文 | 立田

2021年5月31日，继“330新政”后，西安市土地招牌挂市场迎来了住宅用地的首次集中供应，共计20宗，1644亩，起拍价合计167.9534亿元。此次集中供地的所有住宅用地，均按照房地联动机制的要求实行“限房价、定品质、竞地价”出让，西安主城区土地供应主要分布在高新、曲江，另浐灞、未央、莲湖各有一宗地供应，其余均在主城区外的临潼、阎良。

2021年9月8日，西安迎来第二次集中供地，两批次共计45宗3158.049亩国有建设用地使用权挂牌出让，公开拍卖的地块最高限价溢价率不超过15%，主要集中在高新、港务区、浐灞区域；2021年11月20日，西安第三次集中供地信息出炉，最高毛坯限价约2.5万元/㎡，主要地块集中在高新、曲江、莲湖、雁塔。

在过去的2021年西安土拍市场，有的地块争夺热度极高，也有许多土地流拍，各大房企中有的收获满满，有的一无所得。其中，龙湖可算是“大丰收”，在曲江大明宫、城北、浐灞、高新、西咸新区等区域均有收获，而绿城也在航天、空港摘地，保利在国际港务区落子，金茂则以超高楼面价拿下高新、曲江大明宫区域优质土地。

高新：高端改善风起云涌 楼市价格高地

在西安第二次集中供地首日，高新CID五宗地为拍卖焦点，龙湖成为最大赢家，29.5亿元摘得紧邻未来之瞳的三宗合计约140亩住宅用地，其中GX3-42-3地块（22亩）溢价率4.4%；GX3-42-4地块（17亩）溢价率5.6%；GX3-42-5地块（102亩），对外楼面价11070元/㎡。其余两宗居住用地由高新旗下的紫薇和天地源各摘得。这五宗土地均要求容积率不大于2.8，成交楼面价均在万元以上，未来改善基因已定。 

而早前，龙湖已经在高新三期推出过纯别墅社区项目——龙湖天钜，据悉，在2019年间，其三层叠拼的上叠户型单套总价约400万元左右，中叠约350万元左右，部分时段成交还有折扣，2年间，同区域土地楼面价破万，业内评估未来面市产品或约2.6万元及以上，改善平层产品面积按照约150㎡计算，单套总价约390万元左右，可见高新三期的楼市潜力确实巨大。

此外，还有绿城、金茂这样的主打中高端项目的房企进驻高新。绿城•南山雲庐位于高新区秦岭东五路以南，草堂九路以东，距离比亚迪较近，附近有太平峪河，生态优美。项目由绿城、紫薇合作开发，沿袭绿城“雲庐”系的高端血脉，针对西安纯改善群体而落，而一向以擅长高端人文产品打磨的绿城，为西安的“院落”型人居又将带来怎样的惊喜，大家期待满满。

金茂则带来的首个“悦系”产品，项目位于丝路软件城板块三环内原“鱼化寨”板块，是金茂在西安的科技住品第三子。项目土地是在2021年6月，金茂以总价款18亿元竞得，溢价20%，13429元/㎡楼面价摘得的高新区71亩住宅用地，毛坯限价2.34万/㎡。据悉，项目规划14栋，产品涵盖高层和小高层，均为精装产品，户型面积120-143㎡。

浐灞：生态宜居高端项目汇聚

依然是龙湖，2021年10月，以约20亿低价摘得浐灞2宗商住用地，位于新兴南路以南，属于板块内少有的大地块，总计147.208亩，楼面价7081元/㎡。

同年，浐灞生态区还成交了6宗万元楼面地价的地块，共计306.694亩，地块分别被招商蛇口、上实城开、三迪地产、中信德、德美置业、羿日置业摘得，最低楼面价为14919元/㎡，最高楼面地价达到了18989元/㎡，未来入市房源多为纯粹高端改善项目，“优质生态+豪宅”配置依然是产品主要打造方向。

其中招商蛇口以楼面价16685元/㎡拿下来浐灞地王“位置”，其近两年在西安拍下了很多区域地王，在浐灞的这个项目已进入前期宣传阶段，推广案名为“招商西安序”。据悉，社区或定位沿河高端大平层产品，规划15栋住宅，以小高层为主，从其楼面价可以推测未来楼盘均价仍多在25000元/㎡左右及以上，纯高端改善无疑。

除此之外，主城区内招商蛇口还有位于航天基地航腾路与航新路交汇处的招商华宇长安玺，位于浐灞未央区启源一路与广运潭大道交汇处的招商央玺、招商雍澜湾，项目均为低密改善住宅。

