文 | 丸子君

11月16日，位于福田新洲的富通上舍，完成了意向登记客户摇号的环节。

实际上，富通上舍摇号的意义并不大。

冻资8人，对应65套住宅房源，每人选8套都还有剩余，况且所有房源都是约115平方米的户型设计，购房者能挑选的不过是楼层和朝向。

而同样在福田，距离富通上舍约2公里外的位置，另一个新盘也在酝酿着准备入市，那就是湾尚庭玺家园、湾尚骏玺家园项目。

虽说项目整体条件比富通上舍更好，但综合来看，也同样是食之无味的“鸡肋盘”。

1.靠近城中村、主干道

在2018年，福田区城市更新局发布了《福田区福田街道水围村城市更新单元规划》，这而个旧改项目，正是庭玺家园、骏玺家园的前身。

当时的01-01地块，是如今的骏玺家园，02-01地块成为了庭玺家园，剩下的02-02地块则将建成水围承翰商务大厦。

目前，两个住宅地块都已出地面数层。

庭玺家园占地1.13万平方米，总建面11.26万平方米，容积率6.4，车位611个，由41层的A、B栋住宅和1.5万平方米商业组成，共计374户。

周围是云顶翠峰、绿洲国际学校和商务大厦，距离皇岗公园更近，居住氛围要较好。

但同时，项目直面福强路，很难避免噪音和扬尘问题。并且，距离地铁较远，到福民站、福田口岸站需步行12分钟左右。

骏玺家园占地面积0.68万平方米，总建面6.24万平方米，容积率5.96，车位315个，由商品房、保障房、1所幼儿园和2500平方米的商业组成。

项目包含了41层的1栋A单元商品住宅、B单元保障房，共321户，其中171套商品房，150套保障房。

对比来看，骏玺家园距离地铁站更近，到福民站的步行时间仅5分钟，并且无主干道的干扰。

但同时，项目毗邻水围城中村，居住氛围不够成熟，并且内部公共区域较小。

2.户型设计缺点明显

目前，外界传闻先推售的庭玺家园，户型图也已经曝光，为122-128平方米的3-4房户型。

122平方米的户型设计为3房2厅2卫。优点是阳台开阔、主卧L型飘窗；缺点是餐厅位置狭窄，厨房进出不便，客厅和餐厅的进深不统一，显得公共区域不够开阔。

123平方米同样设计为3房2厅2卫，优点是公共区和休闲区区分明显，动静分明，并且主卧设有L型飘窗；缺点是厨房位置较为尴尬，与餐厅相隔较远，并且入户区空间较窄，很难设置鞋柜。

124平方米的4房2厅1卫户型，优点是卧室多，缺点是卫生间少，小卧室面积过于狭窄。

128平方米4房2厅2卫户型，优点是房间面积较为科学，缺点是预留的餐厅位置尴尬，直接阻挡了正门到客厅的动线。

综合来看，湾尚庭玺家园的户型设计虽各有优缺点，但部分户型缺点会给居住生活带来不便，使得整体的户型印象大打折扣。

3.福田还有好盘吗？

就深圳住建局公布的四季度预售商品房项目名单，福田区有8个项目。

那么，除了已经日光的深业中城、超级网红盘海德园外，福田还有好盘吗？

在10月底入市的加福华尔登府邸，因为是超过60层的独栋住宅楼，号称“深圳第一住宅高楼”，被购房者诟病密度过高，推售462套，仅获148批客户认筹。

这两天将开盘的富通上舍，则因为楼层过矮，仅20层，将被40-60层的三栋高层遮挡，并且距离地铁较远，同样被“嫌弃”，推售65套，仅8人认筹。

而佳兆业航运红树湾，虽然高层可看海，但位于交通不便的保税区，已酝酿许久，未见入市。

在上沙的中洲滨海华府，被城中村半包围，周边生活气氛一般。不过自带16万平方米的商业，并且配套的上沙小学及中学也划归红岭教育集团管理，也算是利好消息。

而当中位置最好的，大概就只有泰安名苑。项目紧靠会展中心和COCO Park，城市建设和配套较为完善，并且已很久没有新盘入市。

在福田区的新盘，无论周边环境如何，备案价多能在“9字头”以上。

但由于城市开发建设较早，老旧二手房不少，加上南山的崛起，目前除香蜜湖、百花外，大部分片区的二手房价格并不太高，打新空间不明显。因此，一旦新盘位置不佳，可能就会陷入竞争力弱、意向客户少的尴尬局面。

就目前待入市的几个新盘来看，或许只有泰安名苑最具热盘潜质。