今天，南京土地市场网上发布了《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（集中供地第二批）（2021年宁出第07号）》，本次出让公告中共计有53幅宅地，河西、江北、江宁、城南、城北、六合、高淳、溧水等多个板块均有地块在列。本批地块限时竞价时间为2021年9月26日上午9:30开始。

与此同时，《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》（以下简称“通知”）进一步完善了南京宅地的出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。

并结合此前四部门联合发布的《关于提升南京市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规〔2021〕6号）一并执行，从源头上确保住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。

划重点：第二批次挂牌地块11大看点

一、共计53幅涉宅用地，用地总面积近242公顷，起拍总价621.551亿元，其中除高淳溧水外，共计44幅，约184公顷；主要涉及主城的江心洲、南部新城、宁南、两桥、燕子矶、幕府创新区、麒麟、方山、谷里、禄口等十多个片区；溧水、高淳两区共计9幅地块，约58公顷。

二、本次出让的53幅涉宅用地中，实际的商品房地块只有47幅，其余的6幅地块为定向销售的人才公寓、职工宿舍、拆迁安置房地块，涉及区域为麒麟、江北新区、高新区、溧水区。

三、11幅热点地块明确规定不得合作开发，分别为：G70、G71、G72、G73、G80、G81、G82、新区G14、新区G15、新区G16、新区G18。

四、桥林G99、G100、G101、G102以及G103A分区，明确要求不得配置商业，只做纯住宅开发，禁止开发企业通过配建沿街商业来提升利润，保证居住品质。

五、此外这次挂出的53幅地块，多个片区内的新房毛坯限价被再次刷新！但江宁上秦淮宅地的毛坯限价被突然下调了！

1. 城南：

上次520首批集中供地的土拍中，大校场的5幅地块可谓吸睛值直接拉满！热度甚至超过了同批次的河西出让地块，这次第二批出让地块中，大校场仅挂出2幅。其中，G74地块毛坯限价44998元/㎡，与首批出让的大校场新城振业G27、保利G28的毛坯限价基本持平（45000元/㎡），当然依旧是本次集中出让的53幅地块中毛坯限价最高的，未来大校场板块将迎来翻天覆地的改变！

同位于城南的雨核两桥中央商务区的G76毛坯限价38500元/㎡，与上次华润超级综合体毛坯限价持平；雨花岱山G77低密宅地毛坯限价由30000元/㎡上涨至31200元/㎡；值得注意的是，鲜少出让的雨花宁南板块，这次出让的G75地块紧靠仁恒玉兰山庄，毛坯限价43000元/㎡。

2. 河西：

江心洲挂出2幅地，G71、G72地块毛坯限价分别为42850元/㎡、42800元/㎡，比首批集中出让的招商瑞城G26地块毛坯限价40783元/㎡直接高出2000元/㎡。

3. 江北：

江北这次绝对的出货大户！共计53幅涉宅用地，江北共占21幅！并且多幅地块刷新片区内的最高毛坯限价。

江核毛坯销售最高限价被刷新，G19地块毛坯销售限价达到了38000元/㎡，相较于此前卓越G12地块的35000元/㎡，上涨了3000元/㎡，未来江北核心区新房市场将迎来历史性的一刻，即将迈进4万/㎡台阶。

江北大厂葛塘区域毛坯销售限价被刷新，G16地块毛坯销售限价达19520元/㎡，较之前的19420元/㎡上涨了约100元/㎡；

研创园板块本次挂了2幅地，与区域此前毛坯最高限价3.2万/㎡相比，上涨了约600多元/㎡；

桥林新城本次不仅出让地块数量多，毛坯限价较此前有重大突破，四幅地块的毛坯限价达24500元/㎡，未来新房售价预计可达27000元/㎡，而现在区域新房价格整体在2.2万/㎡左右，未来该区域房价格局也将改写。

科工园板块迎来首个“双限”地块，G105地块毛坯限价为27642元/㎡，区域目前仅有江山荟一家楼盘在售，装修均价在2.8万/㎡左右，未来片区内房价也将提档。

六合区域共挂出了6幅涉宅用地，其中雄州街道4幅、龙池街道1幅、龙袍新城1幅。值得注意的是，继首次集中挂地之后，龙袍新城再次挂出住宅用地，毛坯限售限价达到了19800元/㎡。

