文︱星途

2021年，在调控的大环境下，房地产市场面临多方压力，众多行业内公司备受煎熬，“降负债”与“寻找成长突破口“成为了这些公司们的最终目标。

在应对市场的不确定性中，被负债问题困扰许久的富力地产在今年也启动了一系列的“安全”措施，以提升现金流，降低总负债。

8月24日，富力地产交出了自己的2021年中期业绩报告。报告显示，2021年上半年，公司实现销售额及营业额齐升，但盈利能力有所下降。

对于为何下降，市场解读为富力地产目前以“稳健”为主，相应地，其负债情况有所趋缓，2021年上半年，富力地产的总负债减少184亿元。

但尽管如此，富力地产在今年上半年的负债情况仍然较为严峻。在三道红线的规则下，降负债会是富力地产接下来最为艰巨的任务。

在业绩会上，富力地产董事长李思廉表示，“希望股东给一些耐性”。他解释因为现行环境下卖楼收钱慢，要以“安全为主”，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

李思廉的表态，对外界来说，更像是为了注入一剂强心剂。从现有数据看，2021年的营收增长是否具有可持续性、负债情况是否可以减缓就显得尤为重要。

2021中期业绩看点

1、销售额、营业额同比上升18% 

根据公告，2021年上半年，公司实现销售额增至650.8亿元，上升18%；实现营业额394.9亿元人民币，同比增长18%。

虽然销售指标取得了正向增长，但整体看，仍低于TOP50平均36%的业绩增长率。此外，从总体目标看，富力地产目前仅完成1500亿全年销售目标的43.4%，低于行业平均的49%业绩完成率。

从数据中可以看到，富力地产目前销售稍显乏力，至于是否可以如期完成这千亿目标，还是一个未知数。

2、整体毛利率下降 

2021年上半年，富力地产录得的毛利及纯利分别为85.7亿元、31.8亿元，毛利率21.7%，较去年同期的29.6%下降了7.9个百分点，且低于行业平均水平。

富力管理层认为，盈利表现不佳是受到入账面积等因素的影响，随着年底交付建筑面积增加，预计整体盈利能力和利润较上半年会有所改善，“公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间”。

3、总负债减少184亿元

资金方面，2021年上半年，富力地产持有现金288亿元，总负债由上年同期的3502亿元减少至3318亿元，大幅减少184亿元。

期内持续大幅减少，有利于改善财务状况。富力管理层表示，下半年富力还将降低100-200亿元总负债。

但即便如此，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55。按照三道红线的标准，富力地产的三项指标均以超过阈值，妥妥踩在了三道红线上。

这意味着，富力地产短期内偿债压力较大，同时也说明了，富力地产的有息负债不能再增加了，否则会面临资金链断裂的风险。

4、融资成本较高 

今年上半年，富力地产共获得257亿元融资，融资成本下跌53%至15.95亿元，同时，其发行的为数不多的美元债，依然处于高息债行列。公开资料显示，今年2月2日，富力地产发行了规模为5亿美元的美元债，期限为2.49年，票息为11.75%。

整体上看，富力地产今年上半年的融资成本仍然处在高位。

5、酒店业务加重亏损

2021年上半年，富力酒店运营收入达26.3亿元，同比上升81%，但目前并未有盈利，净亏损5.4亿元，处于亏损的状态。

据了解，截至2020年底，富力运营中的酒店已达到91家，总房间数27409间，是全球较大的豪华酒店资产拥有人。然而，酒店属于重资产行业，被认为是直接导致富力地产债务高筑的主要业务。

整体来看，富力地产面临的生存环境仍然堪忧，在毛利率、酒店业务、融资成本不达预期的情况下，降负债将会成为它减负的唯一出路。

债务压顶下，如何破局？

为了缓解债务压力，富力地产必须进行自救，对于它来说，减少拿地是最有效控制负债的途径之一。

克而瑞地产研究指出，2021年上半年，富力地产新增权益土地储备建筑面积仅为55.5万㎡，同比下降77%，权益土地金额19.5亿元，同比下降68%；新增土储权益楼板价3500元/㎡，较2020年全年上升13%，主要是富力已经将土储重心转移至一二线城市。

目前，富力地产补充土储的方式主要来自于少量的城市更新项目。数据显示，上半年富力仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万㎡，共花费约19.5亿元。

而综合富力地产现有的城市更新项目看，截至6月底，富力地产拥有城市更新项目58个，可售建筑面积达3700万㎡，货值超10000亿元，其中98%位于一二线城市。

对于富力地产来说，这些城市更新项目将会带动富力地产的销售回暖，但从另一方面看，城市更新项目开发周期、消化周期较长，对现金流的影响不能产生立竿见影的效果。对比来看，减少拿地更能够让富力地产解决当前困境。

克而瑞地产研究表示，富力目前主要以降杠杆为抓手，土储增长并非其关注重点，拿地几乎停滞，2021年上半年拿地销售比仅0.04，较2020年的0.09进一步下降。

这样的策略，或许已经是富力地产目前降负债重任下的最优选择了。