记者 樊旭

北京师范大学房地产研究中心主任董藩日前指出，当前房地产调控“因城施策”方案因为一些行政过度干预而产生了一系列副作用，建议在尊重市场规律、杜绝市场割裂的前提下对“因城施策”进行完善。

董藩在“2022网易经济学家年会”上说，由于地方执政者目的不同，导致政策出台往往严重背离市场需要，限购、限售、限价等严重伤害市场机制，房屋质量也大幅下降。有些地方政府权力过大，政府既当“运动员”，又当“裁判员”，寻租、设租的情况增加，很多优质房源被内部人和权力人抢分。

“城市房价关系进一步扭曲，看起来房价稳定些了，一放松就会出现更大波动。因为根本没把这些需求消化下去，而是暂时拦截下来。”他说。

更重要的是，在他看来，“因城施策”切断了不同市场内在的联系和需求的合理分布。“市场是开放的，就不应该分割成一小块一小块，而现实是按照城镇，被切成了几百个、几千个市场。”

因此，董藩认为，应当取消限购、限售、限价等不利于交易和资源有效配置的行政限制，促进交易恢复；其次，实行统一的信贷政策，并通过首付、利率、存款准备金率等工具调控市场交易规模，服务于稳增长、稳就业、稳预期的目的；再次，地方政府可利用契税、补贴等方式调控交易活动，或在中央统一指导下结合当地情况确定住房保障资源的投入规模；最后，允许并鼓励地方利用货币补贴方式实施住房保障，以便节省资源、提高投资效率。

董藩表示，基于房地产在中国经济中的支柱产业地位以及对国内生产总值（GDP）、就业和财政收入的贡献，房地产行业不景气会拖累整个国民经济。因此，要明确把住房保障和市场区分开，该进入市场的部分要依靠经济手段而非行政手段管理，切忌摧毁市场机制。

从住房保障来看，他指出，中国部分家庭或刚就业的年轻人无法承受房价之重，这说明其收入水平未能达到进入房地产市场的水平，需要政府提升住房保障。

从市场机制来看，董藩表示，交易政策有很多地方是可以改变的，比如贷款期限、首付比例等等。

“我认为让年轻人买得起房子非常容易。你们未来工作30年、40年没问题，为什么贷款只批30年，不能给40年？国外可以贷到80岁，为什么我们不能延长？还有，你们未来收入会不断提升，能不能把首付降到20%，甚至15%？零首付或者5%我不主张，但是降到15%可不可以？我觉得没什么不可以。”

“就业初期收入低，5年、10年以后收入非常高，可不可以在前期只还利息，不还本金，减轻压力？当收入提升的时候，再把欠的那些利息或者本金补上呢？所以，有很多政策，我们可以研究、改善，要真心帮助低收入人群，帮助刚刚起步的年轻人。”他说。