文︱财联社 陈业

从评级屡遭下调，到多只境内外债券价格持续下探，均显示广州老牌开发商富力地产（02777.HK）的资金困境并未有效缓解。

事实上，自去年有意出售资产起，富力地产的财务压力就已现端倪。今年上半年，尽管富力在努力去杠杆，但其“三道红线”指标均踩线。这也预示着，在经营和融资环境持续承压下，富力想要快速降负债，面临较大挑战。

在2021 年中期投资者会上，富力地产董事长李思廉表示，“我们还是埋头在卖自己手上的东西。以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。”

不过，在行业整体形势不乐观的情况下，谁有能力、又有意愿接手富力的资产，目前仍是未知数。

再融资风险增加

日前，国际评级机构穆迪将富力地产的企业家族评级从“B1”下调至“B2”，将富力香港的CFR从“B2”下调至“B3”，同时，还将上述评级列入下调观察名单。

穆迪给出的理由是，“之所以下调富力的评级，反映富力的再融资风险增加，因为其获得离岸融资的渠道减弱，以及大量债务即将到期。此外，鉴于经营和融资环境的挑战性，将富力列入下调观察名单，主要是观察富力是否有能力产生足够的经营现金流，从而将其债务大幅降低到更可持续的水平。”

一位业内分析人士对记者表示，一般情况下，信用评级反映公司的基本面，评级被下调后，不排除会影响公司进一步融资能力的可能。富力地产应尽快采取措施缓解负债压力，以免影响公司资金流动性。

在评级遭下调后，近日富力多只境内外债券出现异动，价格持续下探。其中，境内“18富力10”9月3日跌13.42%，9月7日下跌7.81%，9月9日再度下跌6.78%，至9月9日报55元/张；“16富力04”9月7日下跌6.09%，报69.95元/张，至9月9日报66.9元/张。

境外债方面，截至9月9日，富力多只债券跌破60美元大关。其中，2024年2月到期的3.75亿美元债，面值下跌至55.356美元/张；2023年2月到期的8.75亿美元债，面值跌至57.837美元/张；2024年7月到期的4.5亿美元债，面值跌至53.976美元/张；2024年3月到期的4亿美元债，面值跌至54.63美元/张；2024年9月到期的3.25亿美元债，面值跌至53.814美元/张。

对此，汇生国际融资总裁黄立冲指出，债券下跌意味着公司的债务存在偿还风险。由于境外债是纯信用担保，是没有办法拿境内物业用作抵押品的，这意味着如果房企实在没办法偿还的话，境外投资者基本很难获得兑付资金。

半年报显示，截至今年6月末，富力地产的总负债为3317亿元，而去年期末为3501亿元；净负债比率为123%；短期负债为136亿元，而去年末为109.19亿元。

踏错周期之痛

对于富力面临的资金难题，有业内人士分析称，主要是富力这两年规模扩张节奏踩的不够准，“2017年、2018年有意做大规模，收购了大量的资产，但是近两年行业深度调控叠加疫情，这部分资产运营情况不佳。”

据悉，富力自2017年起加快了扩张步伐，当年在收并购市场上动作频频。其中包括，以86亿港元的价格，收购了恒基兆业位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目；以192.05亿元的价格，拿下万达77家酒店资产包等。此外，在2017年，富力还收购了位于英国伦敦的多个地产项目。

大手笔收购万达酒店资产包，是加剧富力负债压力的重要助推器。黄立冲表示，富力接了万达酒店资产，在行业持续调控叠加疫情影响下，酒店资产受冲击程度甚至超过商业资产，加大了富力的资金压力。

2021年中期报告显示，富力地产目前拥有91间营运中酒店，总建筑面积为399万平方米，总客房数为27409间。另外，该公司约有44间在建及规划中的酒店，合共135间酒店，是全球最大的豪华酒店资产拥有人。

在收购万达酒店资产包后，富力拟定不少计划，包括通过酒店资产包在市场融资、发行REITs等，但目前来看，成效并不明显。

多次收购后，富力融资力度也开始加大。据财联社记者统计，2017年至今，富力地产共发行了超13笔境外债，其中2017年至2019年，合计发了11笔境外债，发债规模超55亿美元。目前，富力地产的境外债中有4笔在近两年到期，其余最迟到期日为2024年。

债务持续加剧背景下，富力地产转向节省开支，2019年开始奉行尽量不拿地的原则，2020年挑选了全国各地近500亿元的货值，交由易居上线售卖。此外，也有意出售海南文旅项目海洋欢乐世界，但至今该项目未能成功出售。

富力地产在中期业绩报告中透露，实现较高的协议销售及潜在资产出售对于达成2021年去杠杆目标至关重要。而该公司能否顺利达成去杠杆目标，仍有待时间检验。