记者 | 黄昱

走在危险边缘的富力地产（02777.HK）拿到了一笔救命钱。

9月20日下午，富力地产公告称，执行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金，预计在未来1-2个月内完成，其中约24亿港元将在9月21日收到。

这笔钱大概率会来自李思廉、张力出售富力物业所得。跟上述公告差不多同一时间，碧桂园服务（06098.HK）宣布与富力物业签订股权转让协议，以不超过约100亿元人民币收购富良环球100%股权，从而间接收购富力物业在中国从事物业管理服务的目标公司100%股权。

富力物业与富力地产早已没有任何股权关系，由李思廉和张力分别持股46.48%，两人亲友陈思乐持有剩下的7.05%股权。

去年4月，富力地产将旗下从事物业管理服务的主要平台天力物业以约3亿元人民币的“白菜价”卖给了李思廉和张力持有的广州富星，后为了上市，李思廉和张力成立了境外控股公司富良环球，间接持有天力物业100%股权。

这笔市盈率只有6倍的交易在当时就曾被外界质疑为富力地产向大股东输送利益，事实也证明，仅一年多过去，大股东转手就卖了接近100亿元人民币，溢价接近97亿元，但富力物业的规模显然并没有如此大的增幅。

今年4月，富力物业向港交所递交招股书，数据显示，2020年富力物业的收入同比增长19.7%至约26亿元人民币，利润同比增长275.6%至约2.4亿元人民币。截至2020年底，富力物业总在管面积约为6940万平方米，同比增长20.9%。

碧桂园服务此次接近100亿人民币的收购金额并非单单考量富力物业现在的状况，还将未来的增量也计入其中。公告显示，收购金额由两部分组成，第一阶段为不超过人民币70亿，针对2021年现状部分；第二阶段为不超过人民币30 亿元，针对未来0.66亿平方米在管面积合约。

在当前充满不确定性的市场环境下，碧桂园服务也为这场交易设定了严格的交易门槛，如富力物业未能实现相关业绩承诺，碧桂园服务的支付代价则会作出相应调减。

具体而言，富力物业承诺2021年的经审计扣非归母净利润不低于人民币5亿元，收入不低于人民币42亿元，截至2021年底的在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

除了0.86亿平方米外，富力物业及关联方还要承诺交付（或促使第三方交付）0.66亿平方米在管面积。与此同时，为了确保业绩增长的长期持续稳定，碧桂园服务要求富力物业关联方与其之间的非业务增值服务的收入和毛利不得超出富力物业总收入的总毛利的50%，超出部分不计入富力物业2021年度业绩指标。

如果富力物业2021年的归母净利润低于人民币5亿元，则第一阶段的代价将按比例减少相应5亿元与实际归母净利润之间的差额；若2021年的收入低于42亿元，则第一阶段的代价将按比例减少相应42亿元与实际收入之间的差额；若截至2021年底的在管面积以及总合约面积低于承诺，则第一阶段的代价将按比例减少相应差额。

若富力物业无法达成业绩承诺约定的多个财务指标，调减金额将以差额最高者为准，且在第二阶段代价中扣减。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江对界面新闻表示，资本市场对物业公司的估值常常与房地产市场的增量联系在一起，在目前的房地产市场形势下，碧桂园服务在收购时要求会更严格。

对于碧桂园服务来说，收购富力物业不仅可以加强其在一二线城市的布局，而且可以推动其在商业物业管理服务上的发展。

富力物业招股书显示，2020年其收入主要分为住宅物业管理服务和商业物业管理服务两个部分，分别录得收入17.57亿元和8.4亿元，分别占总收入收入的67.6%和32.4%。

李长江表示，选择收购富力物业确实与碧桂园服务想在商业物管服务上发力有一定关系，富力物业的商业物管服务业务占比较高，刚好可以弥补碧桂园服务的业务短板。

今年上半年，碧桂园服务新增加了商业物管服务，带来约1.4亿元的营收。碧桂园服务首席财务官黄鹏在中期业绩会上称，公司期待商业运营的收入5年内突破100亿元。

从近期几宗收购来看，中小物业放弃上市而选择加入头部物企的趋势已经越来越明显，一是因为物企独立在香港IPO已经越来越难，二是资本市场给出估值也越来越低了。

面对急需输血的富力地产，李思廉、张力只能选择放弃充满不确定性的IPO ，而选择真金白银的收并购，因为上市公司层面的债务压力愈来愈紧张。

9月13日，国际评级机构惠誉宣布，将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级展望从“稳定”调整至“负面”，并确认这两家公司的发行人违约评级为“B+”。惠誉称，“负面”展望反映了富力地产在未来12个月内持续的再融资需求与受限的融资渠道。

同一日，联合资信公告称，决定维持富力地产主体和“16富力04”等6只债券的信用等级为 AAA，评级展望调整为负面。

联合资信称，今年7月以来，富力地产多只境内外债券价格出现较大幅度下跌。目前持续偏紧的行业政策和信贷环境、行业负面事件、债券价格显著波动对富力地产再融资均有不利影响。

惠誉指出，未来12个月内，富力地产有120亿元的债务即将到期或可回售行权，2021年下半年和2022年分别为30亿元、90亿元，而截至上半年底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）约为127.6亿元，短期偿债压力较大。

在今年8月的投资者会上，李思廉表示，仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。

9月20日的公告中，富力地产对近期的融资情况也简单进行了介绍，称自中期业绩公告（8月24日）以来，公司已在项目层面成功完成若干境外融资及再融资交易，缓解了项目层面的资金需求。

但在当前房地产行业整体不景气的情况下，富力地产在资产出售上并没有太大进展，仅就一些非核心资产接受了要约意向书。

富力地产想要缓解严重的债务危机，仅靠大股东输血和卖掉一些非核心资产显然不够，必须果断采取更进一步的动作。