文|迈点

开年初，上海市第三中级人民法院发布公告，已于1月4日受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公寓)破产清算一案，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。目前，青客公寓未披露2021年的营收情况，按照此前资产负债表显示，截至2021年8月，青客租房期末资产总额仅有7.54亿，却背负10.32亿的总负债，严重资不抵债。

天眼查数据显示，2012年以来成立并含有“公寓”且主营业务为租赁和商业服务的企业，有4万多家被吊销或者注销，占到了总量的34%，而在剩余的7万多家在营企业里面，还有2660家失信企业，分析发现这些公寓企业大多为分散式。

分散式公寓为何走得这么艰难

随着青客公寓的破产清算，行业内蒙上了一层阴影。“高投入、高负债、高成本，低产出，无利润”的行业现象一时难以改变，分散式长租公寓的盈利似乎是个悖论。

一是商业模式，区别于传统的包租模式，分散式公寓的运作模式作为资产管理平台，为投资者和业主提供运营服务，离不开资本运作。这种商业模式主要是通过低价收取房源，再借助装修和管理，以高价将房源租给租客，利用租金差获利。这就决定了想要盈利就必须保证两大要素：一是租金价高于房源收取价，二是房源能够顺利出租。

包括青客在内的部分长租公寓，为了加快扩张速度，高价收取房源，装修后通过低价优势快速出租抢占市场，即“高收低租”。但是在高收低租模式下，青客资金持续吃紧，据公开数据披露，青客公寓2017年亏损2.45亿元、2018年亏损4.99亿元、2019年亏损4.98亿。

加之疫情波及，分散式公寓信用崩塌激起了消费者的抵触心理，租客数量呈断崖式下跌。2020 年青客公寓亏损力度达历史新高，净亏损15.34亿元，同比扩大208%。

二是运作逻辑，长租公寓的特性决定了其投资规模大，回报周期长，难以突破收入和利润的瓶颈。但是融资渠道却相对狭窄，主要依靠风险投资和租金，资金来源单一，这对于长租公寓的规模经营和利润增长十分不利。

风险投资的资金进出受市场影响呈现极大的不确定性，青客流血上市以后，先后获得了5轮融资，但融资规模并不理想。

图源：天眼查

而谈到租金，就绕不开“租金贷”，租金贷通过分期贷款的方式使得租客免去长租期的高额房租之忧，又保证了长租公寓顺利拿到租金。本是创新之举的它，在部分企业的扩张野心催化下，变成了行业的隐雷。青客围绕租金贷展开的一系列业务就是如此。在收取了租客的年度租金后，又以季度甚至月度支付的方式付给房东，得以沉淀资金，用作扩张。而资金链的断裂后，青客出现了拖欠供应商、房东租金以及租客押金的情况，陷入负面舆论。

资本的盲目性、经营模式的限制性，以及高收低租跑规模的融资模式、租金贷等资本游戏陷阱是致使包括青客在内的一批分散式长租公寓折戟沙场的主要原因。

分散式公寓走向何方

上市两年，青客公寓就已走到破产清算的程序，而此前，蛋壳于2020年退市。两大巨头接连倒下，分散式长租赛道，仅剩自如一位独角兽。

作为目前分散式公寓幸存的头部，自如公寓及时调整发展策略，发力集中式赛道，战略并购中高端产品曼舍、贝客公寓等。不断延伸产品线，并与国资牵手，推出“自如里”租住社区，积极探索蓝领公寓和大型租赁社区领域，上线半年后，即取得了满租，0空置周转佳绩。加上此前短租市场的“自如民宿”和“自如驿”。目前，自如已基本实现分散式公寓、集中式公寓、大型租赁社区、高端豪宅公寓、短租市场等多赛道的布局。

在住建部，明确提出严控长租公寓领域“高进低出”、“租金贷”等现象后。

自如公寓暂停了旗下租金贷服务，创新推出“增益租”，“增益租”一改之前的租金差+服务费的方式，从服务费+超额收益中探索新型盈利渠道。通过为提供装修方案和缩短房租租期，构建了以业主为中心的灵活的运营模式，这种无差价的业主托管模式，保证了业主的收益，对业主、租客以及企业三方的关系大有裨益，或将迎来利好局面。

自如的发展模式为分散式长租公寓企业提供了良好范本，单纯的分散式长租公寓已然没有出路，审时度势由重转轻，拓宽赛道实现综合布局，方能从中寻求良性发展的空间。

未来长租市场前景如何

长远来看，解决了大批人住房需求的长租公寓仍拥有着美好的前景。

迈点研究院数据显示，截至2021年12月，集中式长租公寓品牌依旧为市场主流、占比86%，分散式长租公寓品牌占比不到2成。分散式长租公寓盈利模式相对单一。而集中式长租公寓，可以有效的利用集中式的物理空间优势，为租客提供更多的商业及生活配套服务。以社区思路运营的公寓企业，在估值上较目前上市的公寓企业有更大想象空间，模式可以向物业服务企业看齐。

因此，和青客、蛋壳公寓类似的自如、相寓，要不选择了停止外部扩张、集中重点城市和核心商圈运营，要不坚定地走轻资产运营路线、大力拓展集中式长租公寓房源。

迈点研究院首席分析师郭德荣表示，从长期来看，中国住房租赁产业仍是一个向阳而生、践行美好租住的行业。未来，长租公寓产业的投资将集中在投资回报稳健、企业经营健康的持久型品牌中。

对此我们应注意到以下趋势：

一、产业的消费者服务转移

目前，长租市场已经由白领市场朝着蓝领市场、人才市场转移，《2022年中国住房租赁行业全景图谱》显示，位于租房生命周期不同阶段的租客需求存在差异化，在房价较高，买房负担较重的情况下，将会有更多处于不同阶段的租客产生的不同租赁需求，也会助推整个住房租赁行业产生分化和细化。

因此，涉足长租公寓行业的品牌也应细分领域，拓展多样化的产品经营与管理能力，以此适配不同消费者的需求。

二、产业的经营业态转移

随着土地供给、税收优惠以及一系列金融政策的逐渐铺开，未来多元化资本会逐渐入主，行业内的重资产布局会进一步扩大，而长租市场也会逐渐由二房东模式向轻资产运营、重资产加持的双重模式转移，对此公寓品牌要审时度势，调整运营模式，轻重并举，提升抗风险能力。

三、产业政策风向标

政策方面，国家着力解决城市住房问题，推出一系列优惠赋能政策，同时也在逐渐收窄长租行业这一赛道，进行措施管控。《住房租赁条例》作为我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化，对行业发展意义重大，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

资本投资的过度化将得到进一步的遏制。对此，公寓品牌想要取得长足发展就要在政策的正向引导下不断创新服务，持续经营，避免盲目扩张带来泡沫问题。

租赁行业具有社会性属性，其不能完全被资本驾驭，青客既是前车之鉴，也是警钟长鸣。相信已经发展十余年的中国住房租赁产业，未来定会在政策规范、行业监管、国有主导下迎来璀璨光景。