曲江大明宫、航天：改善亮眼，刚需刚改居多

龙湖在第二次集中供地时，唯一一块以最高限价摇号方式摘得曲江大明宫优质地块，位于凤城一路以南，土地面积约17.768亩，成交楼面价约9361元/㎡，容积率不大于2.8，毛坯房销售均价为19868元/㎡。

在同区域，第三批次土地集中供应毛坯限价最高为2.5万元，仅仅约半年后，成交楼面价和毛坯最高限价都有较大增长，本次金茂首进曲江，一举摘得曲江大明宫两宗优质宅地，均容积率≤2.5，成交楼面价分别为10930元/㎡、10871元/㎡，毛坯房销售均价分别为25014元/㎡，24542元/㎡。该板块内配套十分成熟，而龙湖、金茂的进驻，属于繁华地段上的品质人居丰盈与进阶，势必让区域住区圈提速。

航天区域的新拍土地一向不多，但每次都会引来各路房企争夺，且摘得价格不低。该区域内，2021年入市的已有鑫苑府、绿城紫薇公馆、融创揽月府六期，均价约在1.4-2.5万元/㎡，覆盖刚需、改善群体，在2022年，这些项目中部分仍有新房源入市，值得期待。

2021年6月，绿城摘得位于航天基地神舟大道以东、航开路以北、高望路以西的宗地编号HT01-5-47-1，出让面积109.243 亩，其中出让住宅用地104.872 亩，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地综合成本266500万元，折合2440万元/亩，13069元/平米，由此可见，未来项目同样定位于改善系列。 航天区域因为紧邻曲江，同时生态资源较佳，早期有融创等品质开放商进驻打造中高端产品，近几年，已经有万科、龙湖等填补区域空缺，随着绿城的进入，势必进一步拉动区域人居水平。

在2021年8月份，航天基地推出约78亩共有产权房居住用地，地籍编号HT01-24-35-1，容积率≤2.8，挂牌起始单价763万元/亩，楼面价4086元/㎡，住房毛坯销售均价9629元/㎡，购买人产权份额为70%，政府产权份额为30%，但最后流拍。同年10月20日再次公示，净用地面积变到了63.975亩。该地块如果未来顺利落地，则可满足城市中低经济水平购房者的需求。

因此，2022年的航天区域覆盖高端改善、改善、刚需全阶段产品系，主要集中在刚需刚改群体，高端改善和纯刚需目前占比较小。

港务区：刚需刚改居多 价格洼地逐渐消失

港务区同样是2021年第二次集中供地的供地大户，保利、康佳（华侨城）、鸿业、电建、陆港愿景等在此拿地，2022年港务区仍然将迎来较多的纯新盘。

2021年港务区的楼盘均价约在1.5万元/㎡浮动，其1、2年前万元左右的价格洼地已经不复存在，但因为港务区大部分土拍以低价成交，楼面均价主要集中在5000——7000元/㎡或这个区间上下浮动，因此，2022年的港务区新盘产品或仍集中在刚需刚改区间，且与西安其他火爆主城区区域相比，价格依然会有一定优势。

主城区外：性价比项目居多

在西安主城区外，许多一线品牌房企继续以“人居布局”拉大城市骨架，同时，摘地价格以及入市价格也比主城区低。2021年，绿城以39650万元摘得空港新城公开出让一宗79亩商住用地，土地综合成本48358万元折合610万元/亩，4572元/平米。

西咸新区的兰池大道与正阳六路交汇处则有招商雍澜湾线下待开放，社区容积率2.5，绿化率35%，共1026户，主力户型为143平-167平3居、4居，依然是低密改善产品。

沣西新城则有龙湖进驻开发的第一个项目龙湖景粼玖序占地约81亩，容积率2.5，由“高层、小高层、叠拼”组成，产品面覆盖广泛，是目前该区域内唯一有叠拼的社区。

沣东新城则有万科的纯新盘万科未来星光待入市，此外，万科在高陵得235.452亩商住用地，其中住宅用地227.028亩，属于2021年西安楼市成交的的最大单宗面积，可以预计，未来又是一个万科独有的大型人居项目，好比万科渭南“造城”项目，在2021年四季度推出已经推出高端洋房产品，预计2022年将继续加推纯改善系的叠拼产品。

而同时段在高陵摘地的还有大悦城控股，以22.17亿元摘得4宗地，共计244.93亩。随着主城区外围跨渭河东北部市域的地铁十号线的建设，高陵已经迎来的各大房企陆续抢滩的阶段，未来可期。