记者 | 黄昱

“降负债”，这是富力地产去年以来的重点工作。在资金紧张的情况下，富力派发的中期股息大幅下降，每股0.1元，合计约为3.75亿元，同比减少71.8%。

 “派息安排要视乎短期的现金流，暂时以安全为主，希望股东耐心等待。”富力地产董事长李思廉在8月24日的半年报业绩会上坦言，在现时国内的政策下，集团的收钱速度变慢，按揭指标也较小。

富力地产2021年中期业绩公告显示，上半年实现营业额394.9亿元，同比增长18%；纯利大幅减少18.8%至31.81亿元，当期纯利率为8.1%，同比减少3.6个百分点。

这一业绩表现并不让人意外，毕竟对于富力地产来说，只要维持资金链的安全就已经足够让投资者暂时安下心来。

数据显示，截至上半年底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）约为127.6亿元，同比去年底的256.7亿元减少129.1亿元；总负债约为3317.8亿元，比去年底减少约184亿元，其中有息借款约为1433.5亿元，比去年底下降约164亿元，而短期借款约为519亿元，难以被手头现金所覆盖。

按“三条红线”的指标来看，据贝壳研究院统计，截至今年上半年底，富力地产的净负债率为123%，比去年底减少约7个百分点；现金短债比约为0.55，去年底减少约0.08 ；剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，比去年底下降约1.8个百分点。

虽然富力地产的三项指标均有下降，但仍超出规定阈值，处于“红档”行列。

在外界看来，富力地产如今的窘迫源于4年前以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产。头顶“全球最大的豪华酒店业主”头衔的富力地产在2017-2018年高歌猛进，虽成功迈入千亿销售规模门槛，但资金压力也不断攀升。

2019年，野心勃勃的富力地产定下了一个1600亿元的年度销售目标，但在房地产行业增速显著放缓的背景下，富力地产遭遇滑铁卢，销售仅实现1320亿元，资金压力还进一步凸显，净负债率达到高峰，约199%。

意识到危机的富力地产从2019年中开始暂缓拿地，并在2020年3月的业绩发布会上提出了明确的降负债目标：要在2020年内可以将净负债率下降到185%以内，3年左右降到150%以内。

然而，随着去年下半年“三道红线”出台，富力地产的降负债压力变得更为紧迫。国盛证券研报指出，若想达到“绿档”，以2020年半年度财务数据测算，富力地产需要缩减债务规模高达逾700亿元。

在此背景下，李思廉在2020年中期业绩会上表示，到年底富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。

为降负债，富力地产在去年主要祭出了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地以及减员五大举措，最终在去年底将净负债率下降至130%。今年3月的业绩会上，李思廉再次立下军令状，称会在今年将净负债率降至100%以内。

与此同时，在此次中期业绩会上，富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

降负债的首要动作就是抓销售。然而在连续两年没有达成年度销售目标后，富力地产将今年的销售目标定为1500亿元，比2019年和2020年定的目标分别少了100亿和80亿。

这是一个相当保守的目标，同比增速仅有约8%。按富力地产全年可售资源约2700亿元计算，去化率达到55%即可达成目标。

数据显示，今年上半年，富力地产实现协议销售金额约为650.8亿元，同比增长18%，完成年度销售目标的43.4%，符合其制定的上下半年4：6的推货节奏。

为了加快销售回款，从中期财报中可以看出，富力地产选择了“以价换量”。今年上半年，富力地产来自物业发展的营业额同比增长17%至359.46亿元，平均售价由每平方米9200元下降4%至8800元。

富力地产方面表示，平均售价下降主要由于公司通过降低价格以刺激销售及去库存。

“以价换量”开始影响毛利率，与2020年同期的33.5%相比，今年上半年，富力的总体毛利率约为22.3%。不过，李思廉表示，公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。

除了销售外，资产出售对于富力地产去杠杆也至关重要。富力对此并不避讳，早在2020年中期业绩会上，李思廉就透露公司已有“减磅计划”，无论是投资物业还是项目股权。可以看到，在去年四季度，富力通过出售若干项目的部分股权，套现40亿元。

截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265.7万平方米，另有在建或规划中的投资物业总建面约239.4万平方米。

为达成“三道红线”，今年以来富力地产继续出售资产。财报显示，今年上年富力地产的收益中有8亿元来自出售附属公司。

据观点地产网报道，李思廉在投资者会上表示，仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。

对于富力来说，目前最大的“包袱”其实还是酒店。富力在运营酒店达91家，但始终没有为其带来盈利，2017年-2020年，分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元、10亿元。

去年9月初，有消息传出，富力拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市；今年3月的业绩会上，李思廉曾对投资者透露，已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。

尽管甩“包袱”的消息频频传出，但至今没有切实的动作落地。

在资产出售不太顺畅的背景下，富力能做的就是尽量减少支出。富力方面表示，今年上半年，公司添置土储较少，有关开支仅占协议销售的4%，以保存可动用流动资金。