文 | 楼公子

虽说深圳住宅供应紧张，但类似“捂盘”的情况并不少见。

此前，界面楼谈就列举过三个几乎已经成为现房的项目，至今都未入市。在2020年时，宝中的“捂盘三兄弟”也曾经引起过热议。

如今，在龙华又有三个新盘，早就符合入市条件，却迟迟未见入市，被网友调侃为“龙华捂盘王”——它们分别是皇嘉珑府、盛璟润府和万福花园。

1.皇嘉珑府：地铁旁，外立面已建好

在这三个盘中，建设进度最快、“捂”得最久的，莫过于皇嘉珑府。

这个楼盘位于龙华区民塘路和宁远路交汇处东南角，距离4号线白石龙地铁站约300米的位置。

界面楼谈近日实探发现，皇嘉珑府主体已建好，外立面也建设完毕。

高耸的外墙后面，还有开发商皇嘉集团旗下写字楼物业的招商广告。

而早在2019年9月，就有网友反映项目开始脱下绿网，且外墙已建好。

也就是说，项目已经维持现楼的状态足足2年，却没有丝毫要入市的意思。

项目基本情况：

皇嘉珑府的体量非常小，基本可以说是独栋+底商。

占地面积只有约4500平方米，计容建面1.5万平方米，其中住宅面积1万平方米，商业仅3500平方米。

从平面图来看，住宅楼30层，3-4层为底商，地下3层为停车场，车位160个。整个项目带来130套房源，其中104户的套内面积都在90平方米以内。

虽说体量小，但距离4号线白石龙地铁站仅5分钟步程的特点，很能吸引刚需买家。

并且，白石龙地铁站连接着玖龙荟，500米内还有大型集中商业星河COCO City，能满足日常购物需求。

而皇嘉珑府的缺点，除了体量小、无小区外，周边也都还是城中村的模样，缺乏成熟居住氛围。

此外，由于靠近地铁，自然避免不了裸露的4号线所带来的噪音。

2.盛璟润府：地铁口、大型社区

同样位于地铁旁的还有盛璟润府，它甚至还在地铁站边上，是名副其实的地铁口物业。

在今年1月的时候，界面楼谈曾看过这个项目，当时就已经接近封顶。而早在2018年，项目就拿到了主体施工许可证，自2019年起频频被外界讨论何时入市。

但直到现在，项目依然没有入市消息。

项目基本情况：

和皇嘉珑府不同的是，盛璟润府原为清湖社区新业片区旧改的一部分，整个项目体量比较大，占地4.1万平方米，总建面35.8万平方米。

项目包含了住宅、公寓、写字楼、保障房及底商，共计8栋塔楼建筑，容积率5.9，停车位2966个，分为两个地块建设。

其中，盛璟润府占地1.79万平方米，总建面13万平方米，户数737户，停车位761个。

由四栋住宅、一所幼儿园和游泳池组成，配有底商和地下两层停车场。

项目既在4号线清湖地铁站旁，也靠近有轨电车清湖，可以通过列车前往福田和观澜片区，轨道交通较好。

综合来看，项目周边多为工业区、自建房，旁边唯一的集中商业1979，也不知为何处于停业状态。

不过，项目北面是宏发的旧改项目，南面则有幸福城、盛世江南等小区，东面则是去年刚投入使用的清泉外国语学校，西面正在建设联润大厦，相信未来整体面貌会更好。

此外，项目直线1公里内有龙华文化广场、龙华文体中心和星河ICO。

03.万福花园：大型商业旁，拖延15年

在三个疑似“捂盘”的龙华项目中，万福花园是唯一一个不靠近地铁站的项目。

项目位于布龙路和民治大道交汇处旁，在万众家居城、卓能雅苑旁，周边有绿景佐阾香颂购物中心，居住氛围还算不错。

在今年2月时，界面楼谈就曾实探过这个项目，当时就已经建成20多层，具备入市条件，但它却从未有过入市的消息。

据“家在深圳论坛”网友称，项目全现金盖楼，无回款压力，所以并不着急入市。

但追溯来看，这个项目拖延至今，已有15年的历史。

早在2006年，项目就获得了建设用地规划许可证，但随后一直无实际动静，到2013年才又再获得建设用地规划许可证，并命名为“万福花园”。

在项目现场，公示牌显示2018年5月开工，预计2020年5月竣工。或许由于疫情影响，项目有所拖延，但大概也不至于拖延一年仍未完工。

项目基本情况：

万福花园建筑用地面积3.57万平方米，总建面22.09万平方米。

整个小区共由6栋32-33层住宅、一所幼儿园组成，含两层地下室，其中1、2、5、7栋分为A、B两座。

此外，根据项目此前公布的环评报告，万福花园住宅14.77万平方米，商业2100平方米，容积率4.32，车位1622个。

由于万福花园就在布龙路边上，又有纵向穿过龙华的民治大道在旁，同时距离梅观高速入口也较近，自驾交通非常便利，不过可能也会带来一些噪音和扬尘问题。

而轨道交通方面，则是项目的短板。

万福花园与4号线的红山站、5号线的民治站、10号线的坂田北站的直线距离，均超过1.5公里，基本无法步行乘坐地铁。

而根据深圳地铁的规划，未来22号线民治北站将设在布龙路与民治大道交汇处，意味着万福花园有可能成为地铁口物业。

不过，地铁22号线如今仍在规划中，何时建设、站点是否有变，都是未知之数，因此项目短期内的公共出行仍依赖公交。

商业方面，项目直线距离300米内，有绿景香颂佐邻购物中心，算上等红灯的时间，步行约8分钟可到达。

此外，项目1.5公里外有大型商业壹方天地，基本可以满足日常购物需求。

界面楼市此前在文章中分析过，新盘出现“捂盘”、迟迟不入市的情况，大多不是想等待房价上涨，就是为了更好地“蓄客”，还有少部分则是被开发商内部纠纷等其他问题阻碍，无法入市。

上述三个新盘具体是何原因，界面楼市将持续关注。