文 | 丸子君

近日，位于龙华观澜的山水华庭公布认筹名单，共24批客户登记，而项目推售的房源数量是108套。8月21日，山水华庭开盘，去化率最多也不过两成左右。

而在这之前，位于龙华民治的锦顺名居，因为认筹不到300人、认筹率仅五成左右。

同在深圳龙华，同是销售情况不佳，真的是龙华的问题吗？

答案当然是否定的。

以上两个新盘，无地铁、无商业、无名校加持，甚至连周边居住氛围都欠缺，项目本身也不是大体量项目，自然不受市场欢迎。

而在龙华待入市新盘中，有位置较好的在建项目卓越柏奕府，还有在三季度将入市的安居型商品房天屿花园以及普通商品房盛荟城朗庭，去化情况或许会和前两者截然不同。

1.卓越柏奕府 上塘站周边，配套齐全

在龙华，要说哪个位置最受欢迎，莫过于红山-上塘一带，而卓越柏奕府也就在上塘片区。

从4号线上塘站B出口出来，步行8分钟，便能看到卓越柏奕府的项目现场。目前项目已经出地面。

丸子君实地感受发现，卓越柏奕府周边居住氛围非常不错，旁边紧靠翔龙御庭，隔着新区大道则是潜龙曼海宁花园和已经是现楼的恒裕上麟府。

卓越柏奕府的前身是赤岭头二片区旧改，在2020年10月确认实施主体，至今不到一年就出地面，进度非常快。

根据规划，01-01地块将建成卓越柏奕府，01-02将建公租房、幼儿园，01-03将建一所初中，它们则命名为“柏乐庭”。

其中，卓越柏奕府占地1.75万平方米，总建面15.4万平方米，将带来870套房源，1091个停车位。

项目由4栋45-47层的高层住宅、1100平方米的商业、社康中心和老人日间照料中心组成。

从周边配套来看，围绕上塘站的片区已经形成了全新的居住氛围，不仅分布着多个新房和次新房小区，还有集中商业上塘荟、龙华区未来小学、在建的简上体育馆。

一站之隔的红山片区也有龙华区实验学校，并带来红山6979、天虹等商业配套，还有一所在建的综合医院。

综合下来，无论是卓越柏奕府的自身情况，还是周边配套，都较为不错。而之前中海汇德理的入市情况非常看好，相信项目未来去化也将不错。

2.盛荟城朗庭 大体量旧改，周边配套平平

相比之下，即将入市的盛荟城朗庭配套要逊色很多。

项目位于大浪南路和龙澜路交汇处东北角，是英泰工业中心旧改的一部分。

丸子君实探发现，项目已经建成20多层，主体上贴出了销售电话，而官方公众号也开始启动宣传，并开启了巡展活动。

从这些情况不难看出，项目已经进入了宣传和蓄客阶段，相信入市不远。

整体来看，项目所属的英泰工业中心旧改，在2018年便公布了规划草案。

整个旧改用地面积16万平方米，计容面积62万平方米，将建成集产业、配套宿舍、住宅、商业办公、公寓、九年制学校于一体的大型综合体。

其中，盛荟城朗庭是其中的住宅部分，占地面积8486平方米，总建面7万平方米，带来647套房源（含209套保障房）、537个停车位。

项目由3栋住宅楼组成，分别为31、32和45层，其中两栋商品房，一栋保障房。

从平面图来看，盛荟城朗庭自身的体量较小，只有3栋住宅楼独立存在，没有围合社区。

而项目周边也平平无奇，除了工业区，就是城中村，仅有的配套是厚德医院和浪口社区公园，基本没有居住氛围。

购物需要到1.5公里外的天虹商场、大浪商业中心等地。

而交通方面，周边无地铁，旁边的龙澜大道和大浪南路将是出行的主要干道。

不过，由于背靠英泰工业中心这个大型旧改，未来周边的城市环境和生活配套都将改善。