文|文軒财经

近日，来自成都成华区新希望万科知园和金牛区交投电建洺悦珑庭正式开盘销售，作为最先入市的两个“双限地”项目，首批次开盘均去化8成以上，表现不俗。

其中，新希望万科知园首批207套房源因报名人数超过三倍房源数而被熔断，将限售5年。

表：成都首批次 “双限地”项目开盘详情

早在去年底，成都就开启“双限地”试点，到今年初陆续拍出13块“双限地”，加上今年6月份首批次集中供地出让的40块，目前成都的“双限地”合计53块。主要分布在 “5+2”和新都、龙泉驿、双流、青白江、新津等区域。

针对成都首批次集中供地，我们也曾做过专门报道，戳此回顾《5天 40宗 354.8亿 成都首批集中土拍深度透视》

文轩财经了解到，去年底到今年初陆续拍出13块“双限地”，除开已经开盘的两个项目，剩余11个地块中已经公布案名的项目7宗，多数项目将于今年下半年陆续上市。

这11个“双限地”项目主要分布在5个传统主城区（武侯区3个、金牛/成华/青羊各1个，清水限价21000-24112元/㎡）、龙泉驿区2个（清水限价13088-19619元/㎡）、天府新区/双流区/新都区均只1个；

其中限价最高的为青羊区德商33亩地块，成交楼面价为16900元/㎡+2%无偿移交，清水最高限价为24112元/㎡，据说将打造为“天玺”系列高端产品；

限价最低的是新都区炎华置信42亩地块，成交楼面价为6780元/㎡+2%无偿移交，清水最高限价13000元/㎡，预计将打造面积段为120-160㎡的小高层产品。

表：成都首批次供地之前成交的“双限地”详情

通过已经亮相的“双限地”项目，可以从中“窥探”出“双限地”项目的一些共同特征和产品打造趋势。

01、定价逻辑：踩线定价 房源价差达万元

首先，需要明确的一点是，“双限地”项目限房价限制的是该项目所有房源的清水最高销售均价，而不是精确到每一套房源的价格，只要把控好高于限价的房源和低于限价的房源之间的比例，让整体均价不要超过最高限价就好。

因此具体落到每一套房源上的价格差距还是比较大的。

以最先入市的交投电建洺悦珑庭和新希望万科知园两个项目为例，新希望万科知园房源单价13827-24492元/㎡，价差10665元/㎡；交投电建洺悦珑庭房源单价14652-23935元/㎡，价差9283元/㎡，两个项目最高价房源和最低价房源之间的差价在万元左右。

并且这两个项目首批次取证价格均和最高限价“分毫不差”，属于“踩线定价”。

交投电建洺悦珑庭：成交楼面价14750元/㎡，清水最高销售均价被限制为21731元/㎡，首批次取证价为21731元/㎡，持平清水最高限价；

新希望万科知园：成交楼面价10900元/㎡，清水最高销售均价被限制为21087元/㎡，首批次房源取证均价为21087元/㎡，同样持平清水最高限价。

02、控成本：出货周期加快 售楼部“缩水”

在售价透明前提下，房企利润也近乎透明，越快开发、销售、回款，就越能将成本控制到最小，实现利润最大化。

从首开的两个“双限地”项目来看，新希望万科知园、交投电建洺悦珑庭均在去年12月24日同一天拿地，并都于7月8日取得预售证，从拿地到入市销售，时间间隔在7个月左右。

在房价“锁死”的背景下，高周转的开发模式或将成为市场主流，捂盘惜售或将成为历史。

另外，在控制成本端口，首开的两个项目新希望万科知园和交投电建洺悦珑庭也是“个中典范”。

据悉，新希望万科知园的售楼部没有延续“高大上”的传统，交投电建洺悦珑庭则直接“征用”了旁边电建洺悦玺的售楼部。据说天府新区的首个双限地项目天府麓城为了减少支出，连售楼部都没有打造。

在成本控制这一块，开发商掌握的死死的。

03、摊风险：合作开发为主

前期成交的13宗“双限地”中，目前已知的合作拿地、合作开发的项目有5宗：分别是新希望万科知园、交投电建洺悦珑庭、新城德商蓉御天骄、德商石榴春和天骄及锦城华创斩获的成华区33亩住宅地块，据悉由万科49%股权操盘。

而在6月首批次集中供地期间，31家成功拿地的房企中，也有多家房企选择组成联合体拿地，如电建&德商、电建&交投、新希望&美的、人居&德商、德商&德信等。

在融资环境难、“三道红线”的楼市大背景及“限房价限地价限精装竞自持定品质”的高要求标准下，十分考验拿地房企的资金实力和产品打造能力，出于合作共赢、风险共担的目的，多品牌房企结成“利益共同体”。

