率先喊出“活下去”的万科还是没能躲开净利润下滑的命运。

8月29日，万科发布的2021年半年度报告显示，上半年其实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%；归母净利润约为 110.5 亿元，同比下降 11.7%。

据界面新闻了解，在已公布中期业绩报告的TOP10房企中，仅有万科和恒大交出了归母净利润同比下降的成绩单。

纵向来看，万科上一次录得归母净利润减少的情况还得追溯到2008年，当年的归母净利润同比下滑16.7%至40.3亿元，但主要受计提存货跌价准备的影响，彼时万科房地产业务的结算毛利率为28.15%。

面对今年中期这份差强人意的成绩单，8月30日上午的召开的中期业绩发布会中，万科总裁祝九胜坦言，期中考试成绩出来了，心情很忐忑，但忐忑之余也还是不会忘记成为一个好学生的长期定位。

在反省过程中，祝九胜将万科归母净利润的下滑归因于三个方面，一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务带来的影响。

受合约销售增速减缓影响，近些年来，万科开发业务的结算收入也增长有限，今年上半年仅同比增长11.9%至1443.3亿元，增速在同行中处于较低水平，同期碧桂园、保利发展、中海地产、华润置地的增速分别为26.6%、48%、21.6%、69.4%。

“跟优秀同行比，确实是人比人气死人。”祝九胜表示，长周期的增长逻辑肯定是存在的，但行业的游戏规则正在发生变化，过多地追求规模、速度为导向的变性思维难以为继。万科多年来坚持长期主义，稳字当头是万科当前的应对。

“我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”

从毛利率来看，今年上年半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 18.0%，较 2020 年同期下降 6.02 个百分点。

2019年是万科毛利率的高点，上半年的房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 28.3%，近两年2017年-2018年高价地陆续进入结算期，毛利率承压。

祝九胜坦言，销售收入的增长不足以对冲毛利率的下滑，这是归母净利润下滑的重要原因。

与此同时，万科财务负责人韩慧华称， 2017年以来，万科的地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端。“可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力。”

另外，多元化业务的投入也拖累了万科的利润表现。祝九胜表示，在发展经营服务的过程中，万科有很多投资不动产业务，这一部分的会计成本是相对稳定的，按历史成本计价，不光不能重估值，还会带来每年的折旧和摊销费用，累计下来会有一个量变到之变的过程。

折旧和摊销费用是会直接影响最终的净利润。财报显示，今年上半年，万科的折旧和摊销费用达36.9亿元，同比增长15.6%。

与此同时，万科转型业务的效果还没有真正体现出来。

祝九胜反思道，新业务有很多值得检讨的地方，例如起步时对完成转型过程所需要的时间、所碰到的难度、需要建立的能力都严重低估。新业务的底层逻辑都需要重新构建，都需要找到新的解题方法，但建立这些新能力确实难度很大。

即便上半年收入同比增长25.6%至13.19亿元，万科租赁住房业务泊寓仍处于亏损状态；与此同时，商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元,同比增长 19.0%，物流仓储收入同比增长64%至13.4亿元。

尽管同比实现了两位数的增长，但与同行相比，万科商业板块的发展仍有差距。

祝九胜表示：“我们管理上最大的困惑在于，我们既有像上海印力这样做得好的，也有一些城市做得不够好，我个人总结是二元特征，好的很好，差的不及格，所以最终业绩总量和报表呈现一般。因此，我觉得是报表差距大于能力的差距，仍有信心在商业方面找到差异化的解决方式。”

今年6月，万科宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此启动一系列组织和人事安排，其中一大变动就是将万科原首席运营官王海武调任到印力集团任总裁。

对于外界一直猜测的王海武和印力集团董事长兼创始人丁力业将如何分工的问题，祝九胜在此次业绩会上也释放了一些信息。

他指出，印力此前董事长和总裁是丁力业一个人，王海武去了之后可以更好地协助丁力业，丁力业管方向性的事情，王海武管更落地执行的事情。并且他们也从华联的招人来作为新的EMT成员，最近印力最明显的变化是经营管理团队得到了很好的充实，能力互补的特征基本形成。

尽管新业务亟待破局，但万科凭借优质的财务指标成为行业内“白衣骑士”的存在。

今年一季度末，万科回归“绿档”。截至上半年底，万科净负债率为 20.2%；持有货币资金 1,952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元，剔除预收款项的资产负债率为 69.7%。

在此背景下，今年上半年，万科不仅在集中供地中积极拿地，而且拿下了蓝光发展的3个项目，还接盘了华夏幸福在南京的地王项目，更有传闻称其正计划收购恒大的地产资产以及物业管理业务。

祝九胜回应称，万科从蓝光发展收购过来的项目处于一个正常的开发节奏当中，而最近这一年多与华夏幸福没有过总对总接触的项目层面合作和谈判。“最近几个月与恒大有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。”

与此同时，祝九胜强调，合作就像行稳致远一样，也是万科的一个基本考虑，当然合作的效果是要靠客户来检验的，如何避免给客户、给股东惹了麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。

除了参与集中供地，城市更新之外，合作也是万科拓展项目的重要方式之一。祝九胜特别强调，万科有一种合作方式就是直接介入到不良资产包，建立和提升自己在不良资产方面的接包、解包能力。