记者 | 黄昱

在经过前些年的“全速跑”后，奥园开始变得谨慎。

8月23日，奥园召开的2021年中期业绩发布会上，管理层将归母净利润的减少归因于受非控股股东利润摊薄影响。

过去多年，奥园一直存在非控股股东权益占比和利润占比不匹配的问题。历年财报显示，2016年-2020年，中国奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。

对于非控股股东权益占比较高，但分享利润较低的问题。奥园执行董事、联席总裁兼首席财务官陈志斌曾表示，公司从2017年开始进行大幅度的收并购、合作开发，导致非控股股东权益会有明显上升，但回报需要2-3年周期，部分项目（如旧改项目）的回报周期可达五年或以上。

今年的中期业绩报告中，非控股股东权益的增加对奥园归母净利润的影响开始显现。数据显示，今年上半年，奥园实现净利润28.43亿元，与去年同期基本持平，其中归母净利润减少13.6%至20.89亿元，非控股股东净利润同比增加77.8%至7.54亿元。

非控股股东净利润占比约为26.5%，比去年同期增加11.6个百分点。从权益占比来看，截至今年上半年底，奥园的总权益为532.9亿元，同比下降约1.78%，其中股东应占权益同比下降约1%至183.77亿元，非控股股东权益同比下降2.2%至349.14亿元，非控股股东权益占比约为65.5%。

虽然非控股股东净利润占比有明显增加，但与权益占比相比仍存在较大差距。与此同时，陈志斌表示，未来一两年归母净利润所占比例基本上会维持在75%左右，这是一个比较合适的水平。

与净利润的表现相比，但奥园上半年的营收还是录入不错的增长，同比增长15%至325.1亿元。

奥园之所以出现上半年的盈利情况，主要原因之一是毛利润率下滑。数据显示，上半年，奥园的毛利润率约为25%，同比减少约4.3个百分点；去年奥园的毛利润率约为25.1%，较2019年同期下减少4.6个百分点。

奥园管理层在3月的业绩会上曾对去年毛利率的下滑做出回应，称是因为2020年在新增土地方面，公司一二线城市的提升幅度非常大，同时奥园也以减价的方式加大了三四线城市的去化，所以短期内会对毛利率产生一定的影响。

面对今年上半年毛利润率的表现，奥园方面没有正面做出解释。陈志斌只表示，公司对毛利润方面的指引要求是维持在25%以上的水平，现在投资拿地的标准都是不低于25%的毛利率要求。

单从财报来看，奥园毛利润率的减少主要受销售成本增加所致。数据显示，奥园今年上半年的销售成本约为243.8亿元，同比增加约22.1%。

就投资拿地而言，奥园在今年上半年是十分谨慎的，新增可开发建面约107万平方米，权益占比为65%，权益地价仅为42亿元，比去年同期的拿地金额减少了约172亿元。

在此背景下，奥园的土储量明显下降。截至上半年底，奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米（权益比67%），总货值约5939亿元，而去年底的总建筑面积约5718万平方米（权益比约71%）、总货值约6208亿元。

奥园执行董事兼联席总裁马军指出，2020年奥园的拿地金额大概为450亿元，超出了原本全年400亿元的拿地预算。另外，今年上半年因为集中供地出台，以及要抓紧解决三道红线的问题，奥园在土地方面还是更关注现有旧改项目的转化。

数据显示，截至上半年底，奥园计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，比去年底增加4.2%，一二线城市占比约 84%。

当前奥园在“三条红线”中仍然处于“黄档”，截至上半年底，其剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债分别为78.5%、80.7%、1.3倍，其中剔除预收款项后的资产负债率未能达标，且比去年底增加0.1个百分点。

为了在明年底前转绿，奥园再次下调今年的购地预算。奥园原本在今年3月业绩会上公布的购地预算是控制在当年合同销售额25%以内，此次业绩会上该比例被调整为20%，以销定投，保持审慎购地。

今年上半年，奥园累计实现合同销售金额约675.8亿元，同比增长33%，全年1500亿元的销售目标维持不变，按此计算奥园全年的拿地预算约为300亿元。马军表示，奥园一直以来的获地方式还是以收并购为主，对集中供地会保持密切关注。

从规模红利时代的“全速跑”进入到管理红利时代的“节奏跑”，奥园也还需要继续调整。