文|酒管财经  

编辑|吉耀钰

酒店交易，是浴火重生还是最后的倔强？

地产系酒店自开年之日起，话题不断。

不久前，世茂45亿元出售上海外滩茂悦酒店虽被过节的氛围掩盖，但也在行业引发波澜。

不仅是世茂，国内的碧桂园、万科、融创等房企均有大规模的酒店资产包，自疫情以来，各房企都面临着经营、资金压力。

重压之下，具有品牌溢价的酒店，自然就成为房企们最容易解决燃眉之急的选项。地产系酒店接连出售，有人认为可惜，甚至有从业者认为是“丢面子”。

在商业世界，投资本身就是为了交易，当下以及未来，酒店买卖、收购仍会不断上演，我们理应如何正视酒店资产交易？又该如何把存量资产卖个好价钱？

01、交易的是酒店，转换的是心态

这两年，房企日子确实难过，几年前万科年会高喊活下去，到近两年疫情的催化下，越来越多的房企开始变革，甚至是优化存量资产，比如酒店。

上文提及世茂集团出售上海外滩茂悦酒店，有传闻，根据原本估值，这一交易价格被打了8折。而一度因造型出圈的世茂深坑酒店也被传出“上架待售”。

如此一来，世茂旗下仍有多个酒店相关物业待售。其中，上海地区估值最高的项目为上海世茂皇家艾美酒店及上海世茂广场，合计评估值135.5亿元。

最近，还有听闻碧桂园集团也在出售沈阳的玛丽蒂姆大酒店，该酒店拥有631间房，投资12亿元，据传售价从5亿元降到3亿元，但接盘者还未出现。

然而作为酒店交易“投融建管退”中，最重要一环的“退”，在当下也被融入众多感情色彩：低价售卖、以资抵债等。

地产系酒店交易真的是件很没“面儿”的事吗？

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛认为，“投融建管退”是资产管理全生命周期中的几个阶段，而退绝不是单纯的等于卖。退是指原来的投资者作为业主身份的退出，卖只是退的其中的一种形式。

这里面包含两层意思：

• 第一层意思，退是资产管理全生命周期中不可分割的一环。退是主动的，而不是被逼的，退出是现有投资者资产管理最后的一环，同时也是下一个买家投资过程中的第一环。
• 第二层意思退不等于卖，卖只是退的一种形式，举几个退的其它形式的例子，比如说企业上市，私有化的酒店一旦上市，它的股票被投资者购得，它的业主就变成了多数的、不定的投资者。再比如说商业信托、不动产信托基金、酒店资产证券化等也是把酒店资产作为基本的资产，或是一种证券，由不同的投资者来投资。

“如果资产证券化全部实现以后，原来的酒店业主他就完全退出了，酒店的业主变成了市场上不确定的多个因素，有了这种认识以后，就不会觉得卖酒店是一种丢面子的事情。”周涛称。

事实上，在当前的形势下，进行酒店交易可能是房企迫不得已的一个选择，但是从酒店交易本身来讲，它是资产管理、投融建管退各个过程中有机的一环，也是最重要的一环。同时，卖酒店也是“退”的合理形式。

所以，当从认知上了解了“退”的合理性，“甩卖”“低价出售”的心态也会随之转换。

02、酒店的价值是由什么来决定的？

曾经听过这么一个说法，即使酒店不盈利，只要持有它的价值总会往上走，果真如此吗？什么又决定了酒店的价值？

酒管财经了解到，酒店的价值取决于它能够产出现金流的能力，如果一家酒店一年现金流有2000万的话，这家酒店如果出售价为10亿元，那它的资本化率只有2%。这个比例是非常非常低的，要知道资本化率越低，就说明大家就越看好这个市场。

最近，有个600多间客房的茂悦酒店卖出了45个亿，那么这个酒店的资本化率大概在3.5%左右，也说明市场上看好上海这个资产。两年前，东京的威斯汀酒店，434间客房大概卖出了56亿人民币，资本化率大概是在3.2%，比茂悦的比率更低。

在一线城市黄金地段，酒店具有稀缺性，有的时候它的价值会卖到很高，那么在这种特殊的情况下，也许我们会看到酒店的资本化率到百分之二点几，甚至接近2%，这就是非常稀缺的物业。

03、如何让酒店更值钱？

当前，国内酒店逐步认识到资产管理的重要性，简言之就是，让酒店资产保值增值，让它的现金流量最大化。

比如早前，就有投资人跟我讲过一个案例，他在接手一家酒店以后，由于客房规模较大，在各项条件合乎法规的情况下，他把其中的200间房改成了写字楼，这一举措成为酒店在疫情当中增加现金流的重要手段。

周涛介绍，“这就是资产管理中最高用途、最佳用途这一概念的体现。”

相关酒店资产经理人告诉酒管财经，他们日常都在考虑让酒店如何增收、减支、如何把饭店转变为米其林餐厅、如何把自己不擅长管理的一些空间进行出租，或者让更专业的机构来管理等。

他称，当前国内酒店急需资产管理，通过引入第三方的专业的机构来打理酒店，让酒店产生健康的现金流，即使酒店要卖也会卖得风风光光，而不是当做甩卖、被逼出售等负面案例。

所以没有“投融建管退”中的资产管理，哪来风风光光“退”的最后一环呢？

周涛认为，酒店市场的频繁交易并非是坏事，交易说明有人看好这个市场，当有人退出，再重新去配置新的资产，都是再正常不过的现象，当然希望这些现象都是在资产管理理念的引导下产生的，促使中国酒店业走向更健康的发展轨迹。

景鉴智库创始人周鸣岐认为，从酒店交易这一结果倒推，未来酒店，在投资建造之初就要定位好，是否还要做成以往的住宿酒店？因为单纯的住宿酒店严重过剩，可以倾向于在酒店产品结构上有创新、融入新奇的娱乐业态，做好自己的内容、练好内功，把酒店不断打造成优质的资产。

总结

周涛认为，2022年将是中国酒店资产交易频繁的一年，也会是酒店资产管理在中国正式涌动的一年，同时也将是中国酒店资本市场和国际更加密切接轨的一年。“退”只是酒店资产管理全生命周期中的一环，且是极其重要的、集大成的一环。应理性看待酒店交易，让酒店步入下一个新生。在成熟的酒店资产管理的理念和实践中，华丽的“退”和大手笔的“投”，可并存，它们都可 Make Sense 并 Make Money!

统筹丨劳殿