记者｜张子怡

作为全国楼市风向标，深圳新房市场2022年开局并不顺利，去化愈发困难。

作为深圳新房销售的热门片区——光明新区曾在2020年诞生不少大热“网红盘”，后续出让地块也引起不少开发商参与竞拍。

但今年位于光明新区的安联尚璟府项目的销售情况，早已不复当初的热度。安联尚景府于今年1月2日开始推售，是今年深圳市场的首个新房项目，备案价为5.19万元/平方米，套均总价447万-594万元。

开盘十多天以来，该项目销售情况惨淡。据深圳房地产信息平台显示，截至1月14日，安联尚景府仅有一套房源售出，其他352套房源为期房待售状态。

曾经一房难求的深圳市场，出现这样的情况极为少见，除了项目本身在区位交通、基础配套等方面存在薄弱点外，最主要还是深圳市场对新房价格的趋势有转变，目前购房者观望情绪明显更浓。

相比光明新区的新盘，深圳市场一直以来的高热度楼盘华润城润玺如今也有了卖不完的烦恼，开始转向全民营销。

1月13日，关于“华润城润玺二期启动全民营销”的图片在市场上流传。该项目启动全民营销后，全民经纪人推荐新客户成功认购、签约并网签备案的，享有5000元/套税前奖励。

华润城润玺二期于去年12月入市，推售1024套住宅，销售900余套。此次全民营销活动推售的是剩余200多套房。

润玺一期在2021年开售时，曾引起万人参与摇号。华润城系列是深圳著名“网红项目”，地处大冲，地理位置优越，加上一二手房价格严重倒挂，从2014年开盘以来，每次入市都是当日售罄。

曾经的“网红盘”都遭遇销售难题，可见深圳目前的新房市场确实迎来了转折点，这个市场不再是什么房子都不愁卖了，后续何时恢复热度，也还难以判断。

深圳中原研究中心数据显示，过去两周（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5个项目入市，分别是位于南山的玖裕茗院、位于龙华的万福花园、位于光明的安联尚璟府和位于龙华的御景华府和卓越柏奕府。以上项目当周开盘去化率整体不足一成。

深圳房地产信息网披露的商品房成交数据也显示，今年第一周深圳商品房和二手房成交量分别为683套和300套，均出现不同程度的下滑。

在深圳二手房成交量低迷2021年，新房市场也出现“高开低走”的趋势，去化逐渐艰难，成交量虽创新高，但房价出现下跌。

乐有家研究中心显示，深圳2021年在供应增加的带动下，一手住宅成交量为5.24万套，同比增长15%，是近五年以来最高水平。同时一手住宅成交均价为6.4万元/平方米，同比增长16%，这主要2021年改善型项目和豪宅项目的入市带动了价格上涨。

如果只看普通住宅，一手价格是下跌的。

具体而言，深圳在2021年4月后新房市场开始降温，5月成交量全年最低，仅有2677套，8月在高端项目入市带动下，成交量短暂上涨至5885套，此后又进入冷静期，经历几个月的调整后，深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨，保持在4000-5000套的水平，但12月市场再次出现下调。

深圳二手房市场成交量更为惨淡，2021全年成交量遭遇腰斩，创下了近15年以来的最低水平，个别片区二手房价最高下跌幅度达到16.7%。

乐有家研究中心显示，深圳2021年二手房全年成交量达4.07万套，同比下降57%。

分月度来看，深圳二手房成交量受指导价政策和信贷政策影响十分明显。在出指导价政策前，深圳1月成交量达7008套，政策配套出台后，成交量下滑，全年成交量最少的月份在10月，仅有1605套。直到11月开始，低迷的二手楼市出现一丝转机。

乐有家营销总裁贺玲认为，从成交量来看，越是市场不好的时候，越能看出一个片区的“抗击打”能力。2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。究其原因，除片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，故更受欢迎。

受指导价因素影响，深圳二手房实际成交价格一直未公布，但房价下跌出现明显趋势。过往房价上涨快速、投资属性重的区域房价格外不抗跌，下跌明显；而以刚需、自住为主、房价往年涨幅缓慢的区域，在2021年房价坚挺，“东热西冷”趋势依旧。

乐有家研究中心显示，深圳二手房20大热门片区成交价格变化中，以四季度为节点对比价格的变化，其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，南山南头为最大跌幅片区，高达16.7%，而同比上涨的片区里，南山蛇口涨幅最高为4.66%。

值得注意的是，从深圳房价过往数年涨价趋势来看，4.66%的涨幅属于微涨。2020年深圳楼市火热的时候，深圳各片区成交价格同比涨幅最高的达到60%以上。

二手指导价发布后，深圳已经有越来越多的房源成交接近指导价。

乐有家研究中心测算发现，在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。

但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。12月成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落，也直接体现了市场的回暖，部分业主反价，价格差距再度拉大。

2021年的深圳楼市，注定是被铭记的一年。二手房指导价政策与信贷政策深刻改变了深圳楼市的走向，上涨不止的深圳房价被刹车，房价去除泡沫化。

供不应求的新房市场局面同样被改变，在高供应量的加持下，购房客比以往多了更多选择。对于开发商而言，深圳市场也不再是安全岛，投资拿地也要比以往更为慎重。