记者 杜萌

今日，自上市后一直大涨的REITs突然发生动荡。富国首创水务REIT（508006.SH）价格发生跳水，从1月17日的收盘价6.41元大跌6.59%，报收5.99元。

这或许和富国基金发布的《交易风险提示公告》有关。今日，富国基金发布公告，称本基金在二级市场的收盘价为 6.41元，相较于发行价 3.70元累计涨幅较高。基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

项目资料显示，富国首创水务REITs是唯一一家以水务处理基础设施为基础资产的产品。富国基金承担主动管理职责，首创股份（600008.SH）受托承担资产运营管理职责，富国资产（富国基金旗下全资子公司）负责对基础设施资产支持专项计划的经营。项目包括深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2个子项目。

富国基金解释，公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看，公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。

“通常来说，影响基础设施REITs二级市场定价的因素有七个方面，依次是二级市场上的流通规模、期限、底层资产的性质和质量情况、认购价格、溢价率、预期收益率等。按照现有的公开信息披露，REITs项目的预期收益率在年化4%-9%之间。如果在二期市场上价格大幅上涨，大幅溢价显然是不合理的。特别是一些基础建设项目，债权属性更强，更不具备炒作和投机空间。”百嘉基金副董事长王群航在自己的同名公众号上表示。

广发证券固收首席分析师刘郁表示，从长期来看，REITs收益相对稳定且具备高分红特征，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性可能较小。

富国基金表示，对于普通投资者而言，选择公募REITs产品实际上和选择股票类似，对REITs项目所处的行业、项目的盈利模式、基金管理人和运营机构的管理能力等基本方面需要有一定的了解，从理性的角度出发进行选择。REITs项目普遍而言经营模式相对上市公司而言基本盈利模式较为简单，但也仍然存在实际有运营达不到预期的风险。更大的风险实际上来源于二级市场短期盲目的追涨杀跌，建议投资人从长期的角度，对REITs产品进行理性选择和投资。

“REITs才是稳稳的幸福！”界面新闻记者统计发现，自去年6月21日以来，共计两批11只REITs产品上市，由于净值不断创下新高，REITs受到投资者的热捧。具体来看，富国首创水务REIT自发行至今涨幅最高，为61.89%；其次为红土盐田港REIT，自发行至今涨幅为43.04%。平安广州广河REIT涨幅最小，仅为0.31%。

还有两只REITs产品已经箭在弦上。上交所网站显示，华夏中国交建高速公路、国泰君安临港东久智能制造产业园两个封闭式基础设施项目已经获得反馈。

 在对中国交建高速公路的反馈中，上交所特意提到，华夏基金管理人已募集成立 1 只高速公路 REIT 产品，请基金管理人补充说明同时管理 2 只高速公路 REITs 是否存在利益冲 突？如有，请提出有效的防范措施并充分揭示相关风险。