记者 | 黄昱

重回万科集团仅一年后，王海武让位出身“战投帮”的刘肖，将前往商业板块。至此，万科已有三位“区首”从地产开发一线调往新业务。

6月23日，万科内部转型发展的通气会上，郁亮给全员喂了一碗“鸡汤”：“新时代的企业需要新时代的英雄，事业的大舞台就在你们面前，今天的万科呼唤着未来的英雄”。

然而早已失去往日辉煌的万科似乎很难让人们相信能有英雄出现。

王海武今年43岁，比前年张纪文从万科南方区域首席执行官调任梅沙教育事业部首席执行官时年轻近10岁，仍处于职业生涯的黄金阶段。

一年前，原为万科中西部首席执行官的王海武被调回集团任首席运营官，并在6个月后进入万科董事会。没人会想到王海武在万科执行副总裁、首席运营官的职位上只待了一年不到的时间就被调岗了，他的新职位是印力集团总裁。

对于王海武的调任，市场上有两个声音：一是有万科知情人士称：“王海武此次是主动请缨，今年以来其多次向郁亮表达希望能投身新赛道，态度十分坚决。”；二是认为印力业绩与万科预期有差距，郁亮希望派出猛将尝试突破。

放弃万科集团执行副总裁、首席运营官甚至是董事席位，“主动请缨”去担任印力集团的二把手，这样的说法显然难以让外界信服。

对此，万科给出的说法是，万科要做大做强某项业务时，通常会采取“人才先行”策略。“将经过业绩检验的猛将王海武放到印力，意图非常明显，要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。”

毕业于中南财经政法大学会计学专业的王海武，在25岁时就加入了万科，最开始时就职于深圳万科，两年后也就是2005年加入刚成立不久的东莞万科。

在东莞的职业生涯为王海武的简历添上了浓墨重彩的一笔。王海武在东莞万科步步高升，先后担任东莞万科财务管理部经理、副总经理、总经理，连续多年夺下东莞楼市销冠，取得的市场占有率更曾位居万科内部第一。

万科从2010年开始进军商业地产，东莞成为首批试水城市。2013年，东莞万科的首个商业项目亮相市场。有观点认为，王海武是万科为数不多懂商业的万科人。

2015年6月，王海武升任集团副总裁，进入万科核心管理层，并于三个月后获任万科中西部区域首席执行官，同时兼任成都万科总经理。

晋升“区首”的王海武，在万科中西部区域开启了大刀阔斧的改革，一方面将不少“自己人”调到中西部；另一方面持续加码内部竞争，不仅给各城市公司分战区，还成立了隶属区域的产城公司，与城市公司直接形成竞争。

在王海武的带领下，万科中西部区域的销售额从2015年的345亿元增长至2019年的1506.58亿，在四大区域中从落后升至第二名，仅次于上海区域，占万科总销售额比例从13.35%增长至23.88%。

但从营收来看，中西部区域还是落后。数据显示，2019年万科南方区域、上海区域、北方区域和中西部区的营收分别达1163.03亿元、960.25亿元、723.9亿元、679.36亿元，西部区占比19.26%。

与地产开发的快周转不同，商业地产投入大、回报周期长，需要更精细化的运营才能盈利，非常考验管理能力。

万科发展商业地产的转折点是2016年。这一年万科收购全国第三大商业管理集团印力，将其作为集团商业开发与运营平台，并提出要成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标。

然而，5年多时间过去，万科商业地产的发展并没有太大起色，不仅规模有所收缩，自有商业与印力之间的整合、品牌影响力以及营收都没能达到预期。

万科年报显示，截至2017年底，万科管理商业项目共计172 个，总建面超过1千万平方米，然而到2020年底，万科管理的商业项目面积降至989.8万平方米。

直到在今年3月发布的2020年年报中，万科才首次披露了包括商业地产在内的部分经营性业务的收入情况。

2020年，万科商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

一位原印力员工对界面新闻透露，相比物业、物流那些万科自己孵化的业务，印力与万科之间的融合要弱一些。“从披露经营收入，到派任总裁，说明万科对商业越来越重视了，可以正式进入万科大家庭了。”

此前印力集团的总裁职位一直由印力集团董事长兼创始人丁力业担任，但万科集团在决策上对印力一直是强管控的，由万科总裁祝九胜直接分管，印力管理层的自主权并不多。

有地产研究人士分析认为，印力过去发展的一直不太好的重要原因在于缺乏核心人物，如今万科集团直接派任总裁级别的王海武或将充当这一角色。

想要在商业领域“破局”，王海武面临的挑战不小，为何不找更具备商业运营经验的人介入成为不少人的疑惑？

上述猎头认为，类似新业务的开拓，如果没有一个在集团有较大影响力的人来牵头，单靠外来空降高管是很难做成的，尤其是这类需要依靠集团资源的业务。

在万科历史上，高管“跨界“的例子不在少数。

最早是2011年，朱保全从开发业务转入物业，任CEO； 2015年，原为北方区域第一负责人的丁长峰转任万科商业板块负责人，后在2017年成为冰雪事业部首席执行官。

近两年来，在万科 “大江大海”计划下，“跨界”的人更多了。

2019年，原南方区域事业集团首席执行官张纪文调任为集团梅沙教育事业部首席执行官；2020年原首席运营官张旭调任物流事业部首席执行官；2021年原万科董秘谭华杰正式成为食品事业部首席执行官，开启万科的养猪计划。

地产板块一直处于较低的估值水平，万科股价今年3月来更是持续下跌，从32.9元/股的高位降到6月24日的24.33元/股，跌幅达26%。

一位证券分析人士表示，未来地产公司的估值能否提升关键还是要看这些公司在新业务上的发展情况。

万科显然也意识到这一点，开始努力地为新业务刷“存在值”。

万科从2012年开始积极发展多元化业务，近年来对多元化业务进行了一轮洗牌，除了地产开发和物业服务外，最终确立了重点发展的8大BU（事业单元），包括印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育、企服以及食品。

未来能够为万科在资本市场上创造价值的大概率还是物业、印力、物流。

为了推动新业务的发展，鼓励业务核心团队真金白银投入，万科去年以来还两次修订非开发业务跟投机制，不仅将董监高纳入跟投人员范围，还上调了跟投权益比例上限。

然而，跳出熟悉的地产开发业务，去挑战新业务，再厉害的“猛将”也难免水土不服。万科未来能否再造辉煌还是个未知数。