记者 | 黄昱

七年前，彩生活(01778.HK)成为“国内物业第一股”，拉开了中国地产行业拥抱互联网的浪潮，资本市场对这种新颖的“物业故事”也表现出兴趣。

彩生活的上市，讲了一个通过互联网平台将商户与小区业主联结起来的故事，这部分业务在当时被定义为社区增值服务，也是物业公司预计今后的主要收入来源。

接下来的几年中，资本市场逐步认可了物业公司对社区增值服务的想象，物业公司由此迎来批量上市潮，并在2020年演绎到极致。

外界对物业的刻板印象被打破，开始认可这是一门市场潜力巨大、轻资产、低负债率、现金流稳定且不受地产行业周期性波动影响的好生意。

反映在资本市场上，物业服务企业的估值显著高于房地产开发企业，其中被称作“物业第一牛股”的碧桂园服务（06098.HK)，从2018年上市以来，总市值从256亿港元飙升至愈2500亿港元，同比上涨超过800%，在今年3月还正式超过母公司碧桂园的市值。

对于碧桂园服务的高估值逻辑，市场普遍认为，是因为其龙头地位稳固，在拥有大规模、高成长性与高确定性的同时，还兼备业务结构快速优化、科技赋能领跑等优势。

碧桂园服务总裁李长江也对界面新闻表示，公司能达到目前的估值，主要原因还是清晰的战略目标，团队执行力，高质量规模扩张，可以确定的业绩实现，公开透明的服务手段，还有开诚布公的沟通交流。

物业行业目前仍处于新兴市场化阶段，还是一个企业跑马圈地、淘汰一批传统落后产能的行业，具备市场集中度低且亟待改造的特点，整个后台系统没有得到有效地提效，没有大量的科技应用。

这条具备高增长性的服务性行业仍是一个非常好的赛道，对于碧桂园服务这类公司来说，未来还有不错的成长空间，因为他们在物管行业中也才有约1%的市占率。