记者 | 黄昱

入股十多年后，雅居乐退出了广州亚运城项目。

1月24日，雅居乐宣布，为其持有的广州亚运城项目26.66%股权找到了买家——中海地产，总交易价格约为18.4亿元。

广州亚运城项目的持股公司为广州利合集团，即广州利合房地产开发有限公司，目前由雅居乐、中海地产、世茂以及碧桂园共同持股，持股比例分别约为26.66%、20%、26.67%及26.67%。在收购雅居乐持有的股份后，中海地产将成为该项目第一大股东。

雅居乐和中海地产在1月21日就签订了买卖协议，根据协议，中海地产需支付的18.4亿元代价包括给雅居乐的13.8亿元现金及应承担雅居乐需付予广州利合集团约4.6亿元的贷款金额。

对于此次出售，雅居乐表示：“有助于本集团满足其运营资金需求及日后业务发展。”

另据财联社报道，存在流动性压力的世茂近期也正与中海地产商谈出售其所持有的广州亚运城项目股权。

作为刚需楼盘，广州亚运城是广州多年新房成交的热门楼盘。据广州中原数据，2021年，广州亚运城共成交房源数量2994套，再度位居全年新房销售榜首位。

虽然位于较为偏远的番禺区莲花山南麓，但头顶亚运会光环的广州亚运城自2009年面世以来就备受关注。该项目总建筑面积约为585万平方米，截至1月24日，约406万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位及停车场，余下建筑面积的有关建设预期于2025年底竣工。

2009年12月，富力、雅居乐、碧桂园以255亿元的总价夺得广州亚运城地块，刷新了国内总价地王纪录。除了14宗未开发的建设用地外，三大开发商还拿下了彼时在亚运会前已建成的主媒体中心、媒体村、技术官员村、运动员村及相关配套设施。

为了平衡开发风险，2010年6月三大开发商引入了世茂和中信地产，组建了一家名为广州利合房地产开发有限公司的项目公司，5家公司各持20%的股份。

加入新的股东后，五家开发商分工明确，由中信地产负责融资，富力负责报建规划，世茂负责设计，碧桂园负责工程和物管，雅居乐负责营销。经过仅仅近三个月的磨合后，亚运城正式对外销售运动员村、技术官员村和媒体村住宅。

亚运城的首次推盘销售异常火爆，3个月内卖出3900套房，均价达到12489元/平方米，而同期作为广州中心城区的海珠、荔湾的房价也才1.8万/平方米。

然而，此后多年，广州亚运城房价一直增长乏力。作为开发商之一的富力也在2016年决定退出该项目。而到2017年，由于中信地产和中海地产业务整合，原由中信地产持有的股份转由中海地产持有。至此，广州利合的股权由世茂、碧桂园、雅居乐以及中海地产四家公司持有。

据雅居乐此次公告，截至1月24日，广州亚运城项目约345.3万平方米的建筑面积已出售（包括住宅及商业单元及车位）已出售。贝壳找房数据显示，该项目目前在售价格约为2.9万元/平方米。

值得注意的是，就在在签订此次买卖协议三日前，雅居乐刚被标普和穆迪两大国际评级机构下调评级。

1月18日，标普将雅居乐的长期主体信用评级由"BB-"下调至"B+"，评级展望负面；此外，将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由"B+"下调至"B"。

与此同时，穆迪也将雅居乐的公司家族评级(CFR)由“Ba2”下调至“B1”，将其高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B2”，评级展望仍是负面。

两大机构同时下调雅居乐评级，反映出市场对其流动性风险的担忧。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“此次评级下调反映出，由于雅居乐集团在未来6-12个月内将有大量债务到期，且融资渠道受限，短期内不太可能恢复，其再融资风险增加。”

截至2021年6月30日，雅居乐拥有非限制现金465亿元人民币。然而，穆迪认为，该公司不太可能将所有现金用于偿还债务，因为它必须在项目和运营公司层面上保持相当数量的资金用于运营。

对于到期的债务压力，标普估算，2022年上半年雅居乐将有110-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期，2022年下半年还将有65-70亿元债务到期。而估算雅居乐现金规模为350-450亿元区间，其中25%-35%为境内外控股公司层面的可动用资金。

值得注意的是，据DM数据，雅居乐目前流通中的离岸债券共有12只，总存续额约为50.57亿美元，其中2022年需偿还的债券余额约为11亿美元，其中5亿美元于2022年3月7日到期、2亿美元于2022年8月14日到期、4亿美元于2022年8月31日到期。

雅居乐通过境外银行获得再融资的难度也比此前所预期的更高。据此，标普认为，雅居乐在未来3-6个月内显著拓宽银行融资渠道的可能性较低，且市场高度波动使得雅居乐在短期内重新在资本市场融资的可能性渺茫。

穆迪预计，在未来12-18个月，由于缺乏新的外部融资或来自资产处置的融资来解决其庞大的债务到期问题，以及房地产销售疲软，雅居乐集团的流动性将变得不足。

在过去的2-3个月里，雅居乐一直在通过资产处置和可交换债券发行积极筹集资金，这些资金将在未来的6-12个月里解决其部分到期债务。不过，考虑到目前市场情绪疲弱和资金状况紧张，进一步资产处置以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。

标普指出，2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金，包括近期宣布的非核心资产的处置；此外，雅居乐还拥有境外资产，包括香港地产开发项目和上市子公司股份，估算价值110亿-130亿元人民币，这部分资产可在必要时变现。

通过折扣加速销售回款的是雅居乐过去一年来重要的举措，然而去年的销售成绩未达预期。雅居乐公告显示，去年雅居乐完成1390.1亿元的预售金额，同比增长约0.6%，完成全年1500亿元销售目标的92.7%。

销售疲软的状态在未来一两年可能难以转变。穆迪预测，雅居乐的合同销售将从2021年的1390亿人民币，下降到2022年的1250亿人民币和2023年的1200亿人民币。

对于评级被下调，雅居乐回应称，截至目前公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。后续雅居乐将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付，评级调整不会对其偿债能力造成重大不利影响。

在此背景下，雅居乐也一直主动对外释放一些“利好”消息，包括1月10日公告称，从2021年7月1日到12月31日期间，雅居乐已就14项非核心物业的出售签订了认购书或买卖合同，售价合计约为28亿元；1月份以来连续两次提前赎回2019年发行的约2300万美元票据。