合作开发于开发商而言是较明智的选择，不仅有利于房企在土地“两集中”的激烈竞争中更好地获取土地资源，还能促进企业布局及规模扩张，实现优势互补，风险共担。

04、获利润：增加可售面积 做底跃拉平整体均价

房价倒逼下，开发商利润被压缩，“赚钱”原动力驱使下，除了在成本端口“节衣缩食”，在产品端口更是跃跃欲试，以寻求新的利润点。

部分“双限地”项目通过增加可售面积或“回收掉”原可赠送或半赠送的部分从而实现利润最大化。

如最先入市的两个“双限地”项目及“在路上”的德商石榴春和天骄项目，均搭配了底跃房源。

交投电建洺悦珑庭：在首批次推售房源中，所有楼栋的1楼均为底跃房源，面积段为243-281㎡，单价区间14652-15834元/㎡，整体单价区间14652-23935元/㎡。

新希望万科知园：底跃房源面积段为234-300㎡，单价区间13826-18774元/㎡，整体单价区间13827-24492元/㎡。

透明网显示，交投电建洺悦珑庭和新希望万科知园首开虽完成8成去化，但剩余的基本为底跃房源。

这里值得一提的是，新希望万科知园作为“3倍热盘”，207套房源在经过进入摇号池的635组客户挑选之后竟然还有36套房子“被剩下”，也就是说，大多数购房者弃选了（文轩财经私下了解到，大多数客户弃选原因是因为后头买不到标准层的房源了，又无力承受总价更高的底跃房源，因此只能被迫放弃）。根据开发商成都官微发布的剩余房源销售公告，这36套房源中，除了一套位于3楼，其余35套均为一楼底跃房源，文轩财经了解到，剩余底跃房源在经过二次选房后，截止发稿日还剩余十余套底跃房源，目前顺销中。

通过挖掘地下室开发地下空间，将1楼的房源打造为面积更大的底跃产品，以此来拉低项目整体均价，再将本应属于赠送或半赠送的阳台给封起来，全部计入产权面积，是开发商对“限房价”一种“解题思路”，但也要考虑客户对此类产品的接受度和大面积户型去化相对缓慢的难题。

新希望万科知园126㎡套四双卫户型

交投电建洺悦珑庭116㎡套三双卫

05、迎主流改善需求：首改特征明显

从成都目前已亮相的“双限地”项目来看，主力面积段多数集中在140㎡以下：如武侯区正荣润锦府，拟打造9-16F小/中高层产品，面积段为120-140㎡；金牛区新城德商蓉御天骄打造为11-18F小/中高层产品，面积段为102-130㎡；天府新区天府麓城打造为7-18F的洋房及中高层产品，面积段为100-120㎡。

部分项目采取“高低配”方式打造，但其“高密”组团产品面积也控制在140㎡以内：武侯区德商石榴春和天骄规划为15-18F中高层和三叠拼，其中中高层面积段120-140㎡、叠拼160-220㎡；龙泉驿区保利云禧花园据悉也将搭配部分三叠拼产品，高层面积段111-131㎡。

为快速销售回款，打造迎合市场主流改善需求的产品无可厚非，整体控制面积，控总价的初级首改产品为“双限地”项目一个比较稳妥的选择。150㎡以下的普通改善产品或将成为市场供应主流，去化相对较慢的大面积高改型产品供应或将趋少。

那么在各位房地产资深专家及开发商们看来，成都双限地大背景下，未来的产品打造趋势可能将会是怎样的呢？

文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心专家：“双限地”导致利润空间在一定程度上被压缩，因此房企将力图打造低成本、高运转特征的项目，同时也要考虑市场的可接受度，保证面积、总价在可接受范围内。未来产品打造上或将倾向于中小面积段，同时不乏打造不同的产品组合，拉开价差。

文轩智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进：双限地大背景下，产品打造注重务实、实用更加关键，会进一步回归产品主义导向，进一步做大做优户型，同时提高住房实际的利用空间。他认为“双限地”也会使得住宅的标准化打造更加容易推广，进而降低开发的成本。

在文轩智库专家、西南财经大学经济学院教授刘璐看来，“两集中”影响深远，可能最大的市场趋势影响就是以后大量的住宅小区都会有比例不低的自持租赁物业的存在。这对拿地房企的产品设计和运营能力都会有更高要求。毕竟拿地和开发都是短期的，自持运营是长期的。

