·2021年，昆明、南昌、太原、乌鲁木齐、哈尔滨、南宁、福州、呼和浩特、兰州、宁波、海口、石家庄等12个城市国有土地使用权转让收入同比跌幅超过30%，且实际收入远低于预算数，或给地方政府财政收支带来较大压力。

·2020年，南昌、福州、南宁、西安、长春、贵阳、广州、南京、太原、宁波、武汉等11个城市的土地财政依赖度超过50%。其中，福州、南宁、西安等城市需要格外关注卖地收入不及计划给财政带来的负面影响。

35城均出现流标，但分化明显

2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。从二季度开始，房地产调控持续升级，信贷政策全面收紧，个别大型房企甚至陷入流动性危机，房屋交易量迅速从高位回落直至冰封。

土地市场也不例外。从土地使用权拍卖结果来看，过去一年，35城均出现流标现象 （不包括提前撤牌和中止出让情况），只是严重程度不同而已。

上海、南京、杭州、天津、武汉、北京、成都、西安、深圳等9个城市流标率相对较低，不到5%，这些城市多为人口流入较多、经济较为发达的地区。其中，上海去年推出的494宗地块中，仅1宗流标；南京推出的329宗地块中，仅2宗流标。从成交率来看，沪宁表现明显好于其他城市。

长春、太原、呼和浩特、海口、西宁、哈尔滨、银川、昆明、沈阳、南宁、乌鲁木齐等11座城市土地流标率较高，均超过15%，这些城市多位于西部或东北地区。其中，长春去年推出的838宗地块中，流标地块近300宗，流标率超过三分之一；太原推出的323宗地块，仅成交了218宗，流标率接近三分之一；此外，海口、呼和浩特每推出的5宗地中，至少有一宗出现了流标。

整体来看，每个城市的土地市场表现和当地经济发展程度、产业结构、人口流入流出关系密切。

2021年，在房地产企业资金压力加剧、严控土拍溢价率等前提下，上海仍收获3323亿元土地出让金，位列全国各城之首。这一年，上海全市生产总值（GDP） 突破4万亿大关，达到4.32万亿元，亦居全国各城首位。同时，上海人才引进政策持续放宽，南汇、奉贤、青浦、松江、嘉定等五个新城和临港自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户。

近六成城市卖地收入缩水，昆明仅完成预算约1/4

2021年，35城中有15个城市国有土地使用权转让收入实现了正增长，20个城市“卖地收入”较上年负增长。

其中，合肥“卖地收入”增速高达46.3%，居35城之首，济南、厦门、西宁、北京分列第二至五位，分别较上年增长30.2%、28.8%、26.1%、19.8%。

中指研究院分析指出，“卖地收入”增长较快的城市主要是因为供地规模较上年大幅增长，带动成交上升。比如，合肥和杭州去年供地面积均较2020年增长30%以上。

在“卖地收入”负增长的20个城市中，昆明、南昌、太原、乌鲁木齐、哈尔滨、南宁、福州、呼和浩特、兰州、宁波、海口、石家庄等12个城市去年国有土地使用权转让收入同比跌幅超过30%。其中，昆明跌幅高达78.2%，南昌、太原、乌鲁木齐跌幅均超过60%。

由于出让土地区位、城市规划等因素，各地每年“卖地收入”出现波动实属正常现象。但值得注意的是，2021年，“卖地收入”跌幅较大的城市普遍未能完成当地政府年初制定的目标。比如，跌幅最大的昆明仅完成预算数的24%；太原同比跌幅达65%，仅完成预算数的四成；乌鲁木齐同比下跌64.2%，接近一半的预算未能完成。 

结合第一张表来看，预算完成度较低的城市与流拍率较高的城市高度重合，昆明、太原和乌鲁木齐2021年流拍率均超过15%，其中太原超过30%。

“卖地收入”计入政府性基金收入，通常而言占到政府性基金收入的九成左右。政府性基金收支专款专用，支出方向包括城乡社区、农林水等领域，还包括地方政府专项债务付息支出。

财政部财政科学研究所研究员陈龙对界面新闻表示，由于土地出让收入占地方财政的比例较大，土地出让收入的萎靡必定使地方财政压力加大，带来包括债务偿还等在内的一连串问题。但他同时强调：“虽然土拍市场的冷淡对地方财政形成短期冲击，但是地方真正可以统筹的财力资源还是很多的。”

天风证券研究所副所长、固定收益首席分析师孙彬彬在研究报告中指出，从地方政府角度而言，当区域内土地出让收入出现明显下滑时，按照以收定支、专款专用的原则，地方平衡财政或可以从两个方面着手：一是增收，包括加大加快、提前推出优质土地，二是调整支出端。

他解释称，与国有土地使用权出让收入相关的支出可进一步分为非刚性支出和刚性支出，前者可通过预算调整对收支进行相应调减，后者主要取决于区域内工程项目的建设需求以及地方政府的诉求。如果存在较大的支付压力，且刚性支出体量不小的话，或只能诉诸于区域内城投拿地以进行平衡（2021年确实诸多地方存在这个情况）。

超三成城市土地依赖度超过50%

财政部最新数据显示，2018至2020年，地方国有土地出让收入占地方财政总收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）的比重在四成左右。

如上所述，卖地收入必然会影响到地方财政收支的执行，特别是土地财政依赖度较高的城市更需要格外关注收入未完成计划所带来的影响。

界面新闻通过计算2020年各地土地出让金占地方财政收入的比重，得出当前各地的土地依赖度（土地依赖度=土地出让金/（地方一般公共预算收入+政府性基金收入）。由于数据可得性问题，这里的地方一般公共预算收入和政府性基金收入均不包含税收返还和补助收入等转移支付项目。

计算发现，南昌、福州、南宁、西安、长春、贵阳、广州、南京、太原、宁波、武汉等11个城市的土地财政依赖度超过50%，成都、昆明、长沙、兰州等4个城市土地财政依赖度超过45%。

其中，福州、南宁土地财政依赖度超过60%，这两个城市去年卖地收入预算完成率不到六成。其余土地财政依赖度较高的城市中，除长沙和贵阳未公布2021年卖地预算外，西安、太原、宁波、昆明、兰州去年卖地收入也未能完成预算目标。

此外，天津和银川这两座城市虽然在2021年未能完成土地使用权出让计划，但他们对土地财政的依赖度相对较低，因此卖地收入萎缩对当地财政的影响可能较小。