此受到广受关注。

其中172-192㎡户型，都是南向大面宽，约在14米左右及以上，符合当前大平层的主流设计，但项目最吸引人的产品是360㎡两室户型，一直没有揭开神秘面纱，引得越来越多的人对项目产生了好奇，同时也是市场超高端置业人群特别关注的产品。

项目在区域内的配套差异及亮点是，自带幼儿园，且紧邻高新第十八小学、高新第十九小学，还有高新第四初级中学，其余跟同区域的项目差别不大。

通过业内人士分析以及界面楼市走访得知，该项目的备案均价或在2.5万以上，目前不会整体超过3万元。

高新天谷雅舍

位于高新区云水二路与天谷四路十字西北角，是开篇提到的2019年3月高新地产以破万楼面价摘下软件新城147亩住宅用地。

项目虽然距招商臻观府、中国西派国樾直线距离约3公里左右，但却显得空旷许多，周边多为在建工地，缺乏快要建成及交付的项目。但距离在建的苏宁广场较近，约500米，可算是项目目前周边距离最近的大型商业体，再远一点的大型商业则是高新万达广场，距离项目约8公里左右，不在日常3公里生活范围圈里。

与同区域内其他项目相比，高新天谷雅舍自带约7000㎡高新系幼儿园，距离高新第一小学西苑分校、高新区第二十小学直线距离约1公里，距离在建的高新儿童医院约300米左右。

作为标准的高端大平层项目，其最小的面积比中铁西派国樾还要高，为191㎡四室两厅三卫，想入手该项目的购房者是更为纯粹且高阶的改善群体。根据界面楼市走访获悉，191㎡、214㎡的户型均为三间卧室朝南，南向面宽约达16、7米，全屋采光较好。234㎡户型虽然是两卧室+客厅朝南，但其中主卧设计是亮点，其主卧包括一间卧室+书房，并且浴室纯正朝南，可在阳光下享受泡澡的乐趣。

隆基泰和云玺领峯

位于西安高新区软件新城天谷三路与云水三路交叉口西北角，处于西三环和西安绕城之间，是隆基泰和在2020年4月份以13469元/㎡摘地的项目，同样属于高端产品，为隆基全国首个TOP系产品。

户型面积相对亲民，主要为140-200㎡，为三室、四室产品。其中最小面积的140㎡的三室进深约11.4米，南向面宽约13米，同样保证了“宽境”体验，而另外的165㎡、200㎡户型南向面宽约16、7米，舒适度及采光效果更佳。

另外，社区还与华为合作，以华为5G作为终端操控系统，实现全社区5G覆盖。

项目距离地铁三号线、高新第二十小学约2、3公里，离高新第十八小学直线距离约1、2公里，相对区域内其他三个项目，隆基社区周边配套距离稍远，约1、2公里的差距。

以上四个项目除了招商臻观府的售卖接近尾声，其余三个项目的价格待定，而同区域内的参考均价约在2.7万元左右，因此，这三个项目的价位应该不会上下浮动太多，但也不排除区域内同品类产品的开发商欲将备案价提及三万元“红线”，只是政府是否通过，还需看双方的互相沟通结果，或许这个沟通过程，也是软件新城里许多高端盘房价迟迟没有公示的原因。