记者 | 黄昱

保利发展的新一届领导班子迎来一份压力不小的中期成绩单。

8月23日，保利发展公布2021年半年度报告。今年上半年，保利发展出现“增收不增利”的情况，实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；归母净利润约为103亿元，同比仅增长1.72%；加权平均净资产收益率(ROE)由去年同期的6.23%下降至5.56%。

“增收不增利”近年来已成为不少房企普遍存在的问题，主要原因就是利润率均呈现下滑趋势。

财报数据显示，保利发展2020年毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，今年上半年，毛利率为32.5%，同比下降3.22个百分点，与行业利润率下行趋势一致。

2020年年度报告中，保利发展表示，主要是由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

与此同时，2021年半年度报告中，保利发展指出，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

为了实现重回行业前三的目标，保利发展在2016年、2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%，拿地强度（当年全口径拿地金额/当年全口径销售金额）分别为57.8%、89.4%，远高于2012年-2015年40%左右的水平。

进入2018年后，保利发展的拿地节奏放缓，拿地强度回落，2018年、2019年的拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%，拿地强度分别降至47.4%、33.7%。

2020年，在行业整体投资拿地放缓的趋势下，保利发展开始逆势发力，去年拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%。

据中指院数据， 2020年保利发展以累计新增货值5098亿元的占据榜单第一，碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为5026亿元和4754亿元。

今年上半年，在“三道红线”和“集中供地”的双重政策压力下，不少房企都秉持审慎拿地的原则，减少拿地金额，以维持现金流的安全。

数据显示，今年上半年保利发展拓展项目 84 个，新增容积率面积1651万平方米，拓展面积占销售面积之比为99%；拓展金额963亿元，占销售金额之比为33.8%，拿地强度与2020年全年的46.8%以及2020年上半年的37%相比是较弱的，但是在同行中还是力度不小。

今年上半年，在22城首轮集中供地的背景下，保利发展在13个城市都有斩获，拿地总数为22宗，拿地金额约为472亿元，在5个城市拿地金额位居第一，其中包括上海。

另据中指院数据，保利发展在22城首批集中供地中的权益拿地金额为396亿元，在各大房企中排名第三，位居融创、万科之后；上半年保利发展拿地金额794亿元，在各大房企中排名第二，仅次于万科。

保利发展指出，根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司本年新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。上半年展楼面地价为5833元/平方米。

与此同时，对于土地市场未来的走势，保利发展管理层认为，核心城市土地市场竞争愈发激烈，而土地集中供应、招拍挂政策不断调整，也在考验开发商的投资拓展能力，土地获取难度进一步加大。同时，随着“限房价”、“竞地价”、“竞品质”政策的逐步推广，预售条件的逐渐收紧，预计房企的利润空间仍将受到挤压。

相比拿地，保利发展在销售表现上依旧没有太大突破。

今年上半年，在去年同期基数较低的情况下，保利发展仅实现了约27%的增速，签约金额累计约为2851.85亿元。克而瑞数据显示，上半年，百强房企的平均增速为36.7%，保利发展仍位居第五位。

具体销售情况来看，保利发展布局的38个核心城市的销售贡献达77%。珠三角、长三角签约销售均超过700亿，合计销售占比达53%。重点城市中广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿。

今年以来，保利发展最受外界关注的事项当属管理层变更。

一直备受关注的宋广菊何时退休的问题在7月29日尘埃落定，据保利发展的公告，根据国务院国资委关于干部管理的相关规定，同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，董事长一职由公司董事、总经理刘平接任。

到8月17日，刘平辞去保利发展总经理一职，专注董事长职务；原保利发展财务总监周东利选为董事候选人，并接任总经理一职；周东利辞去财务总监职务，由保利国际控股总会计师王一夫接任。

本次调整意味着，以刘平为核心的保利发展新一届管理团队的核心班底搭建完成。中信证券指出，保利发展上市15年来，一直保持管理层的稳定传承，历史上集团干部来到公司管理后也如鱼得水，能推动业务稳健快速发展和实现个人职业生涯不断进步。

为了彰显对未来发展以及新一届领导班底的信心，8月初，保利集团增持50万股，同时拟于6个月内继续增持不超过2%股权。与此同时，刘平及全体高管计划未来6个月内增持公司股份，合计增持金额800-1500万元。

值得一提的是，发布半年度报告的同时，保利发展也宣布将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。 为了彰显对多元化业务的重视，保利地产公司名早于2018年就变更为了为保利发展。

如何在业绩上寻求突破，依然是摆在新一届领导团队面前的难题。