文 | 丸子君

市场对润玺二期的冷淡反应，似是意料之外，却又有迹可循。

在12月13日零点前，华润城润玺二期花园公布了意向登记名册，2615批客户提交申请，最终入围1486批登记客户，无需积分。

按冻资350万元计算，共冻资约52亿元。

润玺二期本次推售3栋（1、2、3栋）住宅，共1024套房，分别为120平方米、185平方米平、270平方米的三种户型，均为精装交付，均价约13.2万元/平方米，总价约1400-3700万元/套。

计算下来，润玺二期的认筹比例约为1:2.5。

从润府三期的“万人抢房”，到润玺一期的超9000人认筹，再到如今认筹比例不足1:3，转变之大不免让人疑惑：华润城终于不再吃香了吗？

01.“神盘”也有缺点

“润玺二期其实比不过润玺一期、润府三期。”

在登记名册出来前，一名贝壳找房的中介就告诉界面楼谈：“位置靠沙河西路，太吵了，而且南面景观是润玺一期的墙体。”

华润城位于南山高新科教园片区，前身是大冲村旧改项目，体量非常大。

旧改后，项目带来了24万平方米的万象天地、两所南山外国语学校集团的九年制学校，以及5个商品住宅小区、3个回迁房小区。

由于位于科技园，靠近1号线高新园地铁站，并且配套商业和学校配套也非常不错，华润城此前的产品在深圳较受欢迎。

但具体来看，润玺二期存在以下不足：

一是，紧靠沙河西路，有噪音扬尘影响。

润玺二期地形南北狭长，也导致项目1-4栋东面都直面车流量巨大的沙河西路。

事实上，在润玺一期入市时，就有分析认为靠近沙河西路的房源会遭受噪音的干扰，如今二期所有楼栋都紧靠沙河西路，难免受到更多质疑。

二是，项目缺少社区公共空间。

正如前文所说，由于地形狭长，润玺二期四栋住宅楼一字排开，缺乏中央花园。而润玺一期则有泳池和小范围的活动社区。

此外，同为华润开发的前海润峯府即将入市，且同样具有一定的倒挂空间，或也分散了一定客源。

02.投资型买家不愿买单？

“卖不好的概率非常大。”

在认筹人数出来前，一位业内人士就表示，华润城是非常值得买的盘，但不符合大部分投资人士的预期，因而热度将不复从前。

华润城片区的二手房中介告诉界面楼谈，目前片区二手房价已跟随大市下跌10-15%，目前成交价在15-16万元/平方米左右。

而在2020年高位时期，片区的成交价曾一度高达17-18万元/平方米。

也因此，尽管润玺一期的交房时间为2023年底，时间也较长，但面对如此可观的打新空间，市场的购买热情高涨。

如今，倒挂空间缩小，也让投资客重新审视长期持有的成本。

“我们交楼时间是2025年1月底。”尽管在界面楼谈的粉丝群内，润玺二期的销售强调交房时间是2025年初，与2024年底差别不大，但购房者仍然认为交房时间过晚。

“两年拿房、三年禁售，就得5年后才能转售，时间成本太高了。”贝壳找房的一位中介表示。

此前最受欢迎的润府三期，时间成本也是最低的。当时，深圳“二手房3年禁售”的政策未出，人们购房2年后便能转让，因而吸引了大量投资型买家加入打新。

此外，如今政策收紧，也是意向购房人数减少的一大原因。

在润玺一期入市时，新房市场的购买门槛相对较低，只考虑购房者名下是否有房、社保缴纳时长。这一情况也导致实际购房过程中，出现了“30万一个名额”的借名买房、“垫资炒房”的高杠杆购房等乱象。

此后，深圳要求新房项目严查购房者的资金来源、流水、收入等情况。

如购房者的月收入须覆盖月供两倍，须说明大额资金来源等，甚至有小产权房交易、有自建房等情况都容易被拒绝购房申请。

而润玺二期在筛选客户时，也强调审核了“购房资格”和“购房能力”，并因此拒绝了1129批客户。

尽管如今热度不复从前，但也有部分业内人士认为是一件好事，“这或许是购房者离华润城最近的一次”、“润玺二期将是房住不炒的风向标”。

“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”在这个周末（12月11日），国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆重新提起了“房住不炒”。

而在此时，深圳市场对于曾经“神盘”的冷静，或许也反映出市场已回归理性，购房的目光也重新回到居住本身。