文 | 楼公子

今天（11月19日），榕江壹号院开始意向登记了。

这个新盘虽然不在福田南山，但也位于配套较好的碧海湾片区，就以往的情况来看，宝安配套不错的新盘都比较受欢迎。

此前，在深圳住建局发布的四季度入市名单里，的确有榕江壹号院的身影，表明它是如期入市，并没有故意拖延。

这就难免让人联想到在隔壁片区、同样配套很好的宝中新盘们，全都是现房，却纷纷“耐性极好”，一直不见动静，有的甚至还被约谈过，却依然不为所动。

而在下周即将到来的土拍里，正好有一宗同样在宝中的居住用地，限制价格、限制建设时间，那么宝中新盘们还能坐得住吗？

01.榕江壹号院

低容积，地铁口

榕江壹号院位于宝安宝源路和金海路的交汇处，与地铁11号线碧海湾站的C出口仅一墙之隔。

这次备案入市的房源共397套，户型为约120-201平方米，均价约7.83万元/平方米。

整体来看，项目的周边配套非常不错。

除了靠近11号线外，项目500米内还有1号线西乡站，通过这两条线路，半小时内可直达南山和福田，交通非常便捷。

由于项目距离主干道较近，通过宝源路可连接西乡大道，想自驾出行也很方便。

此外，榕江壹号院还有一个优势，就是周边500米内拥有西湾小学、海湾中学等学校，可以实现一站式教育，家门口式目送入学。

除了地铁和学校，项目的商业和文体配套也很丰富。榕江壹号院不仅自带商业，周围还有天虹商场，基本能满足日常生活需求。

生活休闲方面，距离项目700米内有西乡体育中心、碧海湾公园以及深圳恒生医院。

而榕江壹号院本身也有一些亮眼之处。

项目占地面积约2.34万平方米，总建筑面积达12.84万平方米，容积率为2.99，在深圳普遍4-6的容积率之中算得上是“低容积率”了。

根据规划，项目配有商业1.19万平方米，住宅5.34万平方米，共405户，设有453个停车位，A座3梯3户，B座2梯3户，车位比和梯户比都算合理。

项目定位为改善/豪宅盘，推出的都是大户型产品，为120-163-183-201平方米的3-5房，其中183-201平方米的产品还配备了保姆间。

项目周边二手房有中熙香缇湾、海湾明珠花园以及泰华阳光海等小区，中熙香缇湾参考均价为8万元/平方米；泰华阳光海小区二手房参考价为8.1万元/平方米。

可见，榕江壹号院的备案价格比周边二手房参考价还要稍低，性价比较高。

02.宝中三大盘 拖成现房

而同样位于宝安成熟片区宝安中心的多个新盘，就没榕江壹号院那么干脆了。

前段时间，界面楼谈发现泰华梧桐聚落连外立面都已经搞好了，但项目丝毫没有要入市的意思。

隔壁的都市茗荟花园，一期接近现房了，二期也出地面好几层了，但一期却都还留有房源没出售。

同样的还有盛意家园，一会儿在装修，一会儿拍卖，一会儿现房销售……折腾好久，也还是没见入市。

在2020年宝中新盘传出“天价喝茶费”事件后，外界普遍认为这个片区的新盘希望等待房价上涨。

但微妙的是，下周的第三轮集中土拍中，恰好有一宗宅地位于宝中，限售均价为8.55万元/平方米。

在这个价格比对之下，预计宝中其他新盘也很难获批过高的价格。

事实上，就配套来看，宝安中心片区算得上是宝安的TOP1片区，也难怪开发商们希望提高价格。

在这片区内的泰华梧桐聚落、都市茗荟花园，1公里内就有3条地铁线、4个地铁站，轨道交通发达。

此外，宝安区政府也在周围，市政建设非常不错，还聚集了壹方城、图书馆、南科大深圳医院、滨海小学、海旺学校、体育馆等丰富的生活配套。

盛意家园也在片区周边，靠近翻身地铁站和滨海小学，能轻松享受周边配套。

泰华梧桐聚落：

项目在宝安最大的购物中心壹方城隔壁，位置算得上非常好。

项目占地面积达2.54万平方米，总建面约7.1万平方米，是集住宅、商业于一体的综合体。

共规划4栋多层商业，4栋高层住宅，其中住宅4.62万平方米，带来362套房源，停车位395个。

根据项目公示，早在2018年，项目就已经开始动工。如今四年过去，项目已经成为了现房。

就界面楼谈观察，项目外观上已经跟现房无差别，就是不知道什么时候可以开盘。

都市茗荟花园：

在泰华梧桐聚落隔壁，就是都市茗荟花园二期，而二期对面则是一期。

目前来看，都市茗荟花园二期已经出地面大概10层左右，一期也完成了外立面，跟现房没什么区别。

早在2020年闹出“天价喝茶费”事件后，一期的1栋A、B、C座的69套住宅房源就已备案入市，均价10.9万元/平方米。

但剩余的D栋233套小户型产品，宣称会在去年12月12日前完成整改后，再公开销售。

然而，到现在快一年过去了，项目也未见入市消息。

而已经出地面的二期项目，规划5栋住宅，共732户，入市时间也是遥遥无期。

盛意家园：

这个项目只有一栋住宅楼，在2020年12月就已经脱下绿网了。

而在更早的5月，开发商说是要搞装修，但一年半过去了，依然没有备案入市，反而几经波折。

在今年8月，项目以8.8亿元的起拍价挂牌拍卖。

不过仅仅一天时间，拍卖活动就宣布中止，原因是“有细节尚未沟通清楚"。

几天后，开发商现身“辟谣”，表示在建工程拍卖消息为假消息，从未对项目进行进行拍卖、整体出售或股权转让，还称项目将现房销售。

值得注意的是，在2020年，项目还因为网友质疑“捂盘”，开发商曾被住建局约谈。

如今再看，经历了这么多“风雨”，盛意家园也还是没有入市的意愿，也不知道这样的“拖延症”要到什么时候才能治好。

项目拥有47-154平方米的房源，还有4套超200平方米的大户型房源，共约180套住宅。

由于是独栋住宅楼，项目基本没有小区可说，而且和周边住宅楼距离较近，可能会被遮挡光线。