文 | 番茄君

因白石洲旧改备受市场关注的绿景中国近日举办了2021年度中期业绩发布会。

行政总裁兼执行董事唐寿春携执行董事叶兴安、黄浩源、萧志雄以及首席财务官兼公司秘书陈健民出席会议。

从公布的业绩来看，绿景上半年总收益约为20.3亿元，毛利约9.63亿元，盈利约6.22亿元，总资产约781.42亿元，权益总额约287.35亿元，现金余额约83.39亿元。

基于这个数据，唐寿春表示集团独立开发白石洲项目没有问题，不会基于资金方面的问题或者是建设能力方面的问题去寻求合作。

关于白石洲项目的进度，绿景今年7月正式获得一期项目用地的批复及建设用地规划许可证，第四季度将补交地价，预计在2023年进行大规模的预售。

1.毛利下跌，下半年集中推盘

在今年多项楼市调控政策下，绿景表示将持续深耕大湾区核心城市。而从业绩具体信息来看：总收益约为20.3亿元，同比下跌约17.5%；毛利为9.63亿元，同比下跌约39.9%；毛利率为47.5%，同比下跌17.6%；盈利为6.22亿元，同比增长约1518.8%，净盈利率30.6%；整体融资成本为6.5%，总资产约781.42亿元，权益总额约287.35亿元，现金余额约83.39亿元。

关于毛利率的下跌主要的原因，首席财务官陈建民归结为结转项目的结构有所改变，绿景在深圳还有黎光以及最新的白石洲项目，等到项目结转时，毛利率就会回到60%以上。

他还表示绿景毛利率虽然下降，但整体还是高于市场平均水平。

以房地产开发为核心业务的绿景，业绩报告期内，房地产开发与销售所产生的收益约为15.56亿元，同比下调约23.4%；合同销售金额约为21.41亿元，同比下跌约13.1%。

期内结转的收益主要来自绿景美景广场、珠海喜悦荟和绿景国际花城的项目。此外绿景还透露今年的推盘主要集中在下半年。

据观点地产网文章称，执行董事叶兴安表示，绿景对销售规模一直不是非常追求，都是为了追求效益最大化。

每年销售指标根据资金需求及业绩计划安排来制定，预计今年应该会在45到50亿元。

土储资源方面，绿景专注于通过城市更新获取土地，目前拥有土地储备约868万平方米，其中约80%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。

集团及控股股东土地储备总建面超1600万平方米，几乎均来源于城市更新项目，现有土储可满足未来十年发展所需。

2.白石洲项目一期预计2023年预售

作为集团旗下最受关注的旧改项目，被业界喻为“旧改航母”的深圳白石洲项目可谓牵动着绿景的发展。

白石洲位于南山区深南大道，毗邻科技园及华侨城片区，地理位置十分优越。

项目占地面积约48万平方米，计容面积约358万平方米，其中一期建筑面积为67.58万平方米，计划分四期开发，在未来八至十年完成项目的开发。

从项目的进度来看，在2019年10月至2020年8月期间，绿景已拥有项目股权合共80%。

今年4月，绿景子公司深圳市绿景天盛实业有限公司确认为项目一期实施主体；

7月，该公司正式取得施工许可，并可开始进行土石方、基坑支护工程施工。

目前，一期已全面开工，项目预计在2023年进行大规模的预售。

对于白石洲项目开发的资金问题，绿景计划在今年的第四季度补交地价，白石洲已经获得207亿元银行授信，项目开发资金已经获得充足的保障。

据观点地产网文章称，唐寿春对此表示，独立开发白石洲项目没有问题，不会基于资金方面的问题或者是建设能力方面的问题去寻求合作。从目前来看，还没有具体的合作方案，但是长远来看是持开放态度。

除了白石洲旧改，绿景还在今年6月正式成为福田红树湾壹号二期的实施主体，二期包括5座住宅，占地面积约2.2万平方米，规划总建筑面积为13.97万平方米。

此外，还有深圳绿景黎光项目、珠海东桥城市更新项目及化州绿景国际花城项目，均取得良好进展。其中，珠海东桥城市更新项目工程正式改名为绿景玺悦湾，预计今年第四季度预售。

唐寿春表示，目前绿景集团所有项目都集中在大湾区，包括香港、深圳、珠海、东莞等。目前旧改的政策具体实施意见还没出来，但不管政策怎么制定，对绿景现有的那些项目基本上是不会构成影响。

3.住宅+商业双轮驱动，租金收益增长4.4%

除了旧改，“住宅+商业”双轮驱动是绿景发展模式的重要组成部分。

作为绿景旗下最核心的两大商业品牌，截至2021年6月30日，“NEO”和“佐阾”的商业物业投资与经营的收益约为人民币3.31亿元，同比增长约4.4%。

目前绿景持有超过25个商业物业项目，总建筑面积约83.13万平方米。

此外，在住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务，包括物业管理服务、酒店运营及其他方面，报告期内，综合服务产生的收益为1.43亿元，同比增长约 25.3%，因疫情而备受打击的深圳酒店和美国酒店业务在正常恢复中。

在国家“三条红线”的监管要求下，房企经营安全性备受关注。

业绩报告显示，2021年上半年绿景剔除预收款后的资产负债率为62.4％，净负债率为77.6％，三条红线已有两条达绿档。

针对现金短债比，绿景表示将执行积极再融资政策，优化债务结构，随着多个城市更新项目的陆续落地，资金快速回笼，预计该项指标也将转至绿档。