在保障性租赁住房发展方面，保利将与建设银行进行深度合作。

1月26日，中国保利集团与中国建设银行举行《保障性租赁住房的战略合作签约》仪式。为推动业务落地，保利集团旗下保利发展拟和建行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。

这一举措对于保利发展的租赁住房业务意义不小。租赁住房尤其是以重资产运营的租赁住房，具备投资规模大、投资回报期较长的特点，REITs可以实现“投融管退”的闭环，为租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高租赁住房市场的流动性。

签约仪式上，保利集团党委书记、董事长刘化龙指出，双方搭建保障性租赁住房金融合作平台后，借助建行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，更加坚定看好保障性租赁住房市场，“十四五”期间将持续聚焦北京、上海、广州、深圳、成都、杭州和武汉等中心城市，稳步扩大保障房建设和长租公寓投资。

房地产行业的下半场，房企的盈利模式将逐渐转变为“开发-销售”和“开发-运营”并重，围绕租赁住房等存量资产的开发运营将成为新的利润增长点，也是房企竞技的新赛道。

租赁住房发展新机遇

作为央企地产发展商，保利集团坚定执行中央“房住不炒、租购并举”的政策，在建好商品房的同时，努力探索新发展模式，参与长租房市场和保障性住房建设。自2006年开始，累计建设政策性保障住房项目超过100个，建筑面积950万方，投资超过700亿元。

此次保利集团与建设银行双方签署保障性租赁住房战略合作协议，旨在发挥各自业务特色及优势，搭建住房租赁金融合作平台，探索保障性租赁住房项目建设发展新模式，具有重要意义。

在中国建设银行党委书记、董事长田国立看来，意义主要体现在三个方面，一是打通孵化堵点，增加优质房源供给；二是畅通退出渠道，健全市场化投融资机制；三是打造行业范本，提升金融支持保障性租赁住房水平。

借助建设银行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，保利集团将加大在保障房建设和长租公寓上的投资。

与此同时，刘化龙透露，集团将探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式，并尝试与地方国企合作开发租赁用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多种资源获取方式，努力扩大在长租房市场的自主品牌影响力，为双方的合作平台贡献更多的优质种子项目。

保利发展于2018年专门成立了保利公寓管理有限公司开展租赁住房业务的专业运作，致力于解决重点城市新市民和青年人的住房问题，是保利发展落实十九大“房住不炒”精神及构建相关多元产业协同发展的不动产生态发展平台中的重要业务，拥有“N+、瑜璟阁”两大自主品牌。

目前保利公寓管理有限公司在管租赁住房项目89个、养老公寓19个，建筑面积167万平方米，房间4.2万间。刘平也表示，保障性租赁住房作为新生事物，还面临着整体收益率偏低，退出渠道不畅等种种问题，还需要国家在财税、土地等优惠政策方面的进一步落地。

2021年“加快发展保障性租赁住房”成为高层定调，是“十四五”时期住房建设的重要任务。在住房租赁市场发展的快车道上，国家队发挥着重要的“压舱石、稳定器”作用。

对于租赁住房业务，保利发展一直都很重视。在近期保利发展召开的2022年度工作会议上，刘平也强调，国家现在反复强调的租购并举，未来租赁市场会有很大空间，风口已经来了，特别是在一线核心城市，正是公司做大规模的好时机。

与建设银行的战略合作，有助于为保利发展的租赁住房业务探索出一条通畅的退出渠道。租赁住房REITs可以实现“投融管退”的闭环，为租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高租赁住房市场的流动性。

国家近些年来积极鼓励住房租赁市场的发展。2021年，住房租赁行业相关支持性政策继续发布和落实，包括除金融支持政策、土地供给、税收优惠等。

中泰证券分析师认为，十四五期间保障性租赁住房将加速落地，有利于已经开展保障房业务的国企、提前布局长租公寓的龙头房企以及为保障房做代建的轻资产输出企业。

“进三争一”新目标

不仅租赁住房业务，保利发展整体都将进入一个新的发展阶段。

近期，保利发展2022年度工作会议上，刘平提出“进三争一”的新目标。这份底气和保利发展在2021年取得不错的成绩不无关系。

数据显示，保利发展2021年销售同比上升6.38%至5349.29亿元。据克而瑞数据，2021年百强房企销售罕见负增长约3%，而保利发展的销售排名从2020年末的第5名提升至第4名。

光大证券认为，当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成本优势和回血能力将成为未来房企的核心竞争力，保利发展作为央企，预期会进一步提升市占率。

值得一提的是，去年底，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

“强者恒强”的时代已经到来，优质的国企央企脱颖而出，可以凭借自身的实力以及政策支持在收并购市场上掌握更大的主动权。

而面对新的行业形势，刘平也提出要把握时机“以变应变”，向内挖潜不断优化。

对内部潜力的挖掘和优化上，保利发展早已经开始行动。

去年底，保利发展对公司组织机构调整，在总部层面新设立了地产管理中心和产业管理中心，将成本、运营等开发类职能并入地产管理中心，这与之前设立的开发经营本部有些类似，都是希望加强集团都整体的把控，从而进一步提升管理效益。

到今年初，保利发展又成立广东、华东区域共享中心筹备工作组，这是以产品、技术、成本及采购为核心的业务型共享中心，可看作是保利发展进一步优化产品竞争力、推动产品标准化的一次尝试。

事实上，在2022年度工作会议上，保利发展高层也曾提出，公司必须坚定不移走精益管理促进高质量发展之路。这份精益化管理不仅局限于地产开发业务，在相关多元产业业务上，保利发展也同样重视。

此次保利与建行达成发展保障性租赁住房战略合作，也意味着多元业务的战略地位进一步被凸显。在行业下半场运营之争的赛道上，保利发展已经提前找准突破口和新的发展模式。