文｜21世纪经济报道 李振

7月13日，商业地产研究机构世邦魏理仕发布《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》。世邦魏理仕方面表示，尽管今年5月，广州出现了新冠肺炎疫情的反弹，在一定程度上影响了租赁市场和项目的建设进度。但总体而言，广州上半年的写字楼、零售物业和仓储物流市场出现了复苏态势。

根据世邦魏理仕调研数据显示，上半年广州优质写字楼净吸纳量达到31万平方米，几乎是2020年全年净吸纳量的七倍；第二季度末，广州写字楼空置率回落至9.1%，季度环比下降0.8个百分点，是七个季度以来空置率首次下行。值得注意的是，以跨境电商为代表的大面积租赁需求旺盛，带动了广州仓储物流设施空置面积的快速去化，推动租金进一步增长。

“展望未来半年，写字楼销售市场持续的供需两旺态势将带来成交的增长。”世邦魏理仕广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示，上半年广州大宗投资成交，体现了投资者对于大湾区区域发展的信心。“我们目前接触的投资者普遍看好粤港澳大湾区市场，认为这里是未来中国经济增长最快的区域之一，不断对广州市场加大投资就是最有力的证明。”

广州优质写字楼租金止跌

世邦魏理仕华南顾问及交易服务／办公楼部负责人程志文透露，广州上半年合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%。TMT、金融和零售贸易在广州全市优质写字楼成交占比中位列前三。

在租金方面，区域之间、甲乙级楼宇间租金出现分化。受升级需求带动，个别新楼空置显著改善，租金报价有所提升。而老旧楼宇则为了挽留租户而愿意调低租金报价。但从全市表现来看，第二季度广州优质写字楼租金大致保持平稳，季内无涨跌，季末租金为每月每平方米161.6元，止住了连续七个季度的下跌趋势，但上半年总体仍录得0.5%的跌幅。

程志文在展望未来六个月广州写字楼市场时表示，广州将有61万平方米的优质写字楼落成，而未来三年广州市区主要商务区的优质写字楼供应量将达到319万平方米。

“这些新商务区的出现，长期而言，将重塑广州写字楼市场的面貌，但短期内对成熟商务区的影响较为有限。这些新区却可以打造区域性商务区，挽留区内现有优势产业的办公需求，并吸引上下游企业及配套的高端服务业在区内设立分支机构，成为区域内的服务业产业高地。”程志文说。

第二季度末由于疫情的爆发，广州大部分区都停止了餐饮、培训和影院等体验业态的线下活动。防疫措施影响了商场的人流，但在体验业态方面出现了一些新趋势。

例如，智能汽车新品牌不断涌现，其中第二季度新进广州的品牌包括凯迪拉克、星途、Zeeker、岚图和极狐汽车等。而餐饮方面，咖啡、茶饮和轻餐拓展最为积极；有口皆碑的老餐饮品牌也走出了老城区，在购物中心拓店。

“尽管受疫情影响，但今年上半年广州的珠宝、手表、潮牌等零售商均实现了20%-30%左右的业绩增长，不少品牌首次进入广州，例如珠宝钟表品牌Fred、Pomellato和Blancpain及潮牌clot，均落子太古汇。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务／商业部负责人钟廉军告诉21世纪经济报道记者，原本这些品牌店首选布局在港澳地区，现在越来越多开始进入广州市场，这是一个可喜的变化。

他判断，随着疫情在二季度末得到有效控制，预计人流和商业活动将很快恢复到疫情前水平。未来广州将有约54万平方米的新增供应投入市场，均分布在非核心商圈，供应量将是上半年的三倍，优质零售物业市场将在下半年重拾生机，延续复苏态势。

跨境电商带动仓储市场升温

2021年第二季度，广州共录得32宗、共136万平方米的工业土地出让。上半年出让土地面积共为317万平方米，同比增长46%，平均地价为每平方米1,089元。在成交的地块中，广州黄埔区、南沙区及花都区的土地宗数最多，均为14宗。其中，包含物流仓储功能的地块有两宗，均于第一季度出让。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务／产业地产部负责人邓伟介绍称，尽管广州第二季度没有新增物流仓供应，但净吸纳量仍然录得近八个季度以来的第二高。“2021年上半年净吸纳量达到18.5万平方米，比2020年全年还要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高标仓库。”

究其原因在于，随着广州的跨境电商产业发展，企业对于仓储需求高企。跨境电商企业不仅极大缓解了广州仓储市场空置率的下降，还带动了周边城市仓储市场交易。

今年上半年，制造业和生鲜电商企业持续在珠江口西岸的广州和佛山承租高标和普通仓储设施。数据显示，超大型租户在区域的扩张和积极吸纳，带动广州空置率下降3.8个百分点至季末的7.6%，半年下跌了5.4个百分点，创下三年来的空置率新低。第二季度租金随之环比上升1.3%至季末的每月每平方米37.8元，半年上涨2.5%。

邓伟透露，未来六个月，广州还将迎来106万平方米的新增高标仓供应，使全年新增供应达113万平米，比去年增长近4倍。他判断，这一波供应高峰将推动广州仓储物流设施空置率的上升。但广州消费和进出口的增长势头强劲，预计下半年需求仍保持活跃，有助于消化新增供应，支撑全市租金保持稳定，因此需求面较为乐观。

广州作为国家中心城市，是国家首批跨境电商综合试验区，同时也是全国市场采购贸易方式广东省首个试点城市，是目前外贸出口新业态高度聚集的城市之一。2019年，广州商品进口总额就突破了1万亿元，率先推出跨境电商商品溯源体系，打造全国功能最齐全的跨境电商服务平台，跨境电商创造了进出口额连续五年全国第一的记录。