4. 江宁：

本次江宁板块出让的宅地较少，仅4块，分别位于方山南、伤情经、禄口、谷里片区。其中，方山南的毛坯限价由27195元/㎡上涨至28000元/㎡；禄口毛坯限价则是微涨了100元/㎡，为18500元/㎡；值得注意的是，上秦淮本次出让的宅地毛坯限价下调了！由原先的32800元/㎡下调至32000元/㎡。

5. 城北：

鼓楼幕府创新区首次出让宅地，毛坯限价40500元/㎡；燕子矶两幅宅地地价较之前持平。

6. 城东&仙林：

仙林湖宅地G80地块，最高毛坯限价达34000元/㎡，比此前新城G43地块的33800元/㎡还要高出200元/㎡！

7. 溧水：

溧水共出让5幅地块，其中三幅为拆迁安置房用地，只有城南跟城中两幅宅地是商品房用地；城南G19地块相较520出让的4幅地块，毛坯限价由14850元/㎡上涨至14935元/㎡！

六、本次公告出让的53幅地块，最高溢价率由此前的30%下调至15%以内。

据统计在南京第一批次集中出让的51幅地块中，整体溢价率在18%左右，而最高溢价率地块达到31.9%。如大校场的招商G30地块，起拍楼面价为27798元/㎡，成交楼面价为36190元/㎡，溢价率超30%。

如果按照溢价率上限15%的红线，大校场的招商G30地块最高楼面价不到3.2万/㎡，相差4000元/㎡的拿地成本！

在首批“两集中”土拍中，南部新城的几幅地块成交楼面价基本都在3.6-3.7万/㎡左右，而地块的毛坯限价在4.5万/㎡左右，就算加上2000元/㎡的全装修标准，相差仅约1万/㎡，而这万元的空间中撇去各项建安成本、营销费等，开发商所剩利润无几，这也就不难理解为什么南京现在楼盘基本都要做装修包了！

七、第二批次集中供地南京将全部采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配；本次土拍，从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面来明确住宅品质新要求，助推品质提升！

① 要求公共空间再优化

为引导保障室外公共活动空间的完整性和舒适性，要求规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，小区附属绿化工程设计方案应取得园林绿化行政主管部门审查意见。

② 要求建筑设计再升级

要求规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，来提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为确保小区地上、地下公共空间品质“表里如一”。

要求明确，地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。

要求还规定立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序，立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品，鼓励使用绿色环保的建筑材料，避免劣质建材危害老百姓的健康与安全。

同时特别关注解决噪音扰民问题，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。

本次新规对阳台的设计提出更高的要求：新建的商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间。

此举一是优化住宅立面形象的同时减少乱晾晒造成坠物伤人的安全事故；二是扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能，提高居住舒适度；三是降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。

③ 要求停车设施保安全

居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。各单元电梯均应直达每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置缩短居民回家路线，进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求。

鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。

八、地块出让实行“一地一策”

本次地块出让实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、企业高品质开发。

本批次地块根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。

通过提高竞买企业开发资质要求，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质、开发进度在内的土地出让合同约定。

九、限制地块报名总数

本次竞买要求明确，同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅（不含高淳、溧水）。

同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。这有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合，进而引导全市各片区土地市场的均衡发展，保证南京市土地市场公平有序竞争。

十、限转让，避免投机购地行为扰乱市场竞争

本次土拍对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为进行了严格约束，对合作开发等行为进行了规范。

竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。

同时，部分地块设立不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

十一、强监管：拿地6个月内住宅不得上市

为了确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善，南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。

为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。

写在最后：

此次南京土拍新政，从实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式，到提出明确品质要求和相关土拍新政，无疑传递出“南京住宅市场全面走向高品质开发”的信号，进一步明确未来南京住宅开发高质量发展的主题。

想要了解更多楼市资讯，探讨楼市最新动态，欢迎关注微信号：ssjzyw