他认为，考虑到此前全国各地大量“暴雷”的“二手房东”式的长租公寓模式的先天问题，或许由开发机构自持的长租公寓模式会给未来大城市长租公寓发展提供更积极的带动和影响。

某京派房企营销负责人对文轩财经表示：“双限地”项目价格多低于市场价，类似保障房概念，由于房价被限定，未来的产品趋于小户型化，以满足刚需客群，因为更高定位的产品对标的客户对品质等方面要求相对较高，由于目前这一政策执行时间不长，等双限地项目集中入市后，可能将会面临不少维权的问题。

“双限地”新玩法？

除了“双集中”之前陆续成交的13宗“双限地”，在6月份成都首批次集中供地成功出让的40块“双限地”，又有什么特征和“新玩法”？

图：成都首批次供应40宗地成交详情

40宗“双限地”中，5宗地要求现房销售（主城4宗、天府新区1宗），28宗地有成品住宅销售比例要求，占比七成，预计“双限地”全面铺开之后，成品房将占据市场主流，现房也将占据一席之地。

从价格来看，各个区域的限价有着明显的梯度：

主城区清水房价限制在20200-26000元/㎡；

天府新区清水房价限制在18550-28150元/㎡；

近郊清水房价限制在9800-16600元/㎡；

远郊两个区域青白江和新津清水房价限制在8940-13800元/㎡。

限价最高的是位于天府新区总部商务区的一宗约10.5亩袖珍地，清水最高限价28150元/㎡。

限价最低的是青白江3宗连襟地，清水最高限价8940元/㎡，也就是说，8940元/㎡的单价可能是未来成都“12+2”个区域中的最低“上车”门槛。

文轩观点

未来“双限地”将在一定时间内占据成都新房市场主流

今年2月，全国22个重点城市被列入“住宅用地集中公告并集中组织拍卖，且一年不得超过3次”，成都赫然在列。

在“房住不炒”的主基调之下，土拍作为房地产市场源头，“双限地”的诞生能够更加合理的控制房地产市场发展。

6月，成都首批次集中供地期间，共计出让宗地40宗，合计约3449亩，根据《成都市人民政府办公厅转发市规划和自然局关于成都市各区2021年度国有建设用地供应计划的通知》，在今年内，还将有两次集中供地将“上演”，每批次供地规模约3500亩，仍将采取“限房价、定品质、竞地价”的方式拍卖。

可以预见，未来，“双限地”将占据成都新房市场主流。

双限地的诞生，目的是稳房价、稳预期，从根本端遏制房价上涨预期。

成都已出让的53宗“双限地”中，绝大部分地块的最高销售均价均低于或持平于目前周边在售新房成交价格。

对购房者来说，这无疑是一个好消息。就目前的成都房地产市场，不透明性依然较高。限制房价，至少未来一年的房价被“锁定”，通过挤压房企利润保障购房者利益，稳定购房者预期，有效缓解市场焦虑。

同时，在土地集中出让后，同一时间出让的土地上市周期基本一致，因此同一时间市场上会供应哪些项目也较为清晰，可以让购房者做到“心中有数”，有利于购房者比较和选择。

对于房企而言，一是或多或少的自持租赁住房比例，将资金回笼周期给拉长，更为考验各大房企的产品打造能力和高自持租赁住房比例背景下企业自身运营能力；

二是产品同质化趋势下，如何做出差异化，也是摆在开发商们面前的一道难题；

三是全球新冠病毒持续发酵背景下，人们对居住环境健康与否的关注度将持续上升，健康住宅正在成为新型刚需，能把握住后疫情时代人们的消费心理和发展趋势并能创造出真正人居健康住宅的房企或能走得更长远。

在诸葛找房数据研究中心专家看来，产品的“差异化”及核心竞争力是突围产品同质化的首要考虑因素。首先，从产品的源头角度，房企在打造产品时在保证质量的前提下，要具有创新性；另外，企业的运营及管理模式要有一定的革新，拓展多元化推盘及优惠方式推动产品去化，在一定程度上增加企业营收。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，为避免产品同质化，房企需要做好细节，尤其是要结合三胎政策，真正促进此类产品“深入人心”。从实际过程看，要积极引入数字化等内容，真正形成更好的产品市场占有率和消费者认同感。

“双限地”时代的到来，或意味着房地产黄金时代已经成为过去式，如何在守住市场口碑的前提下，找到利润和产品之间的平衡点，是开发商们尤其需要认真审视的问题。

2021年成都下半场，“双限地”全面铺开，双限项目将“遍地开花”，在未来的激烈竞争浪潮中，兼具产品力、创新性和综合运营能力的房企将更具“发言权”。