记者｜张子怡

运营四年后，深业上城迎来了首家深圳文华东方酒店的开业。

文华东方酒店坐落于深业上城产业研发大厦A座，配备的178间客房位于67至79层，可以饱览深圳市中心繁华城景及周边的莲花山公园、笔架山公园。

在文华东方酒店开业前，连接深业上城与笔架山公园的“空中廊桥”已经贯通，深业上城因此成为可以连通莲花山公园和笔架山公园的购物中心。

自深业上城在规划之初的复合业态已全部实现。即拥有全球第一家MUJI HOTEL、深圳唯一SONY直营店、中国国际消费电子展示交易中心CEEC、首家深圳文华东方酒店等商业配套。

即便放眼全国，也很少有商业项目能如同深业上城一样，拥有如此多的复合业态，以及融于自然景观之中。

但尴尬的现实在于，深业上城项目自操盘手郝继霖离开后，项目运营四年的时间内，一直是不温不火的状态。

跟深圳同期开业的其他商业综合体如壹方城和万象天地相比，前者是近年来在深圳商业项目中销售额位列第一，后者成为深圳的网红商场，招商率达100%。而深业上城，无论是租金收入、销售额以及开业率都不那么尽如人意。

深圳控股2020年年报显示，旗下三大商场招商率均在90%以上（其中包括深业上城），全年实现租金收入12.2亿港元，较上年上涨14.2%。

从项目招商业态来看，深业上城趋于“轻奢、潮流、独特”的定位，除ZARA、优衣库、迪卡侬等快时尚品牌外，商城内部有大量本土设计师品牌、新兴本土餐饮等具备调性的特色品牌入驻。

界面新闻走访发现，深业上城购物中心内部两端，不少商铺处于围挡遮掩状态、商家还未入驻；户外小镇因其独特的蒙德里安设计风格成为网红打卡地，该业态由二十多栋3-4层的小型建筑组合成村落，连通笔架山和莲花山公园，然而3-4层独立建筑的形态也增加了招商难度，户外小镇有不少商铺处于未招商或者商家未入驻状态。

除了招商率不足外，交通亦是深业上城的痛点问题。虽然深业上城位于福田市中心区，但未直通地铁，距离地铁10号线冬瓜岭站尚有距离；由于项目位于交通要道，附近容易拥堵，增加出行难度。

界面新闻了解到，为解决公共交通问题，深业上城到公园巴士开始试运行。该公园巴士经过三个地铁站，可以直达深业上城。

深圳控股从去年下半年开始，对旗下物业资产整合腾挪，计划分拆物业上市。据天眼查app显示，9月18日，深圳控股将控股子公司深业置地有限公司旗下深业商业管理有限公司（简称“深业商管”）100%股权，转让给了间接全资附属子公司深业物业。

深业商管即是深业上城的运营方，深业商管从上市公司中剥离出去后，或许是面对独立上市后的经营压力，深业商管团队对于深业上城的调整动作大大加快。

在文华东方酒店开业前，深业上城与老佛爷百货举行了签约入驻仪式。

据了解，位于深业上城的老佛爷百货预计将于2022年第四季度试营业。这也是是老佛爷百货在中国开设的第三间门店，同时也是该集团在中国的首家精选概念店。

去年引入街头品牌MLB，以及李宁旗下潮牌LNG和潮帽品牌NEW ERA。在餐饮维度方面，上横町日本食街也已重装开业。

此前，深圳重要的国际文化名片——“深圳设计周”首次把主展场放在深业上城，设计周于2021年12月25日至2022年1月3日举办。不少艺术家、设计师的作品都落地在此，引来不少人流量。

数据显示，截至2021年6月，深业上城T1写字楼招商率47%，引入的世界500强企业数量位列全市第二，预计能为购物中心增加了更多客流。

据深业商管对外披露的目标，深业上城是一个定位“高端、创新、融合环境与人文元素”的大型城市综合体。

在深业商管运营为数不多的商业项目里，从深业上城的定位、项目业态来看，都能看出深业商管以及背后的母公司深业集团，都希望将深业上城打造为标杆项目。

尽管有诸多资源加持，但深业上城目前无论是人气还是关注度离深圳其他一线综合体还有差距，今后如何提升运营效益，将是深业商管这个团队需要面对的难题。