文︱证券日报 董枳君

“当前，我国城镇化水平与发达经济体之间仍存在一定差距，城镇化市场依旧广阔。”8月24日，碧桂园集团总裁莫斌在公司2021年中期业绩发布会上表示，碧桂园近年来的销售增长趋势与我国城镇化进程呈正相关关系，未来仍有很大发展空间。

据碧桂园中期财报显示，2021年前6个月，公司营业收入同比增长27%至2349.3亿元（人民币，下同），毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

伴随着“房住不炒”主基调的延续，中国房地产市场已经迎来了全新发展阶段。从今年的市场情况看，即便是龙头房企，内部也出现了较大分化。

中信证券的研究报告指出，碧桂园等八家房企资金成本较低，盈利确定性较好。“我们认为头部高信用公司经营持续，资产负债表健康，且总体盈利在未来几年没有明显下降空间。房地产开发行业会长期存在，但产品结构，甚至是产业参与者都会发生变化。看好信用记录和业务结构适应新时代的龙头企业”。

此前，碧桂园集团董事会主席杨国强表示，中国城镇化还在进行中，市场需求依然存在，要始终对政策、市场保持敬畏之心，未来关键还是在于企业自身的竞争力。“在只有强者才可生存的时代，我们要努力变成强者，做好所有应该做的事”。

权益回款率连续6年达90%

平均融资成本降至5.39%

上半年，碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%。公司销售稳步增长，保持规模优势，继续领跑行业。

最新公告显示，今年7月份，碧桂园单月实现权益合同销售金额约542.8亿元，连续7个月实现累计同比增长。

在“三条红线”“两集中”等政策调控下，行业融资趋紧，企业自身造血功能显得尤为重要。报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率90%，已连续6年达到90%或以上。“销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，才能保障企业拥有充足的现金流，提高公司抵御风险的能力。”分析人士表示。

除了业绩稳步增长，碧桂园财务稳健性也在进一步增强。截至2021年6月30日，公司总借贷余额3242.4亿元，较去年年底进一步下降，其中一年以内有息负债占比下降至27%。在保持杠杆水平处于行业低位的同时，碧桂园债务结构也在持续优化。期末公司净负债率仅49.7%，已连续多年保持低于70%，低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求。同期可动用现金余额达1862.4亿元，现金短债比2.1倍，短期偿债无忧。

至于剔除预售账款的资产负债率何时达标，碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君表示，有信心在2023年中期之前调整至绿档。碧桂园是通过资产的运营逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表来实现，不会对公司利润产生影响。

基于良好的经营状况、稳健的财务管控，碧桂园备受全球顶级评级机构和主要金融机构的认可。目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”的信用评级，标普亦于2020年上调碧桂园评级展望至正面。穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期具有弹性且稳健的运营记录。碧桂园在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。

而评级机构的背书进一步提升了碧桂园的信用水平，使得公司获得了更多投资者的青睐，融资成本持续走低。2021年上半年，碧桂园平均融资成本仅为5.39%，较2020年年末再降17个基点。“融资的顺畅加之充裕的现金流，使得碧桂园可以在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会。”上述业内人士表示。

权益可售资源2.2万亿元

满足3年以上销售需求

土地方面，2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，62%分布在三四线城市。

而2021年4月份以来，22个城市进入集中供地时代。首批集中供地中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%。“碧桂园通过集中供地所获取的土地质量，明显优于第一批集中供地的平均水平。”莫斌表示，预估上述14幅地块全周期利润率在10.5%左右。

截至6月底，碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。同时，其权益可售资源99%位于常住人口在50万人以上的区域；93%位于人口流入区域；74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

从2019年开始，公司获取的项目经营效益明显优于2017年、2018年获取的项目，获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。

碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，2021年下半年公司新推权益货量约4500亿元，加上6月底带入的约2100亿元货量，下半年权益可售货量约6600亿元，下半年可售资源充足。碧桂园将按照“销供回支投”进行闭环管理，预计全年去化率不低于65%。