文|地产深度报道

近期，上海第五批集中供应的57个新盘陆续开启认购。截至11月18日已有18个项目触发积分制，其中8盘公布了入围分数线。

除仁恒海上源外，其余7盘入围分数均在60分以上，最高97.23分。与仁恒海上源相距不足两公里、同期认购的保利天汇入围分为68.88，较仁恒海上源的50.68分足足高出18.2分。

与以往的项目相比，海上源的这一成绩无疑有些爆冷。

“优等生”的滑铁卢

仁恒对这块斥资百亿拿下的项目是寄予厚望的，这是其在上海独家操盘的旧改项目，也是第六代国际社区的开源之作。

（仁恒海上源 吴典 摄）

2017年，仁恒以105.2亿的总价拿下了上海著名棚户区杨浦蒋家浜地块的开发权。三年后，仁恒确定该项目名称为“仁恒海上源”，根据建交委的报批信息，算上建安、装修、土地拆迁成本等，项目总投资约176亿元。

按规划来看，仁恒海上源住宅部分计容面积约17.35万平方米，属于内环少有的大体量住宅项目。项目同时位于杨浦滨江及北外滩2公里辐射范围内，周边有多条地铁线，且教育医疗资源丰富。

由于杨浦地区的新房供应一直不足，每次供应新盘都颇为抢手。加之仁恒的口碑效应，不少业内人士认为，仁恒海上源将会成为今年内环最为火爆的项目。

然而事实却令人始料未及。10月23日，仁恒海上源开启认购，共推出299套房源，均价每平方米11.5万元，面积在80-271平方米之间。

有购房者注意到，当日仁恒海上源项目现场认购的客户并不多，而隔壁的保利天汇意向客户已经排到马路对面。认购结束后，仁恒海上源首批推出的房源共获得800多人认购，触及积分制，然而其入围分却比保利天汇低了18.2分。

这也意味着，仁恒海上源的热度并没有想象中的高，甚至可能是近期仁恒入市项目中分数最低的一个盘。今年4月，仁恒金桥世纪开启认购，入围分为75.6分，刷新了当时上海积分新政后的入围分数纪录；7月，浦发仁恒珊瑚世纪以67.93的入围分亮相，在浦东周康同批入市的3盘中分数最高。

置业顾问王川（化名）告诉《国际金融报》记者，仁恒海上源的入围分数受到多方面因素影响，“一期没有开售楼处，而且第五批有15个内环盘一起认购，分流了不少客户。”

亦有网友称，仁恒海上源此次认购没有开放实体样板间，实属“开盲盒”。除上述因素外，门槛相对较高的认购金也劝退了不少客户。

记者注意到，仁恒海上源推出的299套房源中，面积158-271平方米的共有193套，102平方米左右的则有35套，剩余的则是80平方米左右的小户型，占比不足三成。

占比较高的大户型拉高了仁恒海上源的认购金，对小户型客户并不友好。资料显示，仁恒海上源所要求的认购金为330万元，首套需冻结260万、二套冻结850万。也就是说，若认购该楼盘，首套购房者需准备590万元，二套则需准备1180万元。

按一房一价表来看，80平方米的小户型总价最高约为987万元，首套3.5成首付仅需345.45万元，而官方所要求的590万元首套准备资金已相当于总价的6成。

反观保利天汇，其所推出的308套房源中仅有17套面积在138平方米左右，剩余的皆在98-101平方米之间。其要求的认购金为220万元，首套房存款证明金为200万元，二套650万元。

相比之下，仁恒海上源的爆冷就变得很好理解。王川提出，海上源一期将在11月24日开盘，二期也将于12月开始认购。

销售额连降6个月

对毛利率连年下降仁恒而言，海上源项目的入市称得上是一剂良药。

仁恒董事局主席钟声坚曾在2020年中期业绩会上表示，旧改项目的入市销售，将会改善仁恒置地整体向下的毛利率。

由于主打高端住宅，仁恒的毛利率在业内一直处于领先地位，但在行业盈利能力普遍下滑的背景下，仁恒亦难独善其身。

转变出现在2019年。

这一年，销售额常年在250亿元上下浮动的仁恒开始发力冲规模，公司该年实现销售额557亿元，较2018年的249亿元大幅增长123.69%。2020年，其销售额继续攀升至784.55亿元，其中69.7%来自长三角，公司平均销售价格达到每平方米36638元。

销售额突破700亿元的同时，仁恒的毛利率也跌破了40%。

2020年，仁恒营收同比增长28.1%至239.18亿元，股东应占净利润却同比下降22.6%至25.92亿元。公司该年的毛利率为36.4%，较2019年的41.2%下降4.8个百分点。

彼时，对于净利润水平的下滑，仁恒解释称，主要是失去了低成本的土地议价以及联营、合资企业保留权益的重新计量损失，及投资性房地产公允价值收益较低所致。

标普在今年3月的一份报告中指出，由于土地成本的上升及限价令的实施，仁恒位于一线城市的部分项目利润被压缩，“预计未来两到三年，该公司房地产开发板块的毛利率将达到25%-27%。”

截至2021年上半年，仁恒的毛利率继续下探至的26.7%，较2020年上半年的35.9%减少9.2个百分点。

为提高盈利能力，仁恒管理层通过城市更新项目和项目收购增加了拿地。标普认为，这其中有一个关键风险是，通过成本较低的方式获得土地的竞争可能会加剧，“而在较高线城市实施的限价政策并没有放宽。”

从土地储备看来，仁恒超95%的土储均位于中国，且多分布在高线城市。截至2021年6月末，该公司位于新一线城市的土储占比达52.9%，一线城市为19.8%，二线城市18.1%，三线城市仅有6.7%。

这或许也是仁恒开始向三线城市下沉的原因，在2021年的中期业绩会上，钟声坚就表示了对盐城的看好，其还称，下沉江苏是集团的战略规划之一。

11月10日，仁恒与东台城投、盐城城投联手以底价7.75亿元竞得盐城市东台市一宗宅地，地块位于东台城南板块，成交楼面价为每平方米8100元。

这是仁恒首次走出市区向县级布局。在此之前，仁恒仅在盐城有两个项目，均在城中板块，分别为仁恒滨河世纪和仁恒滨河源，其中仁恒滨河源暂未开盘入市。

截至10月末，仁恒共实现销售额410.62亿元，较2020年同期的624.77亿元下降34.3%，销售面积同比下降23%至131.64万平方米。

《国际金融报》记者注意到，自5月份开始，仁恒单月销售额一直处于同比下跌的状态。5月至10月，公司的单月销售额同比变动幅度分别为-48%、-61.5%、-50.9%、-81%、-47.1%、-53.8%。