文 | 番茄君

9月14日，深圳多盘齐发，除了在深圳住建局官网备案的4个项目，还有2个坪山新盘在深圳市市监局完成备案。

这6个项目中，除了位于光明的特区建发乐府广场（三期）是办公产品外，其余均为住宅。

在这同一天备案的5个住宅新盘里，有在网红片区宝安的玺玥华府，还有在龙岗早就被传要入、但迟迟未见动静的华侨城荷棠里和颐安都会中央花园，以及在坪山的新秀怡瑞达云秀府和速度一直很快的龙光玖誉雅筑。

这5个新盘带来的1947套住宅，价格上能满足各个段位的需求，对于积分低、想上车的刚需们，更是十分友好了。

这次，番茄君列出了这5个新盘的优劣势，看看到底哪些盘值得冲。

1.宝安玺玥华府：地铁上盖物业，还卖复式楼

比起玺玥华府这个备案名，宏发新领域这个项目的推广名称或许更多人知晓。

项目位于新安三路与创业二路的交汇处，在地铁5号线洪浪北站D出口处，是个名副其实的地铁盘。

玺玥华府为新安凸版印刷工业区旧改中01地块建成项目，整个旧改项目由3个独立地块组成，除了玺玥华府，02地块计划为商业用地和二类居住用地、03地块为商业用地。

旧改总占地面积约2.9万平方米，总建面约30万平方米，未来预计打造集住宅、公寓、办公、商业为一体的综合项目。

玺玥华府容积率为5.48，梯户比为3梯4户，规划有停车位838个，不过其中89个用于补充03 地块停车位，实际可用749个。

此次玺玥华府备案了514套住宅，均价约8.87万元/平方米，单价在7.7-10.5万元/平方米之间，户型分为建面约95-156平方米的平层和约382-414平方米的复式产品，总价约734万元/套起，预计在2023年底毛坯交付。

优点

靠近地铁和主干道，交通便捷；

距离商场近：项目附近有勤诚达22世纪和中洲华府等大型社区，可享受这两个小区自带勤诚达K+广场、中洲πmall等商业，购物方便。此外，周边还有多个休闲公园，如灵芝公园、宝安公园和洪浪公园等，居住氛围好；

教育配套好：玺玥华府在灵芝小学、宝民小学和宝中实验小学学区范围内；初中则被划分在宝安中学初中部，同时也在宝安外国语学校、宝安中学实验学校的学区内，教育资源集中且质量较高，而且距离项目都不远，未来孩子入学十分方便；

能打新：根据中原地产数据，勤诚达22世纪、中洲华府，成交价分别达到14万元/平方米、11万元/平方米，如今均价8字头起的玺玥华府，存在2-4万元/平方米的倒挂，买到就是赚到。

缺点

项目东侧为工业区，周边还在旧改建设中；

存在一定竞争，积分要求或许会比较高。

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2.颐安都会中央花园：大运枢纽旁的综合体

颐安都会中央花园位于龙岗大运新城片区，在龙飞大道和红棉路交汇处东北侧，距离3号线大运站C出口直线为329米。

项目总占地面积为22万平方米，总建面约120万平方米，共分七期开发。此次推出是四期，占地面积约2.47万平方米，建筑面积约12.15万平方米，容积率3.5，共规划有751户，以2梯3户，2梯4户为主。

项目此次备案了375套房源，均价约5.56万元/平方米，价格在5.3-5.8万元/平方米之间，户型建面约88-127平方米，总价约474万元/套起。

优点

自带约10万平方米商业，结合周边山姆会员店、COCO PARK等商业配套，形成约30万平方米商圈；

距离地铁近，除了3号线，未来大运枢纽站建成后，多条轨道将会在此站交汇；此外，周边还有龙岗大道、爱南路等主干道，出行便捷；

项目位于华南师范大学附属大运学校学区范围内，且临近香港中文大学深圳分校、深圳北理莫斯科大学等国际大学城校区，周边人文气息较为浓厚；

项目靠近大运中心和大运公园，休闲娱乐有好去处。

缺点

大运枢纽站目前正在建设中，目前周边较为嘈杂；

项目附近多城中村和工业区，人员较为混杂。

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3.华侨城荷棠里：坂田打新盘

荷棠里是大贸工业区旧改建成项目，位于坂田布龙路与和南路交汇处，在地铁5号线坂田站和五和站之间。

项目占地面积约1.2万平方米，建筑面积约9.7万平方米，东面紧挨着德润荣君府，西面与十二橡树庄园为邻。

荷棠里由三栋建筑组成，其中1、2栋为住宅，均分为A、B两座，两梯四户，3栋为25层高的写字楼。

住宅中又分为普通商品房和人才房，除了1栋B座为人才房，其余皆为可售商品房。

荷棠里此次备案了365套住宅，均价5.9万元/平方米，单价在5-6.7万元/平方米之间，主推建面约89-117平方米的户型，毛坯交付。

优点

靠近地铁，位于五和站和坂田站之间，距离两地直线都不超过600米；

教育资源集中，龙岗区外国语学校（集团）和美小学为项目代建学校，两地仅隔一路，另外还在坂田实验学校的小学学区范围内；初中在坂田实验学校、杨美实验学校、深实验坂田校区共享校区内；

小区与坂田医院隔着一条布龙路，1公里内有坂田商业广场和天虹商场，未来等万科世畅旧改建城后，将享受项目配套的10万平方米商业；

能打新，项目附近的德润荣君府指导价为6.13万元/平方米、十二橡树庄园一期指导价5.31万元/平方木，二期指导价6.87万元/平方米。

缺点

车位不够，加上人才房超过500户的住宅，停车位只有400+；

项目位于布龙路旁，未来生活或受噪音干扰，且小区旁边有个加油站。

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4.龙光玖誉雅筑：江景盘，风景宜人

位于坪山体育中心旁的龙光玖誉雅筑此次备案了355套住宅，均价约4.25万元/平方米，单价区间为3.6-4.6万元/平方米，主推建面约96-117平方米户型，总价约358万元/套起。

项目所占用的G11341-0137地块是由龙光在去年10月拍下，当时花费了10亿元，但需要配建1.53万平方米只租不售人才房。

占地面积为1.33万平方米，建筑面积为6.34万平方米，商业不超过5000平方米，将配建一所9班幼儿园。

优点

项目1公里内有在建的地铁14号线沙湖站，东南面是大山陂水库，环境视野较好；

教育资源比较集中，周边有坪山区中山小学、坪山新区中山学校（初中部）、坪山中学以及坪山高级中学；

与坪山体育中心仅一路之隔，比较方便锻炼。

缺点

项目自带5000平方米商业，未来需依靠周边京基御景印象和金地朗悦的小区商业街；

项目周边正在开发，未来市政面貌会更好。

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5.怡瑞达云秀府：刚需户型，易上车

坪山另一个新盘怡瑞达云秀府此次备案了338套住宅，均价约3.74万元/平方米，单价区位在3.58-3.96万元/平方米，主推建面约69-92平方米的小户型，总价约252万元/套起，这也就意味着首付75.6万元即可上车。

怡瑞达云秀府位于绿梓大道与秀山路之间，周边有中粮一品澜山花园。

项目距离14号线在建的坑梓站直线约1.4公里，周边有坑梓中心小学和光祖中心，除此之外，周边多为工业区以及一些老旧社区和城中村，周边面貌正在更新中。

该项目最大的亮点在于户型，建面69平方米的三房，非常适合刚需家庭。

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