文︱小楼君

搁置多年的番禺大石旧改，终于加速了。

近日，广州市住房和城乡建设局发布了番禺2021年第四批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果的批前公示。

在拟调整入库地块明细表中，番禺大石一宗面积为1.7㎡的地块被纳入其中，地块坐落于番禺大石街迎宾路354号之一、之二，改造类型为旧厂房，权属信息为广州启佑房地产开发有限公司（下简称“启佑地产”）。

启佑地产是一家可以牵扯出许多故事的公司，和曾在广州攻城略地的房企颐和地产、大家所熟知的房企万科都有千丝万缕的关系。

旧改背后

颐和地产身陷困局多年

2013年，颐和地产为房产市场经营而成立了一家子公司，这家公司正是启佑地产，注册地就在番禺大石街的涌口村。

而万科在2016年，通过深圳万海启佑投资有限公司，持有启佑地产55%的股份。所以，市场称启佑地产是颐和地产与万科的合资公司，并不难理解。就颐和地产的发展情况来说，这样的股份转让，多少有些迫不得已的意味。

颐和地产是广州的一家老牌房企。1992年，颐和地产在广州创立，专注于特色豪宅产品的开发。

广州第一个拥有业主私家山顶公园的住宅项目颐和山庄，就是颐和地产响誉地产圈的作品。这个楼盘被称为“白云山山景楼盘”，湖泊、高尔夫球场、风景应有尽有。

这是颐和地产在广州奠基的最重要的一个项目，也是颐和地产的高光时刻，市场还因此给颐和地产贴上了“豪宅专家”的标签。

尝到了市场甜头的颐和地产，在2002年之后，开始对外进行激进的扩张战略——据了解，颐和地产高峰时期在全国拥有30余个项目，项目包括“颐和高尔夫庄园”、“颐和山水”、“颐和城府”等，涉及酒店、装修、养老地产、教育、住房租赁等众多业务。

但这也为颐和地产此后债务缠身埋下了隐患。

据一位对颐和地产非常熟悉的知情人士称，“资金紧张时，（颐和地产）对外借贷的最高年化利息，一度高达40%。实际上高利贷不少资金都是向小机构借的，年化40%的利率，一年下来甚至可能会反噬本金。”

终于，2016年，颐和地产传出了陷入债务危机的消息，并在此后相当长一段时间内，债务情况都没有得到缓解。

在巨大的债务压力下，颐和地产选择出售旗下优质项目，其中包括将番禺大石群贤路旧改项目60%的股权，转让给万科。

但由于自身的债务问题，颐和地产出售的很多项目都没有太大进展，颐和地产的经营情况也非常不理想。

2019年6月，颐和地产营收大幅下滑93.33%，归母净利润同比下滑203.28%，6月末货币资金只有2.92亿元，总负债约135.7亿元，资产负债率约72%。

同年9月，颐和地产首次被爆债券违约。根据颐和地产相关公告显示，由于流动性恶化，公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。

而后的2019年12月，颐和地产在其官网发布《关于收到证监局警示函及债务偿还情况的说明》，称截至目前警示函中大部份债务已解决——部分已偿还，部分偿还本金，部分已达成和解。

不过，自此之后，颐和地产在市场上如同消失了一般，消息甚少。

此次，番禺旧改地块项目公开调整入库，对颐和地产和万科来说，都是一个考验。

市场称，在万科的强力支持下，颐和地产有希望与其一起盘活番禺旧改项目。

但不管如何，这是颐和地产沉寂2年后首次出现在大众眼前，与万科的联合合作仍然是期待的。

临近两大核心地铁线

项目位置优越

此次规划的迎宾路旧厂房旧改，不但是外界对颐和地产的新期待，也是番禺的重点改造项目之一。

根据番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）指示，2035年之前番禺要完成40个旧厂改造。那么，可以想象，未来番禺旧厂房改造会迎来加速期。

从地理位置上看，迎宾路旧厂房旧改的位置相当优越，位于番禺大石迎宾路，临近广州最繁华的地铁3号线和连通广州南站的7号线。

3号线主要是连接天河与番禺的线路，途径广州多个核心区域，比如旅游圣地广州塔、CBD珠江新城、商业中心体育西路和文旅大IP汉溪长隆。

此外，汉溪长隆地铁站作为3号线和7号线的交汇点，去往番禺南村万博CBD与广州南站都较为方便。这也是万科为什么重视番禺旧改项目的重要原因之一。

但就片区情况来看，目前的大石片区的面貌还是以城中村为主——密集的握手楼，脏乱差的环境，是外人对大石的印象。

这里分布着大量的居民自住楼，所以租赁市场挺巨大的，成千上万广漂的年轻人聚集在此暂时安家，而商品住宅则较少，缺乏成熟的居住配套。

总体来看，大石作为番禺通往广州中心的重要通道，区域房产自然价值不菲，但需要考虑的是，目前大石主要还是以城与村的融合为主，短期来看，楼市较番禺整体板块弱，但长期来说，随着大石旧改加速，未来可能会迎来新的突破点。

目前，迎宾路旧厂房旧改项目周边区域楼盘较少，广地花园、藏珑府一手住宅均价已达4万/㎡。

二手房方面，藏珑府暂无房源出售，而广地花园的二手房均价大约2.6万㎡，相比之下，价格较新房便宜。地铁上盖的新月明珠花园均价则达到3.6万/㎡。

在住宅项目稀少的情况下，万科与颐和地产联合打造的迎宾路的旧改项目如果成功建成，那么未来的需求也将会得到释放。