对于，房地产企业而言，2021年上半年或许可以用“魔幻”形容。

今年北京首次集中供地，卓越集团便在北京狂揽四幅地块。不过数日之后卓越集团突然陷入退地传闻。市场传闻退地的原因是，算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。随后，卓越回应称，传闻为不实消息，目前没有退地计划，未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。

界面楼市梳理北京市规划和自然资源委员会官网信息发现，卓越集团在今年5月份，竞得四宗土地。此次他们竞得的四宗地块，分别是：

朝阳区金盏小店村3005-02地块：卓越以39.27亿+13%政府产权份额独家拿下，房价上限7.6万元/m²。

丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块：首开+卓越联合体以62亿元+3.25万m²公租房拿下，房价上限6.8万元/m²。

昌平区中关村(6.120, -0.03, -0.49%)生命科学园三期及北四村棚户区改造地块：卓越+中交联合体以49.9亿+2.95万m²公租房竞得，房价上限6.2万元/m²。

昌平区东小口镇马连店地块：卓越+中交联合体以36.1亿+20500m²公租房夺得，房价上限6.3万元/m²。

值得一提的是，朝阳金盏小店村地块是卓越集团单独拿地，但是根据卓越最新的对外声明，这宗地也将以合作操盘模式开发。这或许是面对高地价及销售限价，卓越遇到的困难较多，以合作开发的方式分散风险。

此外，根据北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，卓越集团此次是以北京承华房地产开发有限公司、北京卓华房地产开发有限公司、北京领华房地产开发有限公司三个子公司的名义竞得的土地。

众所周知，“环京之王”华夏幸福因债务问题一直挣扎在破产的边缘。华夏幸福董事长王文学总结华夏幸福的危机原因主要有：首先是错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；其次是新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；最后是前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。

今天的卓越集团似乎正在走昨天华夏幸福的路径。

卓越这次北京拿地，四宗地块成交总额187.27亿，如果联合体出资按一半计算，卓越需单独出资113.27亿。业内人士预计其全年销售回款200亿元，租金收入约14亿元，不足以支撑巨额土地投入。对此，卓越回应称，卓越商管2021年预计销售回款200亿，这只是卓越集团旗下的一家子公司，与卓越地产完全是两回事。

据了解，深圳卓越商业管理有限公司是卓越集团旗下的债券融资平台，2019年其基本物业管理服务的毛利率降至22%，增值服务毛利率只有25.2%。而在去年，百强物企的平均毛利润率为24.02%，意味着卓越商企服务的毛利率尚不及行业平均。

但一些细节显示，卓越集团极有可能资金不够充裕。

自2021年以来，卓越集团多次通过信托渠道融资，资金方包括山东省国际信托股份有限公司、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等，信托总规模可能高达近10亿元。

虽然卓越集团回应称，截至2020年底，其经营性净现金流200多亿元，现金流问题并不存在。但动辄百亿元的拿地支出，200多亿显然不够，卓越集团只得通过不同的渠道融资。

而持续增长的负债规模、不健康的财务状况，或许也会为卓越集团的上市计划带来阴影。