记者 | 黄昱

密集调控+房贷收紧+疫情=广州楼市急速降温？

当前广州不少业主都处于焦虑的状态，担心自己小区房价出现降价的情况。在这样的市场背景下，“低价”售出自己位于广州黄埔区科学城时代春树里小区34层房源的一位业主成为了全小区业主的“公敌”。

近期，时代春树里小区业主联名发出一封的《虚假交易撤销书》指出，5月6日，该小区成交了一套113平方米的南向房源，实际成交单价为4万元/平方米，但在贝壳找房平台上显示的成交价却只有约2.8万元/平米。

业主们表示，中介和业主约定一次性付款支付方式，做低了此套房源网签真实成交价，帮助业主达到漏税目的。

真正让业主们愤怒的是：“这样一桩交易将使时代春树里的成交均价由4月的39650元/平方米，迅速下降为5月的33162元/平方米，严重扰乱了市场，对所有春树里业主的核心资产都造成了严重伤害。”

界面新闻记者在贝壳找房平台上查询发现，该房源的成交记录已经被撤下，但平台上显示的该小区5成交均价仍为33162元/平方米，环比下降14.19%。不过从挂牌价来看，该小区南向房源普遍为4万元/平方米左右。

姑且先不论这桩交易的合法性，这样一场“房价保卫战”算是广州楼市开始回调而产生的市场现象，毕竟在楼市火热的时候，没人会操心这样一个个例会拖累整个小区的房价。

事实上，广州楼市已经开始明显降温。

中原地产数据显示，广州5月的二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10524宗，环比4月同期环比下降34.33%，成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗。对比去年市场行情，今年5月二手房成交量稍高于去年1-4月，比去年5月成交量还要低不少。

这次卷进风波的时代春树里也出现了成交量明显下滑的情况，贝壳找房数据显示，去年12月、今年1月该小区成交量分别达到16套、14套，但今年3月和4月的成交量分别只有5套和2套，5月至今未有成交。

从价格来看，广州5月二手网签均价为29718元/平，环比4月下跌约4%，持续今年以来的下跌趋势，较1月（均价32166元/平）的跌幅达7.6%。

进入6月后，疫情让原本处于调控周期的广州楼市再添寒意。中原地产数据显示，5月31日-6月6日广州二手住宅成交量环比下降38.5%至421宗，业主报价指数为45.4%，环比下降0.3%。

广州中原研究发展部指出，目前市场交投氛围有所降温，成交周期拉长，促使近期业主对后市信心不足，报价指数维持在45%左右相对低位徘徊，较3月份净减10%左右。

资深按揭贷款业内人士郑大源对界面新闻表示，4月21日新政之后，前来咨询的客户量明显减少，市场价格也接近冰冻。

去年10月到今年4月广州部分区域房价上涨明显，包括时代春树里小区所位于的黄埔区。贝壳找房数据显示，2020年9月，时代春树里的成交单价普遍才3万元/平方米左右，到今年4月的成交均价约为3.86万元/平方米，涨幅约达29%。

国家统计局发布数据显示，今年4月份，广州新房价格价格环比上涨1.1%，同比上涨9.9%，涨幅均位列四大一线城市之首；二手房方面，广州环比上涨1.2%，同比上涨12.9%，同比涨幅和深圳持平。

楼市火热下，4月8日，广州成为唯一一个被住建部约谈的一线城市。

在4月，广州迎来了密集的调控，如4月2日，广州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，重新祭出“新房限价”举措的同时，将人才购房限售年限从2年延长至3；4月21日，调控加码，要求人才购房需满足一年社保缴纳需求，同时将越秀区、海珠区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

增值税征免年限的提高算给广州楼市扔下了一枚重磅“炸弹”，相当于变相限售。一般在二手普通住房交易中，买方需要缴纳契税，卖方需要缴纳个人所得税和增值税，但在类似广州这样的卖方市场下，契税、个人所得税和增值税均是由买方承担。

据界面新闻了解，时代春树里小区是2017年交房，因此所有挂牌房源都未满5年，需要缴纳一笔高昂的增值税，税率大概为5.3%。上述业主做低成交价，可以减少增值税的缴纳，从而降低买方的购房成本。

“卖高做低”有一个前提，那就是买家必须一次性付款或者提高首付，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这种方式是有钱人才能操作的，逃避调控，还能降低成本、降低房价，而对首付款有限的人而言，还得希望多贷款，自然就不能把报价降低了。

 “2年变5年”大大降低了买家购置未满五年房产的意愿，部分业主可能选择搁置出售计划，而部分急售业主可能会选择适当降低售价或者承担部分增值税，或者寻求上述“卖高做低”的交易途径。

除了调控政策加码外，广州的房贷持续收紧，放款周期明显变长的同时，房贷利率也多次上调。

2021年1月27，四大行广州分行上调房贷利率，首套利率为LPR+55基点，即5.2%，二套利率为LPR+75基点，即5.4%；清明节后，多家银行首套和二套分别上调至5.3%、5.5%；4月28日起，多家银行首套和二套再次上调至5.4%、5.6%。

进入5月，房贷利率的上调仍在继续，广州农业银行首套房利率上调至5.6%，另有媒体报道，建设银行的首套房贷利率上调至5.65%，招商银行达到5.75%。

显然，尽管市场已经开始降温，但对刚需并不友好。

“金融环境还在继续收紧，今年的贷款额度，差不多已经用完了，利率即便不主动上调，缺资金的驱动下，也会惯性上涨”。李宇嘉指出，当下的广州楼市正在经历高位横盘期，只要金融条件紧了，调控政策不松，横盘一段时间后就会开始调整，大概从3季度开始。