文 | 丸子君

“已经有很多人来我们这里问了。”和成金竹家园项目工地上，一名工作人员对界面楼市表示。

这一新盘位于深圳龙岗坂田，5号线杨美站旁，暂未开放营销中心，也未开始宣传。

而同样在坂田的另一个新盘，信城缙华府也摆出了“不愁卖”的姿态。

“他们说要出示不动产登记情况，确定要有购房资格才会接待。”项目的一位工作人员告诉界面楼市。

当下深圳除个别热盘和豪宅外，已少有新盘能未宣传便获得高关注，甚至还能对购房者的到访提出要求。而坂田片区呈现的“黑马”态势，与其今年显露出更大的“打新”空间不无关系。

1.从“7字头”变“5字头”

坂田成新“打新”热土？

坂田位于龙岗西南部，南接福田，东南为罗湖，西连龙华，距离市区较近，是龙岗经济最强的街道。

并且，片区拥有5号线、10号线、坂银通道、南坪快速等配套，交通便利，更拉近了与其他多区的距离。

但同时，由于存在大量产业园、工业区和城中村，加之市政建设一般，坂田并非深圳购房者心中的优选项。

而使得片区广受欢迎的，则是其新盘售价的降低。

今年9月，华侨城荷棠里预售均价定为5.9万元/平方米（毛坯），引起市场哗然。

这是因为片区的标杆楼盘信义嘉御山，于2020年12月入市的7期产品，备案均价高达7.7万元平方米。甚至，这两个新盘的直线距离仅1.2公里。

而信义嘉御山的二手房挂牌价，更是一度达到了9.9万元/平方米。

这也导致市场认为片区如今的新盘具有不错的“打新”空间，从而高度关注。

2.地铁旁 教育资源丰富

无论是前文提及的和成金竹家园，还是信城缙华府，都在5号线杨美站旁。

这里较为靠近罗湖布吉，除了拥有地铁站外，还紧靠布龙路，龙景立交也在周边，交通较为方便。

同时，周边的教育资源较为丰富，深圳实验学校（坂田校区）、深圳科学高中、宏扬学校都在片区附近。

其中，深圳实验学校为九年一贯制，在龙岗区属于较为不错的学校。按照龙岗2021年的学位划分，两个新盘都在其招生范围内，但未来学区划分仍未确定。

此外，根据规划，民办的宏扬学校有望拆除重建为公立九年制学校，周边也将配建两所分别为18班和9班的幼儿园。

但需要注意的是，目前周边缺乏商业配套。

两个新盘项目并不配建集中商业，而附近配建集中商业的项目恒大都会广场，目前已处于停工状态。

据界面楼市实地观察，片区目前仍存在大量自建房、城中村，消费档次较低，城市面貌一般。

3.双盘来袭 哪个更好？

信城缙华府：

目前，信城缙华府项目出地面约5-6层，已开放异地营销中心，在坂田地铁站旁的云里智能园内。

项目占地1.25万平方米，总建面约7.24万平方米，由1栋一二单元和2栋组成，全部为可售商品房，共512套，另配建约4000平方米的商业。

项目容积率约4.0，车位比1:1.13，梯户比为2梯5户、2梯6户。

推售的户型为82-96-114平方米的3-4房，目前已公布户型图、开放样板间。

整体上，项目户型较为方正，主打的82平方米户型阳台开阔，114平方米户型也可圈可点，但96平方米户型卧室空间相对较小。

项目为精装修交付，交付标准包含基础装修配置和部分厨房家电、橱柜等。

但若是带精装修交付，则项目的备案均价极可能超过“5字头”，有消息称可能会达到6.2万元/平方米。

和成金竹家园：

相较之下，和成金竹家园更靠近杨美地铁站，步行时间仅4-5分钟，而信城缙华府则需要7-8分钟。

但目前，和成金竹家园的进度要慢上许多。

项目虽然也已经出地面3-4层左右，但目前未开营销中心、未启动宣传，甚至连户型信息也未有明确消息。

“小的户型50、60平方米的都有，大的80、90平方米，很多不同的面积。”项目工地上，工作人员向界面楼市透露，但具体的户型信息仍要等官方公布。

根据规划，和成金竹家园占地1.4万平方米，总建面8.89万平方米。

项目所在地块南北长、东西窄，由1栋A、B座，2栋A、B座组成，共带来450套房源，全部户型都在90平方米内。

项目容积率约4.3，车位540个，商业面积约1.5万平方米。不过，就平面图来看，项目的公共社区面积比较小。

至于入市时间，工作人员表示目前未搭建营销中心，最快也要年后才能入市。

对比：

就已有的信息来看，两个新盘的地理位置接近，体量也不相上下。

和成金竹家园受限于地形，社区小，但配建商业面积更大，离地铁更近，且户型面积或更小。

信城缙华府离地铁稍远，并且靠近布龙路和水官高速，有噪音风险。但项目有围合社区，适合家庭活动。

总的来说，两盘的情况相差不大，都存在体量小、周边环境一般的问题，但也有靠近地铁站、教育资源丰富的优势。

但值得注意的是，若宏扬学校转为公办性质，那么这两个新盘能否继续拥有深圳实验学校的学位，也需要打一个问号。