文︱星途

广州番禺新盘供应迎来巨大量能释放。

乐居监控阳光家缘数据显示，8月30日-9月5日广州住宅方面获批20张预售证，17盘贡献出4114套产品。从新增供应分布来看，拿证项目集中在番禺、黄埔、增城、花都、南沙、从化以及越秀七区。

其中，番禺一区包揽1520套，登顶供应榜首。

主力供应楼盘分别为奥园恒基学苑壹号、亚运城、凯德·山海连城、保利悦公馆，均价在2.8万元/㎡-4.5万元/㎡不等。

中原地产机构观点认为，番禺金九已经“备足弹药”，预计将会有过千套房源涌入市场，一手市场供应充足。

那么，在足够供应的背景下，番禺的哪个板块最具有价值呢？

万博CBD商务区助力华南板块

十年内，房价跨越式上涨

说起番禺，当前最为被人熟知的板块是华南板块，因拥有万博CBD商务区，板块内价值得到了进一步提高。

追溯过往关于华南板块的历史，市场对华南板块并没有很清晰的定义。但有一点至关重要，就是依靠交通脉络连接起来的片区，成为发展的重点地带。

2004年，华南板块这几个字一度响彻一时，原因是在当时广州经济飞速发展的背景下，番禺的地理位置优越性体现得淋漓尽致。而华南板块迎来黄金发展期的关键原因，除了地理位置外，还有交通。

早期，华南板块的楼市发展脉络与交通紧密关联。资料显示，此前的华南板块，指的是广州沿华南快速干线-南联番禺区样板景观大道-迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。

华南快速干线指的是华南快速路，是广州境内一条连接番禺区、海珠区、天河区、白云区的城市道路，重要性明显。

由此，楼市发展也迎来了一段黄金开发期，涌现了不少热盘，如星河湾、广地花园、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐花园、锦绣香江等。

该板块经过多年发展，已具备较成熟的生活配套设施，大中小楼盘众多。而随着片区的不断发展，万博CBD商务区也被纳入华南板块的范围。

受益于政策驱动，万博CBD商务区被认为是可与珠江新城、琶洲媲美的高端商务区。

目前，万博商务区已拥有3家《财富》中国500强企业、入驻商事登记主体超7200家、各类投资基金企业超过300家。

而从楼市表现看，片区成交数据也较为亮眼。克而瑞广佛区域指出，从十年前的1字头，到如今的4字头，华南板块一手住宅均价实现了跨越式的上涨。

南大干线经济带

下一个价值高地？

看番禺的楼市价值潜力，需结合其未来的发展规划方向看。

2022年，番禺将开通一条连接粤港澳大湾区经济腹地的交通大动脉。

这条被誉为广州番禺新城交通的"大动脉“，西起东新高速（广州南站商务区），途经大石街、南村镇、新造镇、化龙镇、石楼镇，东至莲花大道，全长30.0公里，设计时速80千米/小时。未来，道路将连接万博CBD和广州南站商务区，还将贯通整个广州南部，对接佛莞等城市。

此前，番禺区人民政府发布了“十四五”规划，根据规划，番禺未来将构建“双轴三区多园”的现代产业格局。从规划上看，番禺未来的设想目标离不开南大干线的推动。

南大干线作为番禺的重要交通大动脉，连接的腹地更广。如建成，将给予沿线楼市带来更大的溢价空间。

从番禺的官方定调中，南大干线经济带，涉及的板块包括广州南站地区、万博长隆片区、大石先进制造和科技创新园区、广州国际科技创新城、广州大学城、番禺汽车城、东部莲花湾等。也就是说，未来番禺的楼市价值将会在这几个板块之间得到兑现。

各大板块优缺点明显

莲花片区1字头起

目前，在番禺范围内，市场提及最多的热门板块是万博长隆片区，该片区产业集聚能力强，因此市场热度最高。但新房资源相对稀缺，大多已售罄，新房住宅售价在4.5万元/㎡-7.5万元/㎡之间。

广州南站与大学城国际创新城板块也较有市场辨识度，但两者优缺点相对明显。

广州南站作为大型交通枢纽，集高铁、地铁7号线及22号线于一身，交通便利，且可借势南大干线，进一步提高区域影响力。但周边产业配套尚未完善，居住体验较差，且宅地供应较少，市场对南站前景态度不一。

片区周边可售住宅类项目数量少，目前仍为个位数，如臻尚苑和品秀·星瀚，均价在4万元/㎡-4.7万元/㎡之间。商业类项目则有广州恒大冠珺之光、万科世博汇等，均价2字头起。

不过，9月1日，广州市规划和自然资源局公布了南站3宗地块的规划方案公示，该项目是越秀地产在今年首次集中供地中以总价97175万元（+23亿元建设成本）竞得，折合楼面价2.2万元/㎡。从稀缺角度看，该项目建成后，将会缓解片区少房可售的现象。

大学城片区则依托高校资源、广州国际创新城的区位优势，得到市场更多目光。目前，广州国际科技创新城大学城智慧谷已经进驻超40家名企，包括多家世界500强、上市公司与高新技术企业。

从产业角度看，国际创新城板块无疑具有不错的市场空间，但区域也存在新盘稀缺的现象。最近该板块上线了一个新盘——奥园恒基学苑壹号，均价未定，总价约500万-600万/套。

其周边二手房价格方面，除了商住性质的方圆大学时光均价为3字头外，像越秀星汇文瀚、星汇文华等小区均价已达6万元/㎡-8.5万元/㎡左右。

整体来看，在地段、规划的带动下，国际创新城板块的价格涨幅已达到一个较高的水平。而对于刚需来说，这个价格或许已经超出预算范围了。

再看地理位置极佳的大石片区——临近地铁3号线和汉溪长隆片区，优势明显。但这里分布众多城中村，商业形态还未成熟，是目前待整改的区域之一。片区住宅楼盘也相对较少，建在城中村周边的藏珑府目前均价在4.6万元/㎡左右。

而市场关注度较低的莲花湾片区、番禺汽车城，价格则还处于洼地。

莲花湾片区因城市化程度较低，产业相对薄弱，因而周边楼盘均价较低，大约在1.9万元/㎡-2.9万元/㎡左右。

而番禺汽车城虽然有汽车产业加持，但其地属化龙镇，距离广州中心市区较远，且周边以城中村为主，楼市数据较为空白。若参考产业城较远处的楼盘均价看，均价并不高。

预计南大干线开通后，会相应提升这几个区域的价值。