文 | 丸子君

最近的深圳楼市热闹非凡。

一边是土拍火热抢足眼球，一边是新盘抢先进场。

近期入市的“王炸盘”沙井海岸城，许多购房者遗憾错过，但是也可以找找备选项。分数不高的买房人，在楼市冷淡时“上车”也会更容易些。

在马上到来的10月，深圳还有29个住宅盘可能会陆续入市，优劣如何？界面楼市依次做了分析。

01.南山 打新盘众多，倒挂可观

潜在入市新盘：

住宅：深铁懿府二期、开云府、新世界临海揽山、汇城茗院

公寓：锦尚公馆（前海）

南山的新盘大多不愁卖，这几个待入市的新盘位置也都不错，离地铁都较近。

深铁懿府二期：

这是深圳人非常熟悉的“网红盘”了，位于安托山，离福田很近，在7号线深云站周边。

项目自带九年制学校，片区的二手房价已经超过了15万元/平方米，典型的豪宅盘。

今年1月一期产品入市，备案均价10.3万元/平方米，推售766套房源，吸引了超过2000人认筹，当天便售罄，是非常热门的打新盘了。

最新消息，这次预计推售100-120平方米3-4房户型，推售648套。价格估计不会和一期相差太多。

开云府：

位于蛇口赤湾片区，是2号线和5号线交汇的赤湾地铁站上盖物业。

项目周边目前还比较荒凉，但未来将打造成集商业、办公、酒店、公寓、住宅于一体的综合体，规划还不错。

从周边环境来看，项目西南方向1公里左右是海港，高层或者可以看到海景。

价格方面，可以参考500米开外、今年6月入市的半山臻境，备案均价为10.14万元/平方米，开盘日光。

预计开云府的售价和市场欢迎程度也相差不大。（更多详细信息请点击查看：开云府）

汇城茗院：

位于西丽片区，紧挨西丽山庄，距离7号线西丽湖站不到400米。

这里有面积广阔的西丽水库和野生动物园绿地，从网友提供的图片来看，项目也的确能看得到这些山湖景观。

项目首推112-121-195平方米的3+1、3+2房，户数380户，户型图已经公布。

新世界临海揽山：

这个项目早在2019年就开了营销中心，到现在足足2年了，都还没入市。

项目位于蛇口片区，大小南山山脚下，距离最近的2号线水湾站约1公里，周边城市面貌一般，缺乏大型商业配套。

在两年前，销售就介绍，计划先推出1、2栋共420套高层住宅。

今年5月，项目先备案了312套商务公寓，户型93.5-243平方米，均价约10.88万元/平方米。

锦尚公馆：

这个是公寓项目，但位于前海妈湾片区，距离5号线妈湾站约400米。

项目临近前湾河水廊道，且容积率比较低，只有2.33，由2栋10层高的底商+住宅楼组成。

位于前海，景观尚可，预计这个项目也会受到部分无名额人士的喜爱。

02.宝安+光明 刚需最爱の地铁盘

潜在入市新盘：

宝安：榕江壹号院

光明：电建洺悦鹏著花园、深铁瑞城

宝安和光明在10月计划入市的新盘不多，但条件都非常不错，至少都在地铁旁，通勤非常便利。

其中，宝安的榕江壹号院属于改善盘，周边配套好，但价格也相对“美丽”，适合刚改群体；光明的两盘不用多说，靠近地铁，都是刚需的最爱。

榕江壹号院：

项目位于宝中片区，宝源路和金海路的交汇处，11号线碧海湾站的地铁口位置。

周边拥有西湾小学、海湾中学、天虹商场、西乡体育中心、深圳恒生医院等，配套相当完善。

项目主推115-200平方米户型，共405户。

价格方面，周边的小区指导价大概在7.5-8.5万元/平方米区间，估计项目的售价也会在这个范围内浮动。

（更多详细信息请点击查看：榕江壹号院）

电建洺悦鹏著花园：

这个也是光明比较多人关注的新盘了。

项目位于光明中心区光侨路与华夏路交汇处西北侧，在建的6号线支线华夏站地铁口位置。

除了自带一所9班幼儿园，1公里内还集齐了光明小学、光明中学和深圳实验学习（光明部），另有体育中心和公园在旁，但周边商业配套相对缺乏。

由于是招拍挂拿的地，项目的售价比较明确——毛坯商品房销售均价不得高于5.03万元/平方米。

就项目的关注度来看，估计入市时也会考验积分。

深铁瑞城：

这个也是招拍挂拿地的项目，而且是6号线长圳站的上盖物业，直接由深铁拿下。

项目的优势是体量大，劣势是周边目前尚未形成成熟的居住氛围。

最近，项目销售人员已经开始宣传了，称在10月开展、11月入市。

项目的户型图也已经出炉，户型95-130平方米，毛坯限售价4.75万元/平方米，如果是精装修，大概会是5.05万元/平方米。

不得不说，这个户型对刚需来说可能大了一点，不够友好。

03.福田“神盘”引领，新盘扎堆入市

潜在入市新盘：

福保：佳兆业航运红树湾、加福华尔登府邸

香蜜湖：深业中城

新洲：富通九曜公馆

皇冠：湾尚庭玺家园

福田在前两年都没什么新的住宅盘，如今新出了一批住宅，估计能在一定程度上满足福田的购房者需求。

深业中城：

先说一下这个“王炸盘”。

项目在2019年曾创下6.8%的中签率、冻资139亿元的记录，非常轰动。

作为香蜜湖片区罕见的新盘，深业中城的交通、景观、教育资源都非常突出，所以很受豪宅群体喜欢。

而且目前深圳还没有均价超过13.2万元/平方米的住宅新盘，但香蜜湖的二手房价就已经接近17、18万元/平方米了，倒挂喜人，估计开盘时也是一房难求。

佳兆业航运红树湾：

项目位于福保片区，区内产业经济发展较好，最大优势是深港科创合作区规划，以及高层可以看到红树林和深圳湾海景。

项目由10座14-15层楼高的中高层建筑组成，主推60-143平方米户型，约300套。

加福华尔登府邸：

同样位于福保片区，但项目靠近10号线福保站，交通优势更强。

不过，项目高239米，共67层，作为住宅来说实在是有点太高了，是一大不利因素。

项目共462套房源，主推86-125平方米的户型。

富通九曜公馆：

项目位于福田新沙路北侧，是新光联合制药厂区旧改项目，靠近香蜜湖片区。

虽然在地铁线路密集的福田，但项目并不靠近地铁，步行前往的时间近15分钟。

项目周边多为老旧居民区，居住氛围成熟，但配套并不突出，学区和商业配套都较为一般。但项目靠近高尔夫球场，自然环境较好，且片区购物中心密集，也是一大优势。

周边的二手房指导价在8万元/平方米上下，但都是老旧小区，新房价格也有可能会更高。

湾尚庭玺家园：

项目位于福强路与金田路交界处西北角，与4号线福民站直线距离600米。

项目一边紧靠荔园外国语小学，另一边则挨近城中村。但整体来看，由于在福田较为核心的区域，周边配套还是不错的，距离福田CBD也只有一站距离。

项目推售122-128平方米的房源376套，定位算是改善盘，周边的指导价约7-8万元/平方米。

（更多详细信息请点击查看：富通九曜公馆、湾尚庭玺家园）

04.罗湖 拥有学位优势的改善盘

潜在入市新盘：

布心：独树阳光里

翠竹：益田御龙天地

莲塘：东海富汇豪庭

清水河：亚太·半山樾府

水贝：京基水贝时代广场

作为老城区，罗湖近年也有不少通过旧改入市的新盘，像今年入市的缙山府就较受市场欢迎。

但虽然有多个即将入市的新盘，但市场的目光主要还是集中在中西部，罗湖的关注度并不高。

不过，罗湖区的地铁线路较为密集，配套更为完善，教育资源也更优质，也成为部分人考虑片区新房的原因。

益田御龙天地：

在这几个新盘里面，益田御龙天地的配套是最为看好的，靠近3号线翠竹站、在翠园中学旁。

这里周边的教育、医疗、休闲配套完善，居住气氛成熟，而且项目自带10万平方米的商业，补充了商业的空缺。

项目推售103-195平米的房源约720套，传闻售价会在8-9万元/平方米上下。

京基水贝时代广场：

项目位于文锦北路和水贝二路交汇处，距离水贝站和洪湖站都在700米内，算是双地铁物业。

并且，项目靠近洪湖公园，能享受景观利好。

根据今年罗湖区的学位划分，项目对应的中学是松泉实验中学和深圳中心初中部（分界线为水贝一路），意味着项目有一部分业主能享受学位优势（准确的学位划分信息待项目公布）。

此外，项目靠近马路会有噪音，楼高达到50层，容积率偏高。

项目推出89-205平方米的住宅产品，共509套。

东海富汇豪庭：

项目位于莲塘片区，与2号线莲塘站直线距离为400米。

项目在梧桐山山脚下、仙湖植物园旁，周边既有住宅小区，也有产业园，居住氛围一般。

根据今年1月的数据，莲塘片区的二手房挂牌均价为6.8万元/平方米。其中，项目旁2001年建成的梧桐山新居6.9万元/平方米，别墅型小区仙湖山庄则为14万元/平方米。

独树阳光里、亚太·半山樾府：

这两个新盘的整体情况较为一般。

独树阳光里在文锦北路和太白路交汇处，靠近围岭公园，最近的水贝站在约600米之外。

项目周边有IBC mall、松泉中学，但临近都是老旧小区，也靠近马路，居住氛围一般。

亚太·半山樾府在红岗路旁，距离最近的是草铺站，但需要绕行，步行距离非常远。

项目西邻银湖公园，周边住宅多，但配套一般，缺乏大型商业。

05.其他

龙华：

盛璟润府：

项目位置较为不错，在4号线清湖站旁，体量比较大，占地4.1万平方米，总建面35.8万平方米。

但项目周边的居住氛围一般，缺乏大型商业。（更多详细信息请点击查看：盛璟润府）

龙岗：

布吉：招商臻城

横岗：THE TOWN乐城二期

龙岗中心城：合正方洲、信城缙悦花园

这四个新盘就不一一详细说了，可以关注一下合正方洲、THE TOWN乐城二期。

合正方州在3号线地铁站旁，1公里内有万科广场、世茂中心等商业，备案均价4.98万元/平方米，户型97-124平方米，还算比较适合刚需。

THE TOWN乐城二期在3号线荷坳站旁边，地铁口物业，周边有一定的居住氛围，一站之外是星河COCO Park。

其他两个新盘不靠地铁，周边配套乏善可陈。

坪山：

和城里、花样年旭辉好时光、佳兆业燕澜和鸣

坪山今年已入市、待入市的新盘有好几个，但毫无疑问，还是地铁旁、配套好的新盘比较受欢迎。

其中，和城里在建的16号线新和站距离较近，也靠近坪山实验学校，位置较为不错，值得关注。

花样年旭辉好时光和佳兆业燕澜和鸣的位置则较为一般，周边未形成良好的居住氛围。

其他片区的新盘关注度一般，这里也不再累赘，有兴趣的购房者可以自行了解。